Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?

Réponse

En immobilier, un immeuble de rapport, ou immeuble à loyer, est un bâtiment entier, constitué d'un seul bloc, acheté par des investisseurs à des fins locatives. Il est ainsi nommé, car il est censé "rapporter" et donc être rentable. L’immeuble de rapport peut aussi bien accueillir des commerces, que des logements ou des bureaux et peut également être mixte.

Définition d’un immeuble de rapport

L’immeuble locatif (immeuble de rapport) est certainement l’investissement immobilier le plus rentable existant sur le marché. Il s’agit d’un investissement locatif consistant à faire l’acquisition d’un immeuble complet. L’investisseur jouit alors d’une rente ou d’un revenu passif, d’où le nom d’immeuble de rapport. Notez que l’investisseur en question peut tout aussi bien y louer des bureaux ou des commerces par le biais de baux commerciaux que des studios et appartements pour particuliers dans les étages supérieurs.

Les professionnels de l’immobilier considèrent l’immeuble de rapport comme l’un des meilleurs placements existants. Outre le fait qu’il contribue grandement à constituer un patrimoine immobilier intéressant, il cumule d’autres avantages non négligeables.

Dans la pratique, un investisseur peut opter pour un projet simple, comprenant des appartements et/ou des bureaux et commerces déjà occupés. Mais il peut aussi choisir un immeuble au sein duquel il réalisera les travaux à son gré, quitte à transformer totalement la distribution des lots.

Les avantages d’un immeuble de rapport

Ce type de bien n'est pas destiné à la copropriété, car le bailleur est systématiquement unique, ces immeubles étant destinés à être rentables. Être bénéficiaire de la pleine propriété laisse au détenteur du bâtiment une indépendance absolue, outre les normes et les régimes locaux imposés.  

Ainsi, la réhabilitation, l'aménagement et les rénovations sont pleinement libres et, de ce fait, aucun conflit ne peut survenir par suite d’un désaccord entre copropriétaires. De plus, aucun frais de syndic ou de copropriété n'est à payer, appuyant encore une fois la rentabilité du bien.  

Outre ces avantages, l'immeuble de rapport possède d'autres atouts importants :  

• Le prix du mètre carré est plus intéressant,
• Les frais de notaires et la taxe foncière sont moins élevés,
• Le propriétaire communique mieux avec les locataires, car ils sont tous au même endroit,
• La procédure administrative est unique, même si l'immeuble contient plusieurs lots.
• La gestion locative est simplifiée.
• Le risque de loyers impayés est minimisé.
• Des possibilités de défiscalisation immobilière grâce à la loi Denormandie.

Par ailleurs, les revenus du bailleur sont assurés, même en cas d'impayé ou de vacances de location, car les autres occupants continueront à approvisionner, permettant d’amortir l’achat de l’immeuble de rapport.  

Enfin, dernier avantage et non des moindres : l’effet de levier à la revente. En effet, il est tout à fait possible pour un investisseur de revendre l’immeuble par lot, garantie d’une plus-value intéressante.

Comment choisir son immeuble de rapport ?

Bien que l’opération soit alléchante, le choix d’un projet immobilier tel que l’investissement dans un immeuble locatif ne se fait pas aussi simplement. Dans l’idéal, il est préférable de faire appel à un professionnel, expert de la question.

Dans tous les cas, le choix d’un immeuble de rapport se fait par le biais de plusieurs critères :

• La localisation et le secteur : le coût et la rentabilité d'un bâtiment varient selon l'endroit où il est implanté et selon l'attractivité du secteur (proche des transports en commun, des commerces, quartier reconnu…).
• L'utilisation finale du bâtiment. Un espace de coworking nécessitera par exemple plus de m2 que de simples bureaux cloisonnés.
• Le montant des frais, des taxes et des charges, qui peuvent différer d’une ville à l’autre.
• Le marché locatif dans la zone géographique.
• Le coût des travaux à réaliser.
• Le calcul du taux de rentabilité.

Le profil de l’investisseur en immeuble de rapport

Tout le monde n’a pas la capacité à investir et à assurer la gestion d’un tel bien immobilier locatif. Acheter un bien immobilier tel qu’un immeuble de rapport est un projet d’ampleur certes avantageux, mais qui demande également du temps, des liquidités, de nombreuses connaissances et un bon réseau d’artisans.

Entre la gestion des locataires et des loyers à percevoir, les travaux de rénovation, les divers contrats d’assurance et toutes les questions inhérentes à la vie de cette surface immobilière, l’immeuble de rapport demande non seulement une capacité financière importante, mais par ailleurs une vue générale sur le projet.

En matière d’immobilier locatif, l’immeuble de rapport permet toutefois de diversifier ses investissements tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et en garantissant des revenus fonciers conséquents.

Les types d’immeubles de rapport

Un immeuble de rapport peut être constitué exclusivement d’appartements comme il peut être mixte et compter des bureaux et des logements. Mais indépendamment du type d’immeuble et de sa localisation, il peut aussi permettre de percevoir différents types de loyers.

Un bail commercial est (presque) une assurance de loyers pendant 9 ans. Un bail professionnel, 6 ans. Adossés à plusieurs appartements, vides ou meublés, ces baux commerciaux et professionnels sont l’assurance d’une diversification des revenus et contribuent à asseoir le projet auprès des prêteurs.

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