Le ZAN a changé la donne.
Avant, le foncier accompagnait le développement. Aujourd’hui, il le conditionne.
Avec l’objectif de zéro artificialisation nette, les collectivités n’aménagent plus en ouvrant de nouvelles terres à l’urbanisation. Elles comptent. Elles arbitrent. Elles hiérarchisent. Chaque hectare devient une pièce rare sur un échiquier déjà bien rempli.
Cette nouvelle règle du jeu ne se limite pas à une contrainte environnementale. Elle redessine les stratégies territoriales, bouscule les projets immobiliers et oblige à lire autrement les documents de planification. SRADDET, SCoT, PLU : longtemps techniques, parfois ignorés, ils deviennent des outils de pilotage économique à part entière.
Une question s’impose alors.
Dans un territoire où l’espace ne s’étend plus, comment continuer à se développer sans perdre en attractivité ?
Le ZAN : un objectif national aux impacts territoriaux majeurs
Le principe est simple sur le papier. Ne plus consommer d’espaces naturels, agricoles ou forestiers sans compenser ailleurs. Dans les faits, c’est une révolution silencieuse.
Le ZAN fixe une trajectoire. D’abord une réduction forte de la consommation foncière d’ici 2031. Puis un cap plus ambitieux encore : l’équilibre à l’horizon 2050. Autrement dit, chaque mètre carré artificialisé doit désormais être pensé, justifié, parfois renégocié.
Pour les territoires, ce n’est pas qu’une affaire d’urbanisme. C’est une question de modèle économique. Moins de foncier disponible signifie moins de marges de manœuvre. Finies les extensions faciles en périphérie et place au recyclage, à la densification, à la reconversion des sites existants. Les friches industrielles deviennent des réserves stratégiques. Les zones d’activités sont regardées autrement, presque comme des actifs à optimiser.
Derrière cet objectif national se cache donc une réalité très concrète. Le foncier n’est plus extensible. Il devient une ressource pilotée, encadrée, parfois disputée. Et cette nouvelle rareté rebat les cartes du développement économique local.
SRADDET, SCoT, PLU : une chaîne de planification structurante
Le ZAN ne s’applique pas de manière uniforme. Il s’inscrit dans une chaîne de documents de planification qui se répondent et se contraignent, du niveau régional jusqu’à l’échelle communale. Comprendre cette mécanique devient indispensable pour qui porte un projet immobilier ou une stratégie d’implantation.
Le SRADDET : le cadre stratégique régional
À l’échelle régionale, le SRADDET fixe la trajectoire. Il définit les grandes orientations d’aménagement et inscrit l’objectif de sobriété foncière dans une vision d’ensemble, en tenant compte des dynamiques économiques, des mobilités et des spécificités territoriales.
Concrètement, c’est à ce niveau que s’opèrent les premiers arbitrages. Les régions répartissent l’effort de réduction de l’artificialisation entre les territoires, en distinguant les pôles métropolitains, les bassins d’emploi structurants et les espaces plus ruraux. Cette lecture macro conditionne ensuite tout le reste. Les documents infra-régionaux doivent s’y conformer, sans réelle marge de contournement.
Pour les acteurs économiques, le message est clair : certaines zones verront leur capacité d’accueil confortée, d’autres devront composer avec des contraintes plus fortes. Le foncier devient une variable stratégique à l’échelle régionale.
Le SCoT : la traduction territoriale des objectifs ZAN
Le SCoT, quant à lui, joue un rôle charnière. Il prend les orientations du SRADDET et les traduit à l’échelle des bassins de vie et d’emploi. C’est ici que l’objectif ZAN quitte le registre des principes pour entrer dans celui des choix territoriaux.
Les collectivités y organisent la répartition de l’effort d’artificialisation . Elles hiérarchisent les centralités, renforcent certaines polarités économiques et limitent l’extension là où les infrastructures ou les services ne suivent plus. Les zones d’activités existantes deviennent des leviers majeurs : densification, renouvellement, mutation des usages prennent le pas sur la création de nouveaux sites.
