Les big data vont-elles révolutionner le secteur de l'immobilier ?

© La Provence - Ci-contre, de haut en bas : l'équipe de la spécialiste de la data immobilière Yanport et l'équipe d'Unitel, la holding de Kevin Polizzy qui porte Théodora dont le but est d'accompagner la digitalisation des entreprises. - PHOTO DR

Marché centré sur le contact humain et le conseil, l'immobilier s'empare de ces technologies pour rentrer dans l'ère numérique, avec plus ou moins de bonheur

Les big data sont considérées par les investisseurs comme l'or du XXIe siècle, cependant, encore faut-il savoir l'exploiter ! Représentant 11% de notre économie, l'immobilier n'a réellement entamé sa révolution digitale que depuis quelques années alors que d'autres secteurs, tel le commerce, ont pris le virage du numérique, il y a plus de vingt ans.

La majorité des décideurs ne considéraient le digital que comme un gadget permettant de faciliter certaines démarches, mais aucunement comme étant capable de révolutionner un secteur qui mise sur les relations humaines pour gérer des négociations complexes entre bailleurs, preneurs, acquéreurs et intermédiaires, les choses évoluent désormais à la vitesse grand V. "L'Observatoire Immobilier de Provence collecte depuis 25 ans toutes les données des promoteurs immobiliers, rappelle Pierre-Alexandre Pernot, président de la délégation varoise de l'OIP, ce qui nous permet d'avoir des données fiables à la fois sur le nombre de transactions, les prix, leur évolution, les attentes de clients en termes de typologie, le dynamisme du marché et les évolutions des demandes de permis de construire et des obtentions.

On essaie de leur donner un sens exploitable qui permette des analyses sur le passé et peut-être même des anticipations sur les données futures." Et d'ajouter : "Notre outil Data Live évolue, nous permettant de faire des comparaisons d'évolutions entre nos données de l'immobilier neuf avec celles relatives aux loyers et bientôt avec celles de l'évolution du coût de construction." Fort de ces données, l'OIP et ses partenaires peuvent être aussi force de propositions auprès des pouvoirs publics : "Ces données nous permettent de montrer le retard que l'on est en train de prendre dans les secteurs de l'immobilier et de la construction, en raison du ralentissement de délivrance des permis de construire."

Les big data ne se substituent pas aux professionnels de l'immobilier, mais sont une aide précieuse à la prise de décision, apportant une valeur ajoutée à leur métier. L'intelligence artificielle liée à différents capteurs va permettre de mieux gérer des bâtiments, leur fonctionnement et entretien, bref de faire des économies d'échelle et de limiter leur impact sur l'environnement.

Un marché dynamique mais des inquiétudes

"Si on regarde le volume des transactions dans l'ancien, plaide Pierre-Alexandre Pernot, on a un marché extrêmement dynamique qui menace même de surchauffe puisqu'on a des ventes très importantes. L'inquiétude est plus importante quand on regarde le marché du neuf, et toute la filière de l'immobilier. Vous savez, un logement c'est 2,5 emplois pendant deux ans. Depuis les élections municipales et la crise sanitaire, on enregistre une chute de 30 % du nombre de délivrance de permis de construire sur la région Paca. Moins de logements neufs produits, ce sont des gens qui vont retourner sur le marché de l'ancien, c'est du produit de location qui ne sera pas remis sur le marché, ce qui entraîne des tensions sur les prix. Tout est chaîné."

Construction : Unitel et Théodora misent sur le "smart building" 

La data ne sert pas uniquement à se faire une idée du prix d’un bien. Elle est aussi désormais au cœur de la construction des bâtiments neufs, et même de la vie des biens immobiliers. La société Unitel smart building détenue par la holding de Kevin Polizzi, le fondateur et co-actionnaire de Jaguar network, a d’ailleurs été créée pour ça. "Les enjeux de l’immobilier sont colossaux, à la fois sociaux et écologiques, le tout avec des contraintes réglementaires de plus en plus strictes. Et l’immobilier est aussi l’un des secteurs les moins digitalisés de l’économie française", expliquait son directeur général Pierre-Alain Martin, qui a rejoint cette fonction avec une solide expérience dans le monde de la construction, mais aussi une vision assez précise de ce que peut apporter la data dans les métiers de l’immobilier.

"Ça démarre dès l’idéation du projet puis il y a la conception où ce qu’on appelle le Bim (building information modeling) est une maquette en 3D dans le cloud sur laquelle tous les contributeurs du projet peuvent interagir, ce qui permet de construire plus vite et d’éviter les erreurs. À la fin, on obtient un jumeau numérique avec toutes les informations concernant la construction", précisait le dirigeant dont les équipes travaillent pour l’instant pour les besoins de la foncière Jaguar network mais adressent aussi des clients extérieurs comme les collectivités et même un centre commercial. Car la data permet aussi d’améliorer et de veiller sur le bon fonctionnement des bâtiments existants.

