Qu'est-ce que le bureau opéré ?

Réponse

La location d’un bureau opéré est une nouvelle solution pour les entreprises en recherche d’un espace de travail. Solution hybride entre le coworking et le classique bail 3/6/9, la location d’un bureau opéré procure à la fois la flexibilité du coworking, la confidentialité de bureaux dédiés à l’entreprise et des services additionnels.

Le marché du bureau opéré est en croissance, car il répond aux besoins modernes des entreprises. Qu’elles soient demandeuses ou pourvoyeuses de locaux, les entreprises ont de moins en moins de visibilité sur leur besoin d’espace à l’avenir.

Ce phénomène est en partie dû à l’ubérisation et à l’assouplissement du droit du travail, qui permet de renforcer momentanément ses équipes en cas de besoin. Il s’explique aussi par la digitalisation des entreprises, et par l’essor du télétravail qui s’est renforcé depuis la crise de la Covid-19. La crise sanitaire a totalement modifié les modes de travail.

Légalement, louer un bureau opéré, c’est la possibilité de louer un espace de travail avec un contrat de prestation de service. L’occupation d’un bureau opéré a des avantages pour le locataire. La transformation d’un local en bureau opéré a aussi des avantages pour le bailleur.

Le bureau opéré : un espace de travail avec un contrat de prestation de service

À la croisée des chemins entre bureau traditionnel et coworking, le bureau opéré est un espace de travail privatif et indépendant alliant flexibilité et offre servicielle par le biais de la signature d’un contrat de prestation de service.

La location d’un bureau opéré affranchit donc le locataire et son cocontractant de la rigidité légale du bail. Pour la société qui vend le service, les locaux peuvent avoir deux statuts :

• Soit, ils sont sa propriété.
• Soit, ils sont la propriété d’une tierce personne, avec qui elle a signé un bail. Cette situation est similaire à une sous-location.

L’occupation d’un bureau opéré : avantages pour le locataire

Confidentialité

Le bureau opéré se distingue sur ce point du coworking. Comme la location de bureau opéré, le coworking procure aux entreprises acheteuses du service souplesse et simplicité.

En revanche, les entreprises ont souvent déploré le manque de confidentialité assuré par cette solution. En effet, en coworking, on doit partager un espace ouvert commun. Ce partage, qui est un atout pour les travailleurs indépendants et les freelances, est aussi un frein pour les entreprises naissantes qui souhaitent souder leurs équipes autour d’une dynamique communautaire et dans un espace de travail convivial.

En louant un bureau opéré, on sait, en tant qu’entreprise, qu’on sera seul sur son espace de travail en bénéficiant de bureaux indépendants. En effet, il ne s’agit pas de locaux partagés.

Simplicité administrative

Avec un bureau opéré, le loyer mensuel inclut toutes les charges et les services : aucun abonnement mensuel supplémentaire n'est à gérer.

La fin de chaque mois est sanctionnée par une facture unique.

En d’autres termes, et contrairement au bail classique, le contrat de prestation de service se distingue par sa souplesse et son adaptabilité et permet aux entreprises de louer des espaces indépendants et privés tout en ajustant leurs charges locatives.

Voici une liste non-exhaustive des services proposés par le bureau opéré :

• La maintenance technique,
• L'accès par badge,
• Le service d'entretien,
• L'électricité, l'eau et la taxe foncière,
• L'office manager,
• La gestion du courrier,
• L'assurance,
• La connexion internet à très haut débit,
• Le mobilier, l'aménagement, les rangements,
• Le matériel multimédia,
• Café / tisanerie,
• Conciergerie.

Souvent, la plupart des opérateurs proposent avec la location de bureaux une formule modulable. Il est ainsi possible pour le locataire de choisir à la carte les services supplémentaires qu’il désire. Parfois, il est même proposé d’en changer mois par mois. L’entreprise profite alors d’une solution qui évolue avec ses besoins réels.

Engagement limité dans le temps

En principe, la durée d'engagement n'est pas imposée : le bureau opéré permet un engagement flexible. Rester 3 mois, 6 mois, un an ou plus est possible. Au contraire, avec un bail 3/6/9, le locataire est tenu d’attendre l’expiration d’une période triennale pour prendre congé.

