Les quartiers d'affaires de Toulouse : panorama des zones stratégiques
Toulouse offre une grande diversité de secteurs de bureaux à louer, répondant aux besoins de chaque entreprise. Du centre-ville historique aux pôles technologiques émergents, chaque quartier présente ses atouts en matière de location de bureaux, de loyers, d’accessibilité et d’environnement professionnel.
Centre-ville et Matabiau : le prestige au cœur de Toulouse
Le centre-ville reste le secteur de référence pour les sièges sociaux, avec des loyers de 160 à 180 € par m² à Compans-Caffarelli et jusqu'à 240 € par m² pour du neuf en hyper-centre. Le taux de vacance est extrêmement bas (2-3%) et les transactions portent généralement sur 200 à 500 m².
Le secteur connaîtra une transformation majeure avec la Tour Occitanie (38 étages, livraison 2028-2029) et le Grand Projet Matabiau qui créera 200 000 m² de bureaux d'ici 2030. L'arrivée de la LGV Bordeaux-Toulouse (3h10 vers la capitale) et de la ligne C du métro renforcera encore l’attractivité du centre pour la location de bureaux à Toulouse.
Pôle aéronautique Nord-Ouest
Le pôle aéronautique Nord-Ouest concentre l’écosystème Airbus et ses sous-traitants sur Blagnac, Colomiers et Saint-Martin. Ce secteur dynamique propose une offre variée de bureaux à louer, avec des loyers allant de 140–150 € par m² pour des biens de seconde main à 180–190 € par m² pour des bâtiments neufs. Plusieurs programmes de location d’espaces tertiaires sont en développement, comme Now Living Spaces (12 000 m²) ou Europarc.
La ligne C du métro (2028) révolutionnera l'accessibilité en desservant 220 000 emplois via les stations Colomiers, Airbus Saint-Martin et la connexion aéroport. Des projets majeurs comme la ZAC de Saint-Martin-du-Touch (115 000 m²) et Galaxia (15 000 m² rénovés) accompagnent cette mutation.
Arc Sud-Est technologique
L’arc Sud-Est technologique réunit les pôles d’innovation de Balma, Montaudran–Toulouse Aerospace et Labège, zones stratégiques pour les entreprises en quête de bureaux à louer à Toulouse.
À Balma, les loyers s’établissent entre 160 et 180 € par m², tandis que Montaudran, aménagé sur 56 hectares autour de l’ancienne piste Aéropostale, propose un véritable campus d’innovation avec de grandes écoles (ENAC, ISAE) et des programmes neufs tels qu’AXEO (10 000 m²) disponibles à la location entre 140 et 160 € par m².
Labège Enova, principal pôle tertiaire en périphérie de Toulouse, séduit par ses offres de bureaux à louer à des loyers attractifs (130–150 € par m²). Le secteur prépare sa transformation avec plus de 328 000 m² de bureaux destinés à la location. L’arrivée du métro ligne C fin 2028 reliera directement Labège au centre-ville en seulement 20 minutes via deux stations, stimulant de nouveaux projets comme la future Tower Lake, qui renforcera encore le potentiel locatif de la zone.
Sud-Ouest industriel : Basso Cambo, Oncopole, Portet
Le Sud-Ouest combine activités tertiaires et industrielles. Basso Cambo, terminus ligne A, héberge des sièges comme Orange (9 200 m²) avec des loyers de 130-150 € par m². Oncopole, spécialisé biotech et santé sur l'ancien site AZF, propose des espaces R&D autour de 140 € par m². Plus au sud, Portet et Villeneuve-Tolosane s'orientent vers l'activité et la logistique (90-120 € par m²).
Secteurs émergents : Cartoucherie, Borderouge
Les secteurs en reconversion offrent de nouvelles opportunités. La Cartoucherie mêle logements et bureaux avec le programme Ardenna (6 500 m² près du CHU Purpan), qui bénéficiera de la future station métro ligne C. Borderouge-Paleficat connaît un renouvellement urbain avec des bureaux neufs à ~150 € par m², bien desservi par la ligne B et la future connexion TER.
Le marché des bureaux toulousains en location en 2024-2025 : tendances et chiffres clés
Le marché toulousain des bureaux à louer affiche une belle maturité avec des transactions moyennes de 700 m² en 2024, portées par quelques grandes opérations. Si les PME restent prudentes dans le contexte actuel, les grandes entreprises maintiennent leur confiance dans la métropole rose.
Les pratiques locatives évoluent vers plus de sécurité : les baux fermes de 6 ans deviennent la norme pour les grandes surfaces, contre des concessions sur les aménagements. Côté investissement, les rendements prime atteignent 6% fin 2024, bien au-dessus des 4,25% d'avant-crise, offrant une prime de risque attractive qui devrait relancer les transactions dès la stabilisation des taux.
Fort de quatre décennies d'implantation sur le marché toulousain, Arthur Loyd bénéficie d'une connaissance intime des territoires et acteurs économiques locaux. Notre équipe de consultants spécialisés vous accompagne dans la recherche de vos bureaux en location.
