Guide de l'immobilier professionnel

Vous préparez un projet immobilier professionnel ? On fait le point sur les particularités du secteur, sur les pièges à éviter et sur les termes et expressions courantes à connaître.

Le cadre législatif et la pratique de l'immobilier d'entreprise

En immobilier d'entreprise, il existe des règles et des pratiques foncièrement différentes de celles applicables sur le marché des biens résidentiels. Les lois sur l'immobilier peuvent toucher les deux marchés, mais avec des applications sensiblement différentes.

Dans certains cas, la similarité des intitulés peut s’avérer déconcertante. Un terme qui vous était familier dans le résidentiel pourrait ainsi avoir une autre signification sur le marché des biens professionnels. Prenons l’exemple du « dispositif Pinel 2015 » et de la « loi Pinel du 18 juin 2014 ». Le dispositif Pinel accorde aux particuliers une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location. La loi Pinel de 2014 intéresse quant à elle les professionnels qui louent un local commercial, notamment en matière d'encadrement des variations du loyers.

La confusion concerne parfois les métiers et les démarches. Les professions d’ « agent » et de « conseiller » ou encore les expressions « transaction immobilière » et « contrat de bail » ne sont pas 100% interchangeables d’un marché à l'autre. Le réseau et le champ d’expertise du conseiller pro sont bien différents de ceux de l’agent immobilier positionné exclusivement sur le résidentiel. Il va sans dire que les termes de la transaction ou du contrat de bail ont aussi leurs spécificités. 

La particularité des baux dans l'immobilier pro 

Les baux dans l'immobilier pro peuvent être plus ou moins flexibles selon la nature des activités exercées par l'entreprise.

Les commerçants ont besoin de stabilité. L’adresse du local n’est pas qu'une question de prestige ou d'accessibilité, elle est directement liée à la clientèle de l'établissement. Le bail immobilier commercial, communément appelé 3/6/9, permet à ces entrepreneurs d’assurer leurs arrières avec une installation durable, tout en conservant la possibilité de donner facilement congé au bailleur à l’issue de chaque période triennale.

Les entreprises du secteur tertiaire recherchent des locaux dimensionnés pour répondre aux besoins de leurs activités à l'instant T. Les structures arrivées à un stade de maturité avancé bénéficient généralement d’une bonne visibilité sur l’avenir et peuvent se projeter durablement sur un même bien. En revanche, en début de cycle de vie ou en phase de transition, elles ont besoin de plus de souplesse. Aussi, les baux professionnels se révèlent moins rigides que les baux commerciaux.

En complément des baux traditionnels, des solutions hybrides se développent sur le marché avec des offres de location d'espaces en coworking, en corpoworking ou encore en bureaux opérés pour les entreprises qui souhaitent bénéficier d’un haut niveau de services et de flexibilité.

Le financement de projet et l’acquisition chez les professionnels  

L'achat d’un local professionnel, commercial ou encore logistique peut présenter plusieurs avantages. Pour l'entreprise, la propriété du lieu d’exercice est un gage de pérennité et aussi une démarche patrimoniale intéressante. Pour l’investisseur, les biens professionnels affichent une certaine sécurité dans le cadre d'une mise en location et de belles perspectives pour la revente.

L'aspect finance immobilère, ce sont aussi des questions techniques sur les structures d'acquisition, l'actionnariat, le mode de financement (prêt immobilier ou crédit-bail), les aides mises en place par l'État... Les professionnels spécialisés dans l'immobilier d'entreprise sont les mieux placés pour répondre à ces questions qui demandent une bonne connaissance théorique, mais aussi une compréhension très concrète du terrain.

Cette double expertise permet aux conseillers Arthur Loyd, 1er réseau national de conseil en immobilier d'entreprise, d’évaluer la pertinence de différentes solutions dans un contexte particulier. 

Ce qui fait bouger les prix en immobilier d'entreprise

Les prix de l'immobilier d'entreprise évoluent selon les grands critères habituels que sont l'emplacement, la surface, l'accessibilité ou encore la qualité des aménagements sur le site. A priori, les facteurs déterminants sont les mêmes que pour le résidentiel, mais il existe plusieurs paramètres qui intéressent plus précisément, voire exclusivement, les clients pros.