"C’est la donnée que nous créons nous-mêmes grâce aux capteurs que nous installons. Les outils de transmission et d’agrégation existent. Tout ce qu’on fait est en open source", ajoute Pierre-Alain Martin partie prenante du campus Theodora, un lieu ressource destiné à accompagner toutes les PME qui le souhaitent dans la digitalisation de leur activité. "Si on instaure des dispositifs permettant la maintenance prédictive, cela peut rassurer les investisseurs", commentait Jean-Luc Jacquot de la Caisse d’épargne Cepac visiblement déjà convaincu par l’apport de la data.

© La Provence - Pierre-Alain Martin directeur général d'Unitel smart building. © PHOTO F.S.

Jouer la transparence avant tout

Les experts de la data en sont convaincus, "une bonne transaction ne peut se faire sans un très bon agent immobilier"… Alors comment gérer des informations trouvées en amont sur internet par le futur acheteur ou vendeur et les confronter avec celles fournies par le professionnel de l’immobilier ? C’est tout l’enjeu de la transparence. "On propose plusieurs outils, des cartographies ou des études à partir de sources de données variées (demandes de valeurs foncières, données de l’Insee, Banque de France…), précise Ludovic Gauvin, responsable Recherche et Développement de Yanport, spécialiste de la donnée résidentielle. Notre valeur est de permettre aux experts de garder la main sur la décision en leur donnant des indicateurs, des outils d’analyse. Il faut pouvoir traiter toute cette masse de données de manière transparente afin de permettre à l’utilisateur de se faire un avis, effectuer des analyses ou établir des tableaux de bord."

Alors, comment rendre uniforme l’utilisation de la data ? "Cela passe d’abord par plus de transparence dans les différentes méthodes, assure Thomas Lefèvre, directeur scientifique de Meilleurs agents. Il faut faire en sorte que les acteurs traitent ces data de la manière la plus sérieuse possible et donnent des chiffres les plus objectifs possibles. Aujourd’hui, la plupart des projets immobiliers commencent sur internet, avec une recherche d’informations des particuliers avant de pousser la porte d’un professionnel. Ces derniers doivent se trouver dans la continuité des informations collectées pour faire vivre cette estimation. Notre souci est d’apporter de la confiance aux particuliers et de la rigueur sur les prix."

De nouveaux métiers

L’émergence de la data dans le secteur de l’immobilier fait naître de nouveaux métiers, parfois créés "sur le tas". Comme celui de "géomaticien" cher Meilleurs Agents qui consiste à créer les outils pour mettre en relation des adresses précises avec des données sur la valeur des biens concernés. Les data scientist permettent de modéliser la façon dont les données recueillies influent sur les prix des biens. Le data ingénieur intervient lui aussi pour valoriser ces données. Des emplois seront aussi créés par le smart building, soulignait aussi Pierre-Alain Martin d’Unitel smart building, comme les installateurs et mainteneurs d’objets connectés.

© La provence - Capture d'écran illustration - © PHOTO DR

L'humain complémentaire du digital

Meilleurs agents propose depuis 12 ans des outils digitaux d'évaluation des biens immobiliers à destination du grand public. Le dernier en date permet ainsi de connaître en quelques minutes la valeur locative d'un appartement où qu'il soit. De quoi bousculer le marché ? Pas forcément. "Aujourd'hui la plupart des projets immobiliers commencent sur internet, estime ainsi Thomas Lefèvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, pour qui une fois ces données délivrées au grand public, il faut faire vivre ces estimations." Et c'est là qu'intervient la profession d'agent immobilier. "On utilise la data pour rapprocher les particuliers des agences" ; poursuit le dirigeant dont les modèles mis au point par les "géomaticiens" permettent d'avoir une évaluation à l'instant T et pas basée sur les seuls actes de vente qui donnent une valeur remontant à plusieurs mois en arrière.

Un avis que partageait Olivier Campana des agences Laforêt des 6e, 8e et 9e arrondissements de Marseille, pour qui l'émergence des acteurs digitaux "est une très bonne chose. Les clients peuvent se faire grâce à eux une première idée en allant sur le net. Le rôle de l'agent immobilier est complémentaire à condition qu'il soit un vrai professionnel en capacité de répondre aux questions des clients. Il y a de la place pour tout le monde surtout lorsqu'il s'agit d'acteurs sérieux qui apportent des éléments au marché". Pour son associé au sein de Sud finance conseil patrimoine, spécialisée dans l'investissement locatif, "on parle beaucoup de l'estimation des prix mais il ne faut pas oublier l'aspect juridique. Il faut savoir accompagner le client et lui donner de bons conseils". Demain, avec le smart building, la data récoltée par les capteurs pourra aussi enrichir les outils d'évaluation, et la rendre plus précise, ajoutait Ludovic Gauvin de Yanport.

© La Provence - Olivier Campana de Sud finance conseil patrimoine / agence Laforêt. - PHOTO FRÉDÉRIC SPEICH