Par ailleurs, la durée de préavis varie entre 1 et 3 mois, contre 6 minimum pour le bail classique.

Généralement, les sociétés qui proposent des bureaux opérés en location insèrent toutefois une clause d’engagement dans leur contrat. Les prix pratiqués sont indexés de façon dégressive sur la durée de cet engagement : la location d’un bureau opéré pour 18 mois est moins onéreuse que la même location pour 6 mois.  

Des espaces de bureaux clés en main

Pour louer un bureau dans le cadre d’une prestation de service, les opérateurs sont légalement tenus d’en faire un espace fonctionnel clé en main.

Autrement dit, les bureaux sont prêts à l'emploi : les entreprises peuvent s'y installer directement sans étape préalable. Il suffit de venir avec son ordinateur, et de commencer à travailler. La flexibilité de ce type de location est un de ses atouts les plus appréciés.

Les catégories d’entreprises concernées

En bref, le bureau opéré permet de se libérer de l’ensemble des aspects administratifs tout en ayant la possibilité de moduler ses surfaces de bureau à la hausse comme à la baisse.  

Louer un bureau opéré, c’est une solution idéale :

• Pour les entreprises à la recherche de gain de temps,
• Pour les entreprises en plein développement ou transition, le bureau opéré offre une solution flexible s'adaptant aux évolutions d'équipe et d'aménagement,
• Pour les start-ups et PME, le bureau opéré facilite la création d'une culture d'entreprise et de son ADN,
• Pour les agences digitales et créatives qui recherchent des espaces de créativité, des espaces propices à l’inspiration
• Pour les entreprises souhaitant rassembler leurs travailleurs en région

Ces dernières années, c’est surtout à Paris qu’on trouvait la majorité des bureaux opérés en France. Aujourd’hui, de nombreux bureaux opérés sont proposés à la location dans les villes de province comme Bordeaux, Lyon ou Marseille. Ils permettent aux entreprises de développer une présence rapidement à l’extérieur de Paris, et d’en tester les retombées, sans s’engager sur le long cours.

Cette activité n’est pas dénuée d’intérêt pour les collectivités : l'implantation d’un bureau en ville et en région contribue à l'activité locale et à la résilience économique des villes.  

Transformation d’un local en bureau opéré : avantages pour le bailleur

La société qui propose des bureaux opérés à la location est vendeuse d’un service. Parfois, les locaux de ses bureaux sont sa propriété. Parfois, elle en est locataire. Pour son bailleur, il y a aussi des avantages à contracter avec une société qui propose des bureaux opérés, plutôt qu’en lien direct avec le locataire final.

Les catégories d’entreprises concernées

L'effectif des salariés en entreprise étant évolutif depuis l’implémentation du télétravail dans les organisations, de nombreuses entreprises engagées par des baux commerciaux cherchent à réadapter rapidement leurs surfaces / espaces de travail.

Le bureau opéré s’avère être une réponse à cette problématique, en offrant aux entreprises une alternative à l'utilisation de leurs postes de travail.

Engagement limité dans le temps

Parfois, une entreprise dispose de locaux qu’elle n’utilise pas, ou qu’elle n’utilise plus. Par exemple, ce peut être suite à une diminution des effectifs ou une augmentation de la part des salariés en télétravail.

Pour rentabiliser l’espace inoccupé, elle peut avoir envie de le louer. Malheureusement pour elle, le bail commercial est en droit français un contrat rigide. Sa résiliation par le bailleur est, en principe, impossible avant une échéance de 9 ans.

Contracter un bail dérogatoire permet de contourner cette contrainte. Cependant, il peut s’avérer difficile de trouver preneur d’un bail dérogatoire.

La signature avec une société pourvoyeuse de bureaux opérés déleste de cette contrainte. Dans cette situation, on peut, au besoin, récupérer la jouissance de ses locaux à n’importe quel moment.

Délégation des travaux et de la recherche d’un locataire

Contracter avec un opérateur tiers facilite aussi la gestion locative. Le bailleur n’a pas besoin :

• ni de faire les travaux d’aménagement,
• ni de publier des annonces pour trouver un preneur,
• ni d’organiser les visites,
• ni de faire les états des lieux.

La société qui aménage les bureaux opérés se charge de tout ce qui concerne la relation avec le locataire final.

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