Sale and lease back : Libérez des liquidités en valorisant votre patrimoine immobiliers

Le sale-and-leaseback (SLB) est une opération financière dans laquelle une entreprise, propriétaire de ses locaux, vend son actif tout en restant locataire de ce dernier. Une transaction valable pour les bureaux, les locaux d’activités, les biens commerciaux et les entrepôts. Cette dernière permet une libération de capital, une amélioration de la liquidité et une réduction des charges financières tout en continuant à occuper ses locaux. Un choix stratégique visant la croissance d’une nouvelle activité ou l'opportunité de se concentrer sur son cœur de métier.

Le sale and lease back : comment ça marche ?

Le sale-and-leaseback est une opération de valorisation immobilière et de cession d'actifs qui offre à une organisation la possibilité de transformer la valeur de ses actifs immobiliers en liquidités immédiates tout en lui permettant de continuer à occuper ces espaces, essentiels à son activité. Cette transaction, impliquant souvent une société de crédit-bail, se présente comme un acte de vente assorti d'un contrat de bail à long terme, créant ainsi une opportunité pour les sociétés de valoriser leurs actifs immobiliers tout en poursuivant leur exploitation. Il est parfois envisageable d'inclure dans l'opération un droit de préférence du locataire en cas de revente, renforçant ainsi la flexibilité de cette stratégie financière.

Les principaux bénéficiaires du sale-and-leaseback sont, en général, les entreprises de taille intermédiaire (ETI) et les petites et moyennes entreprises (PME) opérant dans le secteur industriel. Ce mode de financement, sous forme de leasing immobilier, s'avère particulièrement adapté aux investissements substantiels, comme la mise en place de nouvelles lignes de production.

Cependant, il est essentiel de noter que pratiquement toutes les sociétés, quel que soit leur statut juridique, leur secteur d'activité ou leur taille, ont potentiellement accès au sale-and-leaseback pourvu qu'elles disposent d'actifs immobiliers de qualité à céder. Ce qui compte avant tout, c'est la capacité de la société à respecter les termes du contrat de location en fonction de la valeur des biens qu'elle envisage de vendre.

En soutenant les projets d'investissement de ces organisations et en favorisant leur expansion, le sale-and-leaseback contribue de manière significative au dynamisme économique en maintenant et en développant l'industrie et l'emploi industriel.

Les aspects juridiques et fiscaux à prendre en compte

L'élément clé du sale-and-leaseback se trouve être le contrat de bail commercial. Ce dernier doit être rédigé avec soin pour définir clairement les droits et les responsabilités de toutes les parties impliquées. Cela inclut des éléments tels que la durée de la location, les modalités de paiement du loyer, les responsabilités en matière d'entretien et de réparation, ainsi que les conditions de résiliation. Il est recommandé de faire appel à des experts en droit immobilier pour garantir que le contrat de bail commercial est équilibré et conforme à la législation en vigueur.

Dans certains cas, il peut être pertinent de négocier l'inclusion d'une clause de droit de préférence dans le contrat de bail commercial, donnant au locataire la priorité pour racheter le bien si le propriétaire décide de le vendre à un tiers.

Avant de conclure l'opération de sale-and-leaseback, une due diligence immobilière approfondie est essentielle pour vérifier l'état légal et physique de la propriété. Cela peut inclure des enquêtes environnementales, des inspections structurelles et des recherches de titres de propriété.

Sur le plan fiscal, il est crucial de comprendre les implications de la vente d'actifs immobiliers et des loyers résultant du contrat de bail commercial :

• La vente de l'actif immobilier peut entraîner une imposition sur les plus-values réalisées et les règles fiscales varient selon la juridiction. Certaines régions peuvent offrir des exonérations ou des incitations fiscales pour les ce genre d’opérations.
• Les loyers versés par l'entreprise locataire sont généralement déductibles fiscalement en tant que charges d'exploitation, mais il est important de structurer correctement le contrat de bail commercial pour bénéficier de ces déductions.
• La TVA peut être applicable à la vente de l'actif, et il peut y avoir des implications fiscales sur les loyers. Les règles de TVA doivent être soigneusement évaluées.

