Réponse
Le bail précaire, également appelé bail dérogatoire, est un contrat de location de locaux commerciaux ou professionnels (type bureaux ou commerce) pour une durée inférieure ou égale à 3 ans.
Attention à ne pas le confondre avec :
- Le bail commercial 3/6/9, soumis au statut des baux commerciaux et conclu pour une durée de 9 ans,
- Le bail professionnel, destiné aux activités libérales et conclu pour au moins 6 ans,
- Le bail saisonnier, conclu pour de courtes périodes saisonnières (entre 3 et 6 mois)
- La convention d'occupation précaire : un simple accord d'occupation exceptionnel des locaux dont la durée est incertaine
Les conditions du bail dérogatoire
N'étant pas soumis au statut des baux commerciaux, le bail précaire est caractérisé par les conditions suivantes :
La conclusion du bail
Celui-ci doit être signé dès l'entrée dans les lieux du locataire. Ainsi, il ne peut être conclu après un bail commercial classique.
L'intention
Les deux parties doivent exprimer clairement leur volonté de signer un bail dérogatoire et à ne pas être soumis au statut des baux commerciaux.
La durée
Le contrat de bail dérogatoire ne peut excéder 36 mois (3 ans). Durant cette période, plusieurs baux peuvent être conclus successivement, à condition que la durée totale des baux n'excède pas 36 mois.
Bon à savoir : La loi Pinel de 2014 a fait évoluer la durée des baux dérogatoires, limitée auparavant à 24 mois.
La résiliation
Le locataire et le bailleur ne peuvent résilier le contrat de bail précaire avant son terme. Ainsi, les parties doivent respecter leurs engagements jusqu’à la fin du bail. Le locataire devra ainsi verser les loyers restants même s'il quitte le local avant le terme.
Bon à savoir : Une clause de résiliation anticipée peut être incluse dans le contrat, après accord commun entre bailleur et locataire.
L'évolution du contrat
Si le contrat n'est pas résilié à son terme, celui-ci est automatiquement transformé en bail commercial. La loi Pinel précise d’ailleurs que, si un mois après expiration du contrat, aucune des deux parties n'a exprimé sa volonté de rompre le bail dérogatoire, celui-ci est automatiquement converti en bail commercial.
Le contenu du contrat
La rédaction du bail dérogatoire est libre. Les deux parties bénéficient d'une liberté contractuelle, notamment au niveau des clauses spécifiques à intégrer dans le contrat, pour l'adapter au mieux à leurs besoins.
Néanmoins, certaines mentions restent obligatoires, telles que :
- La durée,
- L'état des lieux,
- La dérogation aux règles des baux commerciaux
Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire
Voici une liste des avantages pour le bailleur et le locataire :
- Pas d'indemnité d'éviction
- Peu d'engagements
- Pratique pour s'assurer de la fiabilité du locataire
- Peu d'engagements
- Pratique pour les nouvelles sociétés
- Loyer généralement plus bas
Ainsi qu'une liste des inconvénients :
- Les locataires n'acceptent pas souvent ce type de bail
- Pas de franchise possible
- Pas d'indemnité d'éviction
- Renouvellement non garanti
- Déplafonnement du loyer à l'issue du bail
Comprendre, négocier ou rédiger un bail dérogatoire peut être long et compliqué. Arthur Loyd, 1er Réseau National de Conseil en Immobilier d’Entreprise, vous accompagne dans vos démarches.