Ce travail de planification engage durablement le territoire. Une orientation prise dans un SCoT structure l’offre foncière et immobilière pour plusieurs années, parfois plusieurs décennies.
PLU et PLUi : le passage à l’opérationnel
Le PLU, ou le PLUi lorsqu’il est intercommunal, est le point de contact direct avec les projets. C’est là que le ZAN se matérialise dans les règles d’urbanisme, parfois de façon très concrète.
Les possibilités d’ouverture à l’urbanisation se réduisent, tandis que les règles de densité, de hauteur ou d’emprise au sol évoluent. Le renouvellement urbain devient la norme. Friches industrielles, actifs tertiaires obsolètes, zones d’activités vieillissantes entrent dans une nouvelle phase de transformation.
Pour les investisseurs et les entreprises, le PLU n’est plus un simple document réglementaire. Il devient un outil de lecture stratégique. Ce qu’il autorise, ce qu’il contraint, et surtout ce qu’il anticipe donne une indication précieuse sur la trajectoire économique d’un territoire.
Les collectivités locales face à la planification ZAN
Avec le ZAN, les collectivités changent de posture. Elles ne se contentent plus d’accompagner le développement économique par la mise à disposition de foncier. Elles le pilotent.
La planification devient un exercice d’équilibriste. D’un côté, l’objectif de sobriété foncière s’impose, avec un cadre réglementaire de plus en plus précis. De l’autre, les territoires doivent rester attractifs, maintenir l’emploi local et répondre aux besoins des entreprises. Entre les deux, peu de place pour l’improvisation.
Cette nouvelle donne pousse les élus et les techniciens à faire des choix plus assumés. Tous les projets ne se valent plus. Certains s’inscrivent dans une logique de renouvellement et de densification, d’autres consomment trop d’espace pour un bénéfice économique jugé insuffisant. Le ZAN agit alors comme un filtre, voire comme un révélateur des priorités territoriales.
Le dialogue avec les acteurs économiques évolue lui aussi. Les collectivités attendent désormais des projets mieux argumentés, plus sobres dans leur emprise foncière, plus cohérents avec les documents de planification. L’implantation ne se résume plus à une opportunité foncière ; elle devient un projet de territoire à part entière.
Pour les entreprises, le message est clair. S’implanter ou se développer suppose de comprendre la trajectoire locale, d’anticiper les contraintes réglementaires et d’inscrire son projet dans une vision de long terme. Dans ce contexte, lire entre les lignes d’un SCoT ou d’un PLU n’a plus rien d’accessoire.
Quels impacts pour l’immobilier d’entreprise et les projets économiques ?
Le ZAN raréfie le foncier. Et comme toute ressource rare, il change de valeur, de statut et d’usage.
Dans de nombreux territoires, l’offre disponible se concentre désormais sur des zones déjà urbanisées, bien desservies, parfois saturées. Les extensions périphériques deviennent l’exception. Résultat : la localisation prime plus que jamais , et les sites capables d’évoluer gagnent en attractivité. Une zone d’activités dense, bien connectée, avec un potentiel de mutation, pèse désormais plus lourd qu’un terrain vierge en entrée de ville.
Les stratégies immobilières s’adaptent. Densifier plutôt que s’étendre. Requalifier plutôt que construire ex nihilo. Mutualiser les usages, optimiser les surfaces, repenser les formats. Le ZAN pousse à faire mieux avec moins, sans pour autant freiner l’activité. Mais il impose d’anticiper. Un projet viable économiquement peut se heurter à un cadre de planification défavorable s’il arrive trop tard ou s’il ne coche pas les bonnes cases.
Pour les investisseurs comme pour les chefs d’entreprise, la lecture des documents de planification devient un outil d’aide à la décision. Le SRADDET donne la tendance, le SCoT précise la direction, le PLU fixe les règles du jeu. Ignorer cette chaîne, c’est avancer à l’aveugle. La maîtriser, c’est sécuriser ses choix d’implantation et identifier les territoires qui continueront à se développer malgré la contrainte foncière.
Le ZAN ne bloque pas les projets. Il les trie.
Reste à savoir quels territoires sauront transformer cette contrainte en avantage compétitif.