La documentation de la transaction doit être réalisée avec précision pour répondre aux exigences fiscales, y compris la rédaction des contrats pour refléter correctement la nature de la transaction et la tenue de registres précis. De plus, il est impératif de respecter les règles et réglementations locales en matière de transactions immobilières, y compris les exigences des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU), de permis et d'autorisations gouvernementales.

Enfin, il est essentiel de prendre en compte les aspects juridiques et fiscaux pour éviter tout problème potentiel et assurer une transaction réussie. Il est fortement recommandé de consulter des experts en droit des affaires et en fiscalité spécialisés dans l'immobilier pour naviguer efficacement dans ces considérations complexes.

Exemple concret d'une transaction sale-and-leaseback

Prenons l'exemple d'une entreprise de logistique qui détient un entrepôt essentiel à ses opérations. Cette entreprise a des projets d'expansion et a besoin de liquidités pour les concrétiser. Pour ce faire, elle choisit la voie du sale-and-leaseback.

Celle-ci identifie alors un investisseur immobilier intéressé par son entrepôt et conclut une transaction de sale-and-leaseback. Dans le cadre de cette opération, elle cède l'entrepôt à l'investisseur moyennant un montant préalablement convenu, par exemple, 5 millions d'euros.

Après la vente, la société et l'investisseur signent un contrat de location de l'entrepôt à long terme. Ce contrat permet à l'entreprise vendeuse de continuer à utiliser l'entrepôt pour ses activités quotidiennes, tandis que l'investisseur devient propriétaire de l'actif immobilier.

En contrepartie de la vente de l'entrepôt, la société reçoit immédiatement une somme de 5 millions d'euros. Cela lui offre la flexibilité financière nécessaire pour financer son expansion sans avoir à s'endetter de manière substantielle ou à mobiliser des capitaux considérables.

Cette dernière s'acquitte ensuite d'un loyer mensuel auprès de l'investisseur conformément aux termes du contrat de location. Ce loyer peut être intégré dans ses coûts d'exploitation, lui permettant ainsi de maintenir un équilibre financier tout en continuant à utiliser l'entrepôt pour soutenir ses activités de logistique.

Lease back ou Sale and lease back : quelles différences ?

Deux approches se démarquent : le "lease-back" et le "sale-and-leaseback", avec des particularités et des avantages distincts.

Lease-back ou location financière

Imaginez une entreprise qui possède des biens immobiliers tels que des bureaux ou des entrepôts. Cette société décide de céder ses biens à une société de crédit-bail tout en continuant à les occuper en tant que locataire. Cette transaction a pour principal objectif de renforcer sa trésorerie en convertissant ses actifs immobiliers en liquidités, tout en maintenant son droit d'utilisation. Le bail qui lie l'organisation au propriétaire est à durée déterminée et ne peut pas être résilié par simple préavis. Sur le plan fiscal, les loyers de ce crédit-bail sont totalement déductibles de l'impôt sur les sociétés, et l'amortissement de l'actif est plus rapide par rapport à une détention classique, ce qui est un avantage. Cependant, à la fin du contrat, lorsque le bien est réintégré dans le bilan de l'entreprise, cela peut entraîner une fiscalité plus lourde.

Sale and lease-back ou cession-bail

Maintenant, imaginons qu’une société vend ses biens immobiliers à un tiers, souvent un investisseur immobilier, tout en concluant immédiatement un contrat de location de ses bureaux à long terme pour continuer à occuper les actifs vendus. Contrairement au lease-back, où l'opération avec laquelle la société initiale détient une option d'achat pour récupérer le bien, le sale and lease-back, entraine une cession définitive. Cette opération peut être stratégique pour se concentrer sur son cœur de métier. Par exemple, certaines grandes organisations ont cédé leurs biens immobiliers pour se focaliser sur leurs activités principales. Les contrats de location sont généralement des baux commerciaux et leur durée est négociée lors de la transaction. Cette approche permet à la société de libérer de la trésorerie tout en gagnant en flexibilité et en se concentrant sur son domaine d'expertise.

En résumé, le lease-back permet à une société de vendre ses biens tout en restant locataire avec une option d'achat à terme, tandis que le sale and lease-back consiste à vendre définitivement les biens et à conclure un contrat de location à long terme. Chacune de ces approches présente des avantages fiscaux et financiers spécifiques, ce qui signifie qu'il est essentiel pour les entreprises de choisir celle qui correspond le mieux à leurs besoins et à leur stratégie globale.

