Réponse
Le contrat de bail commercial (ou bail 3/6/9) permet à une personne physique (particulier) ou morale (entreprise ou association), généralement commerçant ou artisan, de louer un local commercial au propriétaire des lieux dans le but d’y développer son activité. Qu’il s’agisse de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux d'activité, le bail commercial concerne potentiellement tous les professionnels non propriétaires de leurs locaux.
Durée d'engagement du bail commercial
Hors cas particuliers du bail dérogatoire et des locations saisonnières, un bail commercial est obligatoirement signé pour une durée de 9 ans. Le bail commercial est strictement encadré par la loi (au contraire du bail professionnel, plus souple) et interdit par exemple toute signature de bail à durée indéterminée. Par ailleurs, elle contraint essentiellement le bailleur.
En effet, ce dernier est dans l’impossibilité de résilier le bail en cours sans devoir verser une indemnité d’éviction à son locataire. L’objectif recherché par ce cadre est de permettre aux professionnels, aux entreprises, commerçants et artisans de bénéficier du temps nécessaire au développement de leurs activités respectives. De son côté, le locataire dispose de la possibilité de résilier son bail à échéance d’une période triennale.
Modalité légales du bail commercial
Avant toute signature de bail, la loi impose au locataire comme au bailleur de respecter 4 conditions :
- Il est impératif que le local mis à disposition par le bailleur soit administrativement affecté à un usage commercial ou artisanal.
- De la même façon, le locataire doit obligatoirement justifier d’une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou au RM (Répertoire des Métiers) et destiner le lieu à l’exploitation d’un fonds de commerce.
- Le contrat doit mentionner obligatoirement un “état des risques naturels et technologiques“ ainsi que la répartition des coûts entre propriétaire et locataire concernant les taxes, les impôts, charges et redevances éventuelles.
- Le terme “commercial“ est lié au type de bail et non à l’activité exercée. Le bail commercial est un cadre légal, mais il reste possible pour un locataire d’exercer une activité commerciale même dans le cadre d’un bail non commercial.
D’autre part, la rédaction d'un bail commercial devra mentionner :
- L'identité et adresse du bailleur et du locataire,
- Le type d'activité ou de commerce qui sera exercé dans le local,
- Le montant du loyer, charges et dépôt de garantie (s'il y en a un),
- Le moyen de règlement du loyer,
- La durée du bail,
- Le mode de résiliation.
BON À SAVOIR : il est possible de signer un bail commercial "tous commerces" permettant au local professionnel d'être utilisé pour diverses activités.
Différence entre spécialisation et destination du bien
Le cadre légal du bail commercial impose que l’on fasse la distinction entre spécialisation et destination d’un bien immobilier mis à la location. La spécialisation est inhérente à l’activité du locataire.
Dans le bail commercial, cette activité est spécifiée et ne peut être modifiée sans l’accord du bailleur. La destination du bien correspond quant à elle à l’affectation administrative du bien. Il est par exemple impossible de signer un bail commercial dans un bien immobilier affecté à un usage d’habitation.
Notez toutefois que la destination d’un bien n’a rien à voir avec la possible domiciliation du siège social d’une activité professionnelle.
Engagement des parties d'un bail commercial
Le bailleur et le locataire doivent respecter plusieurs obligations lors de la signature du bail commercial.
Le bailleur doit notamment :
- Mettre à disposition le ou les biens loués au locataire,
- En garantir la sécurité,
- Maintenir les locaux en état de servir,
- Restituer le dépôt de garantie lorsqu'il y en a un,
- Informer l'occupant des risques naturels et technologiques.
Quant aux obligations du locataire :
- Payer le loyer dans les délais,
- Utiliser les biens loués en respectant l'activité stipulée dans le contrat,
- Prévenir le bailleur en cas de changement d'activité professionnelle, notamment lorsque le bail contient une clause de déspécialisation.
