Qu'est-ce que le droit au bail ?

Questions générales

Réponse

Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce. Il est une somme versée par le locataire entrant au locataire sortant en cas de cession de bail commercial. Il permet ainsi au détenteur d’obtenir une garantie de renouvellement de bail, lui permettant concrètement de siéger dans les locaux tout en conservant l'ancien bail actif. 

Le bail commercial est ainsi cédé moyennant le paiement d’une indemnité, accordant de nombreux avantages au cessionnaire. Le nouveau locataire obtient alors tous les droits garantis par les baux commerciaux, tels que :  

  • Le droit au renouvellement du bail ou une indemnité d'éviction.
  • Un loyer préalablement négocié par le cédant généralement inférieur au prix du marché actuel.
  • Une révision du loyer soumise au statut des baux commerciaux.

Le montant du droit au bail est évalué selon divers éléments :

  • Le délai entre la vente du fond de commerce et le renouvellement du bail commercial.
  • Le montant du loyer payé. Un loyer faible au regard d’une localisation géographique du local commerciale, engendrera par exemple un montant du droit au bail plus élevé, et inversement.

Cette somme d’argent sera imposée au même titre que n’importe quel produit courant de l’entreprise.  

La cession du droit au bail peut se faire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou indépendamment de ce dernier :  

Dans le cas où l’ancien exploitant céderait la totalité de son fonds de commerce, le bailleur ne peut s’opposer à la cession, selon l’article L145-16 du code du commerce. L’acquéreur doit cependant continuer à exercer la même activité avec la même clientèle.  

Dans le cas contraire, certaines clauses sont susceptibles de proscrire au locataire la cession du bail, indépendamment du fond de commerce.  

En effet, une cession du droit au bail effectuée indépendamment du fonds de commerce requiert l'accord du bailleur si une clause du bail commercial le lui impose. Si cet accord n’aboutit pas, le bail commercial risque d'être résilié.  

D’autres clauses peuvent-être imposées au cédant par le bailleur :

La clause d'agrément. Celle-ci oblige le locataire précédent à soumettre l’acheteur à l’agrément du propriétaire afin de vérifier sa solvabilité et son honorabilité. Un refus d’agrément injustifié de la part du propriétaire pourra être contesté en justice.  

Les clauses de formalité. Peuvent demander l’intervention du propriétaire lors de la cession qui devra ainsi être notifié à temps et attendu.  

Attention, le droit au bail est à différencier du pas-de-porte. Le droit au bail n’existant que lorsque le local commerciale a été anciennement utilisé et le pas-de-porte étant un montant à verser au propriétaire dans le cas d’un local vacant. Il s'agit d'une clause du bail commercial et non d’une clause de cession du bail.  

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