« Les nouveaux critères d’emprunt incitent à mieux préparer son projet immobilier »

Impact des nouvelles règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière, évolution des taux d’intérêt, perspectives…Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis, répond au Club Immo Figaro.

Avec les nouvelles règles du HCSF, sera-t-il plus dur d’emprunter ?

Cécile Roquelaure, Empruntis, spécialiste du crédit immobilier : «Ce ne sera pas forcément plus dur mais cela va nécessiter une meilleure préparation du dossier de crédit immobilier. En effet, avec les règles du Haut Comité de stabilité financière, les banques vont être plus attentives à rentrer dans les critères qui deviennent la règle (25 ans de durée maximale d’emprunt, 27 ans dans le neuf, 35 % de taux d’endettement, assurance comprise et 20 % d’enveloppe dérogatoire trimestrielle pour les banques).  La nécessité de bien préparer son projet immobilier sera donc essentielle.

Les deux critères déterminants sont la durée d’emprunt et le taux d’endettement, c’est à dire le taux d’effort.  La durée est limitée à 25 ans, il est possible de rajouter deux ans si l’opération concerne le neuf (construction de maison ou promotion immobilière). Le taux d’endettement est limité à 35 %, assurance de prêt incluse. Les recommandations deviennent des obligations pour les prêts alloués à partir du 1er janvier 2022.

Est-il encore possible d’emprunter sans apport ?

En 2019, 20 % des primo-accédants arrivaient à emprunter sans apport. En 2021, l’apport personnel devient quasiment obligatoire. Le montant représente en moyenne 10 % de la valeur du bien immobilier.  Cependant, il y a toujours quelques exceptions pour certains profils de jeunes dont les revenus peuvent évoluer fortement dans les années à venir.  Dans ces cas, la banque pourra être conciliante sur l’apport. Aujourd’hui, plus que jamais, les banques sont très attentives sur la qualité de la gestion des comptes.

La visibilité sur l’emploi est importante. Le CDI représente toujours une forme de Graal pour le banquier. Avec la crise sanitaire les banquiers sont beaucoup plus regardants sur la situation professionnelle.  La banque va jusqu’à regarder la qualité de l’entreprise dans laquelle vous travaillez.

Dans ce contexte, comment évoluent les taux d’intérêt ?

Aujourd’hui, sur 20 ans, on peut emprunter à un taux moyen de 1 %. C’est historique, on n’a jamais connu de taux moyens aussi bas. Pour les meilleurs profils, on peut encore descendre jusqu’à 0, 7 %. Depuis 2015, les taux ont été divisés par plus de 2. Un emprunteur a une mensualité inférieure de 15 % par rapport à 2015 pour un même montant emprunté. Cela constitue un vrai pouvoir d’achat supplémentaire.

Quelles sont les risques objectifs d’une remontée des taux ?

Aujourd’hui, il n’y a pas de raison de remontée des taux.  Les banques sont très volontaristes. Les échanges que nous avons elles sont sans équivoque : 2022 doit être encore plus dynamique que 2021. Elles ont des objectifs ambitieux de conquête. Dans le domaine du crédit, il n’y a presque que le taux que l’emprunteur regarde. Pourtant, il y a d’autres aspects à prendre en compte comme la modulation d’échéances, le report… qui ne sont pas proposés par toutes les banques et dans les mêmes conditions. Aujourd’hui, c’est le taux qui fait la promotion. Donc, il n’y a pas de raison d’une remontée avant la fin de l’année. L’année 2022 devrait démarrer avec des taux quasiment identiques à ceux d’aujourd’hui.  Mon scénario privilégié est celui de la stabilité.

Une future proposition de loi pourrait permettre de résilier à tout moment et sans condition l’assurance emprunteur, qu’en pensez-vous ?

Il y a déjà eu la loi Lagarde, la loi Hamon, l’amendement Bourquin qui assouplissaient les conditions en matière d’assurance emprunteur. Le coût de l’assurance a été divisé par deux en l’espace de 6 ans et les garanties ont fortement progressé. Tout cela est au bénéfice de l’emprunteur. Cependant, reste une contrainte : l’emprunteur lui-même n’a pas forcément envie de repartir dans des procédures administratives, des examens médicaux et qui souvent connaît mal le coût et les garanties de son assurance. Je rappelle que l’assurance emprunteur est la seule protection de l’emprunteur.

Quelles sont vos règles d’or ?

Aujourd’hui, le marché est dynamique. Les emprunteurs qui préparent bien leur projet en amont arrivent à mener à terme leur opération et décrochent un crédit immobilier. L’apport personnel, la capacité de financement… sont autant d’éléments déterminants. Aujourd’hui, c’est la bonne pratique. Il ne faut pas hésiter à profiter des aides comme le PTZ dans le neuf.  Tout réside dans la préparation du projet, l’anticipation de la gestion de ses comptes. »

Olivier Marin - Figaro Immobilier