Crédit immobilier: pourquoi les banques vont être plus sélectives

La crise sanitaire? Contrairement à la construction de logements neufs, le marché immobilier dans l’ancien n’en a cure. Selon les données du Conseil supérieur du Notariat, le volume annuel de ventes de logements anciens a poursuivi sa progression au second trimestre 2021 pour atteindre 1,1 million de ventes, après 1,08 million à fin mars: "Il s’agit d’un nouveau plus haut historique concernant le nombre de transactions ainsi que le troisième trimestre consécutif de hausse, après le recul observé entre fin 2019 et le troisième trimestre 2020, indique David Ambrosiano, président du Conseil supérieur du notariat (CSN). Le marché progresse notamment dans les villes moyennes redevenues très attractives". Sur un an, la hausse des prix a atteint +5,9%. Depuis le quatrième trimestre 2020, la hausse est plus marquée pour les maisons (+6,9% en un an au deuxième trimestre 2021) que pour les appartements (+4,6%). "Cela ne s’était pas produit depuis fin 2016", précise le CSN.

Des taux d'intérêt au plancher

Les Français ont envie de déménager et sont soutenus dans leur volonté d’accession à la propriété par des taux de crédit immobilier au plancher. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d’intérêt moyen, hors assurance et toutes durées d’emprunt confondues, est descendu à 1,05% en août. La rentrée

s’annonce toujours aussi favorable aux emprunteurs: "En septembre, quelques établissements bancaires ont à nouveau baissé leurs taux, jusqu'à 0,2 point et proposent ainsi des taux à 0,7% sur 20 ans, avant négociations!" constate Sandrine Allonier, directrice des études du courtier Vousfinancer.

Pour autant, encore faut-il pouvoir obtenir son financement: depuis plusieurs mois, les banques ont resserré leurs conditions d’octroi des prêts immobiliers. En cause, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui ont sifflé la fin du crédit facile. Depuis le début de l’année, il préconise aux banques de ne plus prêter au-delà de 25 ans (avec deux ans de différé supplémentaire pour les achats dans le neuf) et ne pas dépasser les 35% d’endettement (assurance emprunteur incluse). Seule 20% de la production globale de crédit peut déroger à ces règles, dont 80% pour l’acquisition d’une résidence principale.

Des conditions d'obtention plus strictes

Si certains établissements ont fait la sourde oreille au premier semestre, les banques sont tout de même globalement rentrées dans le rang: dans son dernier bilan, le HCSF constate que la production dérogatoire n'était de 20,9%  au premier semestre, passant de 28,8% au premier trimestre à 23,7% au second trimestre. Pour la fin de l’année, les banques ne devraient plus faire d’écart, d'autant que le HCSF prévoit, via l'ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), des sanctions à partir de l'an prochain. Elles vont donc continuer d’exiger de la part des emprunteurs un apport personnel plus important pour pouvoir boucler leur acquisition, à hauteur de 10% hors frais, soit compte tenu notamment des droits de mutation collectés par les notaires, environ 18% du montant de l’acquisition. Cette situation devrait favoriser ceux qui sont déjà propriétaires, mais pénaliser ceux qui veulent se lancer dans un investissement locatif. Les ménages vont donc devoir puiser dans l’épargne accumulée pendant la crise (157 milliards d’euros à fin juin selon la Banque de France) pour continuer à acheter de l’immobilier.

Virginie Grolleau

Challenges