Pourquoi le Sale and lease back est une solution attrayante pour les entreprises ?

La mise en place de cette stratégie de cession-bail repose sur une analyse en trois volets des financements accordés :

1. Une évaluation de l'actif : prenant en compte la valeur, la liquidité et l'importance stratégique des équipements.
2. Une analyse de la qualité de crédit du locataire.
3. Une structuration de l'opération : visant à équilibrer les zones de risques potentiels de l'opération, notamment en ajustant le taux de financement, le rythme d'amortissement, et en anticipant la période de remise en location, selon certains facteurs.

Faciliter la croissance et augmenter la capacité financière de l’entreprise

Les motivations des sociétés résident dans plusieurs facteurs :

• la libération instantanée de trésorerie
• l'amélioration de la gestion du bilan
• la focalisation sur leur activité principale
• la flexibilité opérationnelle
• les avantages fiscaux potentiels
• l'optimisation de leurs actifs
• la réduction du risque immobilier
• l'augmentation de la valorisation boursière

Cette approche, spécifique au sale-and-leaseback, s'appuie sur une double perspective, à la fois liée à l'entreprise elle-même (aspect corporatif) et à ses équipements. Elle offre ainsi des opportunités de financement à un large éventail d’organisations, même lorsque leur historique de crédit est complexe ou qu'elles sortent d'une période difficile, en ajustant le risque de l'opération et en atténuant le risque de crédit de l'emprunteur.

Valoriser son patrimoine immobilier grâce au sale and lease back

Le sale-and-leaseback se présente comme une stratégie intelligente permettant aux organisations de maximiser la valeur de leur patrimoine immobilier tout en répondant à leurs besoins opérationnels. Cette approche présente une multitude d'avantages mettant en avant la possibilité de revaloriser habilement les actifs immobiliers.

Les fonds obtenus peuvent alors être réinvestis dans de nouveaux actifs, souvent plus lucratifs, ou alloués à d'autres aspects de la croissance de l'entreprise. Cette capacité à redéployer les capitaux vers des actifs plus performants constitue l'une des raisons majeures pour lesquelles le sale-and-leaseback suscite un tel engouement chez les organisations : investir dans des technologies de pointe, diversifier son portefeuille d'actifs, ou financer des initiatives de recherche et développement visant à améliorer sa compétitivité.

Contrairement au bail traditionnel, La flexibilité que cette transaction offre aux sociétés, notamment dans la négociation des termes locatifs permet de mieux refléter les besoins actuels de ces dernières, maximisant ainsi la rentabilité de leurs activités tout en préservant l'accès aux biens immobiliers essentiels à leur son fonctionnement. Elle donne à l’entreprise un contrôle accru sur la gestion de ses actifs immobiliers.

Ces avantages s'adaptent aux évolutions du marché et aux besoins opérationnels changeants. Il s'agit d'un outil puissant susceptible de renforcer de manière significative la position financière d'une société et de stimuler sa croissance à long terme.

Le marché de l’externalisation immobilier en quelques chiffres

Le marché de l’externalisation immobilière connait une croissance significative : des prévisions s’élevant à 25 milliards d’euros d’ici 2025.

En analysant plus en détail la structure du marché, on constate que les services de gestion locatives dominent largement, représentant environ 70 % du chiffre d’affaires de l’externalisation immobilière. Les services de property management (gestion immobilière globale) sont en forte croissance, et représentent désormais 20 % du marché. Enfin, les services de facility management, qui incluent la gestion des installations et des services, contribuent à hauteur de 10 %.

Plusieurs facteurs clés stimulent cette croissance dynamique. Notamment la pression des couts qui poussent les organisations à externaliser les fonctions immobilières déniés de stratégies, dans le but de gérer efficacement les biens immobiliers sans alourdir leurs structures internes.

Dans le contexte économique actuel : hausse des taux, inflation, manque de trésorerie… la stratégie du sale and lease back se veut particulièrement intéressante pour les entreprises propriétaires de leurs locaux professionnels afin d’optimiser leurs bilans et d’accroitre leurs liquidités.

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