Covid : les nouvelles tendances de l'immobilier résidentiel européen

La crise du Covid-19 agit comme un puissant accélérateur de tendance sur les marchés immobiliers résidentiels en Europe. Dans une récente étude, le spécialiste de la gestion d'actifs immobiliers Generali Real Estate (GRE) met l'accent sur les évolutions clés.

L'immobilier fait fi de la crise

Sous l'impact de la pandémie, rappellent les auteurs de l'étude, où l'on est passé d'une urgence sanitaire à une crise économique, l'Europe a connu sa pire récession l'an dernier. Et pourtant, dans ce contexte, « les prix des logements ont résisté malgré la pandémie et montrent une décorrélation avec le cycle économique en Europe. » C'est le cas dans l'Hexagone, où le mouvement haussier des prix de l'immobilier ancien se poursuit sur l'ensemble du territoire.

Alors que dans de nombreuses villes où les marchés sont tendus, l'offre reste supérieure et la demande, la bonne tenue de l'immobilier résidentiel européen pourrait durer. Déjà, le contexte économique s'améliore. Car, après deuxième trimestre 2020 marqué par un effondrement économique sans précédent, la croissance économique de la zone euro a enregistré un net rebond au deuxième trimestre 2021.

En outre, le carburant principal du marché résidentiel en Europe, à savoir les taux du crédit immobilier, demeurerait bien orienté. « Malgré la hausse attendue de l'inflation à court terme, les conditions de prêt ​hypothécaire et de financement devraient rester attrayantes et continuer de soutenir les prix des biens résidentiels », estime Generali Real Estate. De ce point de vue, « un élément déterminant de la résilience du secteur, analyse Sébastien Pezet, directeur général de GRE pour l'Europe de l'Ouest, sera la manière dont les Etats et la Banque centrale européenne vont retirer la perfusion des aides, de façon intelligente et progressive - ce qui est notre scénario central - ou de façon plus brutale. »

Le logement, nouvel eldorado des institutionnels

Face à la menace persistante du coronavirus, les investisseurs institutionnels intensifient leur stratégie de diversification dans le logement . Cette classe d'actifs est considérée comme plus résiliente que les bureaux et les commerces. Pendant longtemps, rappellent les experts de GRE, l'immobilier résidentiel a attiré des capitaux limités (moins de 10 % de la classe d'actifs serait détenue par des institutionnels dans le monde), ces investisseurs préférant miser majoritairement sur l'immobilier commercial.

Ainsi, précise GRE, « l'immobilier résidentiel européen a été pénalisé par des rendements nettement inférieurs à ceux de l'immobilier commercial. » Or, ajoute-t-il « la baisse constante des rendements des bureaux et de la logistique urbaine au cours des dernières années a certainement contribué au regain d'intérêt pour le secteur résidentiel. » A Paris, illustre Sébastien Pezet, « l'écart de rendement entre les bureaux prime et le résidentiel a considérablement diminué, passant de 1,5 % il y a plus de cinq ans à 0,5 % aujourd'hui. »

Or, à cause ou grâce à la pandémie, « les volumes d'investissement résidentiels européens continuent d'augmenter progressivement », selon GRE. En 2020, détaille l'étude, le secteur a crû de 13 %. C'est aussi la deuxième classe d'actifs prisés des institutionnels qui génère le plus de transactions, détenant une part de marché de 24 % contre 34 % pour les bureaux. Cette tendance haussière encore opérante depuis le début de l'année devrait se poursuivre car « en période d'incertitude, les investisseurs recherchent des revenus stables et devraient donc continuer à augmenter leur exposition au résidentiel. »

En outre, note l'étude, la faible volatilité de la classe d'actifs, combinée aux tendances démographiques et à sa déconnexion du ralentissement économique pendant la crise sanitaire, sont autant d'atouts qui donnent envie aux investisseurs d'y placer leurs liquidités.

Les métropoles n'ont pas dit leur dernier mot Le Covid-19 et le développement du télétravail ont accentué le désamour vis-à-vis des grandes villes en faveur de communes plus petites et des zones rurales permettant une meilleure qualité de vie. Si l'amorce d'un rééquilibrage territorial a été mise avant par de nombreux experts des marchés immobiliers, on est loin de la fin des grandes villes, affirment les auteurs de l'étude.

« Bien que le lien entre le lieu de résidence et le lieu de travail s'affaiblisse en raison du développement accéléré du télétravail, expliquent-ils, de vastes bassins d'emploi sont toujours offerts dans les grandes zones métropolitaines. » Ainsi, ce qu'ils appellent « les villes-passerelles » sont capables d'attirer les talents et les professionnels également pour leur offre culturelle et sociale.

Autrement dit, l'exode urbain n'est pas à l'ordre de jour . Et la ville monde présente des atouts imbattables. C'est le cas « des villes européennes championnes », qui offrent un paysage culturel et technologique de premier plan, avec des universités et des pôles scientifiques de réputation mondiale. En revanche, « la demande de logements plus grands, où l'on pourra télétravailler et avec davantage d'extérieurs va s'amplifier », estime Sébastien Pezet.

Le bâtiment plus vertueux

Autre conséquence de la crise sanitaire, et des éléments climatiques majeurs et des obligations financières de la part des investisseurs l'immobilier durable s'impose comme un investissement d'avenir . Les investisseurs institutionnels sont de plus en plus soucieux de prendre en compte les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), qui étaient jusqu'alors sous-estimés, note l'étude. L'intérêt n'est pas qu'écologique, il est aussi financier. « Les gestionnaires de fonds immobiliers sont, de loin, les plus préoccupés par l'impact des règles ESG sur la performance de l'ensemble des actifs dans lesquels ils investissent, dont l'immobilier. »

De ce point de vue pointent les experts de GRE, le secteur résidentiel a un rôle essentiel à jouer. « Les logements verts et ceux à émissions nulles deviennent la nouvelle norme. Ils visent à réduire la pollution sonore, atmosphérique et aquatique grâce à une utilisation plus efficace des matériaux et de l'énergie dans le processus de conception des nouvelles unités ou de rénovation. »

Concernant l'impact social de la classe d'actifs, l'étude cite le concept dit « HaaS » (Housing as a service), du type coliving , qui apporte une nouvelle approche axée sur la gestion active et des offres innovantes. Celle-ci est particulièrement appréciée par la population jeune en âge de travailler, qui y voit une alternative intéressante à l'accession à la propriété. « Il s'agit non seulement d'un meilleur accès aux services à domicile, mais aussi d'expériences résidentielles plus courtes et plus variées, plus conformes au style de vie contemporain. »

Dans les thèmes porteurs, GRE met l'accent sur l'immobilier dédié aux jeunes (logements pour étudiants) et aux personnes âgées (soins à domicile et appartements avec services). « Ces deux catégories d'âge devraient augmenter dans le monde au cours des prochaines années », affirme-t-il.

Par Anne-Sophie Vion - Les Echos