Cependant, un bail commercial ne dépend pas de l'activité exercée ni de l'utilisation réelle des locaux. Si une activité commerciale est exercée dans un lieu loué sous un bail non commercial, ce dit bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.
Résiliation d'un bail commercial
La résiliation du bail commercial est soumise à un délai de préavis, délai désignant le moment où le contrat est résilié avec l'ancien bailleur. Le début du préavis prend effet à partir de la date de réception de la lettre recommandée de résiliation du bail. Elle est à envoyer six mois avant la date prévue de résiliation.
La résiliation du bail commercial est possible dans les cas suivants :
- D'un accord commun entre le bailleur et le locataire,
- À la fin de chaque période triennale,
- Par application d'une clause résolutoire (défaut de paiement du loyer, changement d'activité sans prévention du bailleur…),
- Par voie judiciaire, lorsque les obligations ne sont pas remplies par une partie.
Renouvellement du bail commercial
Le statut des baux commerciaux garantit le droit au renouvellement du bail commercial par le locataire. Ce droit étant public, il n’existe aucune disposition contractuelle ou cause spécifique capables de s’opposer au droit de renouvellement. Dans les faits, à la fin d’un bail de 9 ans, quatre possibilités se dessinent :
- Le renouvellement est accepté par le bailleur après proposition du locataire ou est directement proposé par le propriétaire ;
- Le renouvellement est refusé par le bailleur qui doit alors régler une indemnité d’éviction à son locataire ;
- Le renouvellement est refusé par le bailleur qui justifie d’une raison “grave et légitime“ pour ne pas avoir à payer l’indemnité d’éviction ;
- Le renouvellement n’est proposé ni refusé par aucune des deux parties. On parle alors de tacite reconduction, à durée indéterminée. Dans ce cadre, chacune des deux parties peut rompre le contrat de bail commercial après une période de préavis d’au moins 6 mois.
Dans les faits, le renouvellement du contrat de bail est du ressort du propriétaire bailleur. C’est en effet ce dernier qui accepte la proposition de renouvellement de l’entreprise locataire ou qui décide de lui donner congé, moyennant une indemnité d’éviction, ou non selon les circonstances.
L’initiative de renouvellement ou de congé revient au locataire seulement s’il n’a pas reçu de notification de congé de la part de son propriétaire dans le délai imparti.
Cession d’un bail commercial
Bien qu’une entreprise locataire ne dispose d’aucune possibilité de rupture de son contrat de bail commercial avant la fin de chaque période triennale, elle est malgré tout en droit de céder son bail à un tiers.
Le cas échéant, le contrat de bail commercial permet l’inscription d’une clause dite de solidarité, visant à rassurer le bailleur quant au repreneur du fonds de commerce et du bail. Selon cette clause, le locataire actuel reste solidaire du paiement des loyers de l’entreprise repreneuse.
Les différences majeures entre un bail commercial et un bail professionnel
Les baux professionnels et commerciaux se différencient sur quelques points précis :
- Si un professionnel inscrit aux BNC (Bénéfices Non Commerciaux) peut demander à être soumis au statut des baux commerciaux, il est impossible pour un artisan ou un commerçant de signer un bail professionnel.
- La durée d’un bail professionnel est de 6 ans minimum, contre 9 ans pour le bail commercial.
- La résiliation d’un bail professionnel peut intervenir à tout moment du contrat, chose beaucoup plus réglementée dans le bail commercial.
- Le droit au renouvellement n’existe pas dans le bail professionnel.
- Alors que le locataire d’un bail commercial ne peut sous-louer son local sans clause spécifique stipulée au contrat ou sans autorisation expresse du bailleur, le locataire d’un bail professionnel est libre de sa décision, sauf contre ordre stipulé au contrat.
- Une cession de contrat de bail est impossible à interdire dans un contrat de bail commercial. Elle dépend uniquement du formalisme du contrat signé entre le bailleur et le locataire dans un bail professionnel.
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