Le marché de vente de bureaux à Toulouse
Le marché de la vente de bureaux toulousains a traversé une phase d'ajustement en 2024, offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs avisés. Avec un prix moyen de 2 764 € par m² et des rendements prime désormais attractifs à 6%, contre 4,5% avant la crise, la métropole rose retrouve une prime de risque séduisante. Les volumes d'investissement, bien qu'en retrait à 164 M€ en 2024 (-53% vs 2022), confirment Toulouse comme 3e métropole française pour l'investissement en bureaux.
La remontée des taux a entraîné une baisse des prix de 9% en un an, créant des opportunités de négociation. Le marché privilégie désormais la qualité, avec une forte demande pour les bureaux neufs ou restructurés.
Les secteurs où investir à Toulouse
Centre-ville et Compans-Caffarelli : le prestige au prix fort
Le quartier d'affaires historique de Compans-Caffarelli concentre environ 200 000 m² de bureaux existants et affiche les valeurs les plus élevées de la métropole. Les immeubles prime s'y négocient entre 4 000 et 5 000 € par m², avec des loyers pouvant atteindre 270 € par m² par an pour du neuf. Le marché y reste principalement constitué de reventes d'actifs existants, avec peu de programmes neufs récents.
L'offre neuve se limite essentiellement au projet Claystone, immeuble de 11 600 m² de bureaux neufs attendu d'ici 2025, illustrant la rareté des opportunités de construction dans ce secteur saturé.
Matabiau : le nouveau quartier d'affaires en devenir
Le secteur de la gare Matabiau connaît une transformation majeure avec le Grand Projet Toulouse Euro Sud-Ouest qui prévoit 350 000 m² de bureaux autour de la future gare LGV. Cette dynamique attire déjà les grands comptes : SNCF a acquis 10 250 m² au cœur de Matabiau en 2023, la plus importante transaction de l'année, confirmant l'attrait de ce pôle émergent.
Les précommercialisations s'y négocient à des niveaux premium, avec des annonces atteignant 6 300 € par m² pour des surfaces de 100 m². L'opération emblématique reste la Tour Occitanie, gratte-ciel mixte de 150 m incluant des bureaux, dont le lancement symbolise le renouveau du quartier malgré les reports liés au contexte économique.
Montaudran-Toulouse Aerospace : le pôle innovation
Le secteur Montaudran incarne la mutation technologique de Toulouse avec 190 000 m² de bureaux et laboratoires R&D programmés sur l'ancienne piste de l'Aéropostale. Ce nouveau quartier scientifique, organisé autour du campus ISAE-Supaero et de la Halle de La Machine, attire entreprises high-tech et startups dans des immeubles neufs comme B612 ou Aerospace Plaza.
Les valeurs y restent plus accessibles qu'en centre-ville, avec des ventes de bureaux neufs autour de 3 000 € par m². La demande dynamique, tirée par les filières Tech et R&D, bénéficie d'un environnement d'exception combinant innovation, recherche et qualité architecturale. L'arrivée de la ligne C du métro en 2028 renforcera encore l'attractivité de ce campus urbain unique.
Des bureaux en périphérie ? Labège, Blagnac, Balma
Labège-Innopole confirme son statut de pôle tertiaire majeur en périphérie avec des transactions notables comme Eurecia (2 000 m²) dans l'immeuble Copernic. Les valeurs y demeurent attractives, entre 2 000 et 2 500 € par m², dans un secteur historiquement dédié au numérique et aux services. Le futur métro ligne C, qui reliera directement Labège au centre en 2028, stimule déjà l'intérêt des investisseurs.
Blagnac profite du rebond aéronautique avec les acquisitions majeures d'Orange (10 100 m²) et d'Airbus Protect, confirmant l'attrait du parc aéroportuaire pour les grands comptes. Le secteur dispose d'un stock important, offrant des opportunités aux investisseurs en quête de surfaces significatives près des sites Airbus.
Balma-Gramont s'impose comme alternative équilibrée avec des programmes comme Green City à Vidailhan. Ce marché intermédiaire, bien desservi par le terminus métro ligne A, attire entreprises de services et cabinets recherchant accessibilité et loyers modérés autour de 140-150 € par m² pour du neuf.
Grands projets urbains : les bureaux à acheter de demain
La ligne C du métro, infrastructure majeure de 27 km reliant Colomiers à Labège via 21 stations, révolutionnera l'accessibilité de 2028. Cette liaison directe transformera les secteurs aujourd'hui périphériques en extensions naturelles du centre-ville, avec un impact majeur sur les valeurs immobilières de Montaudran, Labège et Colomiers.
L'arrivée de la LGV Bordeaux-Toulouse à l'horizon 2032 renforcera le rayonnement de Matabiau en mettant Toulouse à 3h10 de Paris. Cette connexion européenne justifie les investissements massifs du Grand Projet Matabiau et devrait valoriser durablement tout le corridor gare-centre-ville.
La ZAC de la Cartoucherie illustre les mutations en cours avec le développement du campus Santé du Futur et d'espaces de coworking. Ces reconversions urbaines créent de nouvelles centralités tertiaires, diversifiant l'offre géographique et élargissant les opportunités d'investissement.
Marché de l'investissement : rendements et tendances 2024-2025
Le marché privilégie désormais la sélectivité avec une offre limitée à 190 700 m² disponibles dont 86% de seconde main. Les investisseurs régionaux privilégient désormais l’achat de bureaux de qualité ou la revente d’actifs à forte valeur patrimoniale.
Les investisseurs institutionnels, en retrait face aux incertitudes, laissent place aux utilisateurs et investisseurs privés régionaux sur des montants inférieurs à 30 M€. Cette configuration offre des opportunités de négociation tout en maintenant la liquidité du marché. La stabilisation attendue des taux d'intérêt pourrait relancer l’achat de bureaux neufs à Toulouse par de grands investisseurs dès 2025.
Arthur Loyd : expertise en vente de bureaux à Toulouse
Fort de 40 ans d'expérience sur le marché des bureaux toulousain, Arthur Loyd maîtrise parfaitement les enjeux de l'investissement immobilier tertiaire dans la métropole rose. Notre connaissance approfondie des quartiers, des projets d'aménagement et des cycles de marché nous permet d'identifier les meilleures opportunités d’achat de bureau à Toulouse, qu'il s'agisse d'investissement locatif ou d'achat pour occupation.