Un quartier coté pour l'installation de bureaux ou de plateformes logistiques ne le sera pas nécessairement pour la vente ou la location d'immeubles résidentiels. La proximité et l’accès direct aux grands réseaux autoroutiers sont des arguments forts pour un entrepôt ou un local industriel, pas pour un logement.

Le très haut débit intéresse les pros comme les particuliers, mais pour les locaux d’activités, les clients recherche en priorité des biens ultra-connectés avec une fibre dédiée et dimensionnée pour répondre à leurs besoins. Sur la qualité des aménagements, les entreprises attendent davantage de flexibilité que les clients particuliers. L'objectif étant de pouvoir accompagner leur développement à long terme.

Enfin, les loyers de l'immobilier professionnel évoluent selon leurs propres indices immobiliers, comme l'Indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le marché du neuf et des terrains à construire

Pour acheter ou investir dans un bien neuf, il est toujours intéressant de s’appuyer sur les labels immobiliers de la construction : BBCA (Bâtiment Bas Carbone), Effinergie, BEPOS (Bâtiment à Énergie Positive) … Ces signes de qualité garantissent un meilleur prix à la revente et de meilleures conditions d'exercice pour les entreprises et leurs collaborateurs.  

Les bâtiments labellisés ou certifiés par un organisme accrédité justifient du respect de certains critères portant sur le confort thermique, la maîtrise des consommations en énergie ou encore le bilan carbone de la construction dans son ensemble. Ce sont des paramètres importants pour inscrire son bien dans l’avenir de l'immobilier professionnel, alors que la réglementation de l'immobilier se resserre et que les entreprises se montrent toujours plus regardantes en la matière.

Pour la construction immobilière sur terrains nus, deux formules sont envisageables : l’achat, mais aussi la location d’un terrain à construire. Cette dernière solution peut présenter plusieurs avantages pour le bailleur comme pour l'entreprise. On parle aussi de bail à construire. 

La rénovation et la valorisation des biens professionnels

La rénovation et la valorisation de biens appartenant au marché de l'immobilier professionnel répondent aux exigences des futurs acquéreurs et preneurs à bail. Nous avons évoqué les principales tendances que sont le besoin de flexibilité, de performances, d'économies d’énergie et les attentes en matière de protection de l'environnement.

L'amélioration de ces différents axes requiert le plus souvent des travaux importants. Il reste ensuite à valoriser le bien en mettant l’accent sur ses nouveaux atouts. Si le local atteint un haut niveau de performances énergétiques, il serait intéressant de retravailler la façade pour une meilleure intégration à son environnement.

L'aspect extérieur du bien professionnel joue un rôle décisif dans la prise de décision, et pas seulement pour les locaux commerciaux. Les entreprises du secteur tertiaire sont amenées à recevoir des partenaires, à réaliser des spots publicitaires sur le site…

Pour l'aménagement intérieur, la tendance est au mobilier flexible, facile à déplacer et à adapter selon les besoins. Cette modularité s'applique aussi aux parois intérieures du local qui peuvent être coulissantes, pliantes ou démontables pour modifier facilement l'agencement des pièces.

Les termes et les expressions à connaître

Pour évoluer sereinement dans l'univers de l'immobilier d'entreprise, mieux vaut faire le point sur les expressions et actes immobiliers courants.

La déspécialisation fait par exemple partie des termes à connaître dans le cadre du bail commercial. Cela revient à ajouter une ou plusieurs activités autorisées. Quand toutes les activités sont autorisées sans restriction, on parle de déspécialisation plénière.

Sur le marché de l'immobilier de bureaux, on retrouve de nombreux anglicismes issus des nouvelles techniques de travail et désignant un nouveau type d’offre immobilière : bureaux en open-space, espaces de coworking, aménagements pour le flex-office…

La liste des termes et expressions à connaître dépend ainsi de la nature du projet immobilier. Pour éclaircir les zones d’ombre, il est important de pouvoir se renseigner auprès d'experts positionnés sur le marché qui vous intéresse.

Les conseillers Arthur Loyd, spécialistes de l’immobilier d’entreprise, vous aident à faire le point à chaque étape du projet. Les agences locales du réseau national sont présentes partout en France. Vous bénéficiez ainsi d’un accompagnement ciblé avec des consultants qui maîtrisent parfaitement les spécificités du marché local.