Immobilier de commerce : la renaissance après la tempête

Certes, la crise sanitaire, qui n'est pas encore tout à fait dernière nous, a fortement impacté certains commerces et des fermetures de rideaux continueront à être déplorées dans les prochains mois. La dernière étude de la Fédération pour la promotion du commerce spécialisé (Procos) concernant l'année 2021 affiche une baisse moyenne de l'activité (chiffres d'affaires/CA) en magasin de 8,7 % en moyenne, par rapport à 2019. Quant à la fréquentation, elle chute, entre 2021 et 2019, de 15 % à 20 % dans tous les lieux de commerce.

Le commerce Internet a toutefois limité la casse : la FEVAD (Fédération de l'e-commerce) indique que les ventes ont progressé de 15 % entre 2021 et 2020, après une hausse de 13 % entre 2020 et 2019.

Rebond de secteurs sinistrés

Malgré ces indicateurs conjoncturels en berne, les investisseurs en immobilier commercial restent optimistes sur le long terme. D'abord, la moyenne négative de l'activité générale cache des disparités . L'équipement de la maison, les magasins de sport et d'alimentation s'en sont bien sortis. Les investisseurs n'hésitent donc pas à investir, à l'image de Greenman Arth qui vient d'obtenir le visa AMF pour la SCPI GMA Essentialis, dédiée à 100 % aux grandes surfaces alimentaires : « en France, les enseignes vendent une partie de leur patrimoine immobilier, explique Abhishek Jha, président de Greenman Arth, en contrepartie de la signature de baux long terme renouvelables. Leur intérêt : générer des liquidités pour innover et s'adapter en les réinjectant, notamment, dans la multicanalité. »

Même des secteurs sinistrés, comme celui des hôtels, sont perçus comme porteurs. Pour John Ozinga, DG de la nouvelle société LRO Hospitality (achat de murs et de fonds de commerces) qui annonce 1 milliard d'investissement en Europe : « une forte création de valeur est possible via une gestion active des hôtels et des programmes de rénovations et de repositionnement. »

Ensuite, la hausse générale des ventes Internet n'est pas perçue négativement, changeant simplement la façon de travailler : « Les chiffres d'affaires consolidés (magasin + web) peuvent être positifs pour les commerces qui ont une politique dynamique dans le multicanal, indique Thierry Cahierre, président de Redevco France. Cette stratégie multicanale est pour notre foncière un critère de sélection primordial. La valorisation des boutiques ne devra toutefois plus se calculer par rapport au simple chiffre d'affaires réalisé par elles, mais aussi en fonction de leur capacité à amener un flux de personnes devant la vitrine, augmentant leur notoriété et les commandes Internet… »

Retour du bon sens

En attendant ces nouveaux modes de valorisation, la baisse des chiffres d'affaires réalisés en boutiques fait décroître la rentabilité au m². A l'exception des espaces commerciaux périphériques, les magasins des grands centres commerciaux et des pieds d'immeubles ont subi, l'an dernier, une baisse des valeurs locatives.

« A Paris, témoigne Christian Dubois, directeur commerce de Cushman & Wakefield France, la baisse des valeurs locatives atteint - 20 % en moyenne : - 10 % dans les rues accueillant des commerces de proximité (alimentaires surtout), mais parfois - 30 % dans les rues axées sur le prêt à porter. La province a mieux résisté, avec un recul moyen des loyers de - 10 %. »

« La crise aura permis le retour du bon sens, affirme, de son côté, Antoine Salmon, directeur commerce de Knight Frank France. Des valeurs locatives parfois trop élevées ont connu des corrections à la baisse, permettant, aujourd'hui, une reprise de l'activité. La vacance commerciale soudainement accentuée par la pandémie pourrait ainsi être absorbée plus vite que prévu ». La courbe de l'investissement en immobilier commercial, en chute libre en 2021 (- 32 % par rapport à 2020 selon des chiffres Savills) devrait donc se redresser en 2022, d'après les professionnels.

Les espaces commerciaux périphériques plébiscités

« Sur le plan immobilier, note Christian Dubois, directeur commerce de Cushman & Wakefield France, les zones d'activités commerciales à l'extérieur des villes ont tiré leur épingle du jeu. La production de m² a atteint, en 2021, 275.000 m², et les loyers sont restés stables à 250 €/m² en moyenne, pour une boutique de 1.000 m² bien placée. Le taux d'effort est donc parfaitement acceptable, d'autant plus que les charges sont faibles. Les investissements sur ce segment s'accentuent, logiquement. »

De fait, en 2021, le volume investi dans ces actifs a atteint près de 1,2 milliard d'euros, en hausse de 91 % sur un an, note Savills.

Par Françoise Paoletti-Benaziez - Les Echos