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Toulouse maintient son attractivité sur le marché des bureaux en 2024 dans un environnement économique plus prudent. Avec 128 500 m² de surfaces commercialisées cette année, soit une baisse de 13% par rapport à 2023, la demande reste néanmoins 7% au-dessus de la moyenne quinquennale. La ville rose reste attractive grâce à ses secteurs phares : aéronautique, spatial, numérique et santé.
Le marché se caractérise par un taux de vacance particulièrement bas de 3,6 à 3,9%, signe d'une forte demande pour les bureaux de qualité. Cette tension profite aux entreprises qui font le choix de la sélectivité, privilégiant désormais les immeubles neufs ou restructurés offrant des prestations modernes et respectant les normes environnementales. Les loyers moyens s'échelonnent entre 130 € et 180 € par m² par an selon les zones, avec un loyer prime atteignant 240€ pour les bureaux neufs de standing en centre-ville.
Toulouse offre une diversité de secteurs répondant aux besoins de chaque entreprise. Du centre-ville aux pôles technologiques émergents, chaque quartier présente ses avantages en termes de loyers, d'accessibilité et d'environnement professionnel.
Le centre-ville reste le secteur de référence pour les sièges sociaux, avec des loyers de 160 à 180 € par m² à Compans-Caffarelli et jusqu'à 240 € par m² pour du neuf en hyper-centre. Le taux de vacance est extrêmement bas (2-3%) et les transactions portent généralement sur 200 à 500 m².
Le secteur connaîtra une transformation majeure avec la Tour Occitanie (38 étages, livraison 2028-2029) et le Grand Projet Matabiau qui créera 200 000 m² de bureaux d'ici 2030. L'arrivée de la LGV Bordeaux-Toulouse (3h10 vers Paris) et de la ligne C du métro renforcera encore son attractivité.
Le pôle aéronautique Nord-Ouest concentre l'écosystème Airbus et ses sous-traitants sur Blagnac, Colomiers et Saint-Martin. Les loyers s'échelonnent de 140-150 € par m² (seconde main) à 180-190 € par m² (neuf), avec des programmes en développement comme Now Living Spaces (12 000 m²) et Europarc.
La ligne C du métro (2028) révolutionnera l'accessibilité en desservant 220 000 emplois via les stations Colomiers, Airbus Saint-Martin et la connexion aéroport. Des projets majeurs comme la ZAC de Saint-Martin-du-Touch (115 000 m²) et Galaxia (15 000 m² rénovés) accompagnent cette mutation.
L'arc Sud-Est technologique réunit les pôles d'innovation de Balma (loyers 160-180 € par m²), Montaudran-Toulouse Aerospace et Labège. Montaudran, aménagé sur 56 hectares autour de l'ancienne piste Aéropostale, propose un campus d'innovation avec grandes écoles (ENAC, ISAE) et programmes neufs comme AXEO (10 000 m²) à 140-160 € par m².
Labège Enova, principal pôle hors Toulouse, affiche des loyers attractifs (130-150 € par m²) et prépare sa mutation avec 328 000 m² de bureaux programmés . L'arrivée du métro ligne C fin 2028 reliera directement Labège au centre-ville en 20 minutes via deux stations, stimulant des projets comme la future Tower Lake.
Le Sud-Ouest combine activités tertiaires et industrielles. Basso Cambo, terminus ligne A, héberge des sièges comme Orange (9 200 m²) avec des loyers de 130-150 € par m². Oncopole, spécialisé biotech et santé sur l'ancien site AZF, propose des espaces R&D autour de 140 € par m². Plus au sud, Portet et Villeneuve-Tolosane s'orientent vers l'activité et la logistique (90-120 € par m²).
Les secteurs en reconversion offrent de nouvelles opportunités. La Cartoucherie mêle logements et bureaux avec le programme Ardenna (6 500 m² près du CHU Purpan), qui bénéficiera de la future station métro ligne C. Borderouge-Paleficat connaît un renouvellement urbain avec des bureaux neufs à ~150 € par m², bien desservi par la ligne B et la future connexion TER.
Le marché toulousain affiche une belle maturité avec des transactions moyennes de 700 m² en 2024, portées par quelques grandes opérations. Si les PME restent prudentes dans le contexte actuel, les grandes entreprises maintiennent leur confiance dans la métropole rose.
Les pratiques locatives évoluent vers plus de sécurité : les baux fermes de 6 ans deviennent la norme pour les grandes surfaces, contre des concessions sur les aménagements. Côté investissement, les rendements prime atteignent 6% fin 2024, bien au-dessus des 4,25% d'avant-crise, offrant une prime de risque attractive qui devrait relancer les transactions dès la stabilisation des taux.
Fort de quatre décennies d'implantation sur le marché toulousain, Arthur Loyd bénéficie d'une connaissance intime des territoires et acteurs économiques locaux. Notre équipe de consultants spécialisés vous accompagne dans la recherche de vos bureaux, que ce soit pour de la location ou de la vente.
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