Comment résilier son bail commercial ?

Réponse

La loi encadre les baux commerciaux différemment des baux normaux. Le bail commercial est signé pour une période d’au moins 9 ans. Les parties peuvent rallonger cette période par clause spécifique du contrat, mais ne peuvent pas la raccourcir. Aussi appelé bail 3/6/9, il est résiliable au terme de chaque période triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans) et à son terme.

L'accord amiable est également une résiliation possible en dehors des périodes triennales. Dans ce cas, le bailleur et le locataire doivent préalablement négocier les conditions de résiliation du bail commercial.  

Une preuve écrite de l'accord amiable est recommandée, permettant d'éviter tout litige par la suite. Il est cependant nécessaire que cette résiliation soit notifiée par acte d'huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

En dehors de la résiliation amiable, il existe différents moyens de résilier son bail commercial, que ce soit pour un bureau, local commercial ou local d'activité. Selon la personne qui le résilie (bailleur ou locataire), plusieurs modalités sont à respecter. Si le locataire n’est pas tenu de se justifier, le propriétaire doit, quant à lui, donner un motif valable de résiliation.  

Pour le bailleur, les conditions de résiliation sont protectrices du locataire commerçant. Pour le locataire, les conditions de résiliation sont plus permissives.

Pour le bailleur, des conditions de résiliation protectrices du locataire commerçant

Tout comme le locataire, le bailleur peut mettre fin au contrat au terme d'une période triennale ou au terme du bail commercial. Toutefois, il doit en principe respecter l’échéance du contrat. C’est seulement par dérogations prévues par la loi que la résiliation peut avoir lieu à l’expiration d’une période triennale sur volonté du bailleur.

L’obligation de principe au respect de l’échéance

Dans la plupart des situations, le bailleur doit attendre l’échéance du bail pour résilier le contrat. Par rapport au locataire, qui peut par principe prendre congé à chaque période triennale, cette obligation est restrictive. Son but est d’assurer à l’entreprise du locataire une certaine stabilité, et donc la protection de son activité professionnelle.

Résiliation à l’échéance du bail avec versement d’indemnité

À 6 mois de l’échéance du bail, le bailleur peut donner congé au locataire. Il doit agir par voie d’huissier. Au don de congé est souvent joint une offre de renouvellement du bail. Mais si le bailleur souhaite libérer son immeuble, il peut s’abstenir de faire cette offre de renouvellement.

Le bailleur doit néanmoins préciser les motifs de refus de renouvellement dans le congé et la possibilité pour le locataire de contester ou de demander une indemnité d'éviction.

Dans la plupart des cas, l’indemnité d’éviction doit être versée par le bailleur au locataire après que congé lui ait été donné. Cette indemnité vise, elle aussi, à protéger les entreprises. Son montant est convenu à l’amiable par les parties ou est fixé par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire. Dans le second cas, son évaluation est basée surtout sur les frais et la perte de clientèle occasionnés par le changement de locaux.

Résiliation à l’échéance du bail sans versement d’indemnité

En des circonstances exceptionnelles, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail à son échéance sans avoir à verser d’indemnité.

Le refus de l’offre de renouvellement par le locataire constitue le cas le plus courant.

Le bailleur n’est pas non plus astreint au versement d’une indemnité s’il a à l’encontre du locataire des motifs graves et légitimes de résiliation. Le caractère grave et légitime est notamment caractérisé en cas d’injure, diffamations ou menaces à l’encontre du bailleur.

Enfin, l’insalubrité d’un immeuble justifiant sa destruction au moins partielle est aussi une cause légale de résiliation sans indemnité.  

Dérogations légales au respect de l’échéance

Limites du droit de reprise à l’expiration d’une période triennale

Dans certains cas spécifiques, la loi octroie au bailleur un droit de reprise au terme d’une période triennale.

Le bailleur peut ainsi résilier le contrat dans les cas où :

• il désire reconstruire ou surélever un bâtiment existant
• il désire réaffecter un local d’habitation accessoire
• il désire transformer à usage principal d’habitation un bâtiment existant par rénovation ou reconstruction
• il désire restaurer ou détruire, au moins partiellement, un bâtiment dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain

Dans toutes ces situations, une indemnité d’éviction est due au locataire sauf dans la dernière si l’Administration a ordonné les travaux.

Le congé est effectué par acte d'huissier ou par lettre recommandée, 6 mois avant l'expiration de la période. Si le délai est dépassé, le congé reste valable mais sera reporté à la fin de la période triennale suivante.  

Faute du locataire et cas de force majeure.

Enfin, la loi prévoit qu’en cas de faute du locataire, ou en cas de force majeure, le bailleur peut obtenir la résiliation du contrat hors échéance et fin de période triennale.

La faute du locataire est caractérisée lorsque notamment :

• il ne s’acquitte pas des loyers dus,
• il exerce dans les locaux une activité illicite,
• il viole le règlement de copropriété.

Une clause résolutoire prévue par le contrat de bail peut d’ailleurs faciliter la résiliation du contrat, surtout en cas d’impayé. Il suffit alors au bailleur de faire constater le manquement du locataire en saisissant le juge des référés.

Quant au cas de force majeure, il est caractérisé notamment en cas de destruction des bâtiments par une catastrophe, comme une inondation ou un feu de forêt.

Pour le locataire commerçant, des conditions de résiliation plus permissives.

L’obligation de principe au respect du terme triennal

En principe, le locataire peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale, sans motif particulier (congé triennal).  

Ce congé est donné par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, moyennant un préavis de 6 mois. Toutefois, si ce délai n'est pas respecté, la demande de congé reste valable, mais ne prendra effet qu’à la fin de la période triennale suivante.  

Autrement dit, dans ce dernier cas, le locataire se trouve à nouveau engagé à régler ses loyers pour les trois années à venir.

Les personnes concernées par cette règle sont :  

• Les commerçants et personnes physiques,
• Le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une SARL (quand celle-ci est propriétaire du bail),
• L'associé unique d'une EURL

Enfin, la faculté de résiliation triennale est octroyée par la loi au locataire par des dispositions d’ordre public, sauf si le bail commercial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans. Dans ce cas exceptionnel, une clause du contrat peut prévoir l’engagement ferme du locataire pour toute la durée du bail.

Dérogations légales au respect du terme triennal

Le locataire n'est cependant pas toujours obligé de respecter la fin d'une période triennale pour résilier son bail commercial si celui-ci part à la retraite, par exemple, ou dispose d'une pension d'invalidité. La demande de résiliation doit toujours respecter le préavis de 6 mois et être faite par acte d'huissier ou lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsqu’il part à la retraite, le locataire peut par ailleurs faire valoir son droit déspécialisation-cession. Prévu par le Code de commerce, cela lui permet de déspécialiser le bail au moment de son départ s’il est en contact avec un nouveau preneur potentiel.

Résilier son bail commercial sans l’aide d’un professionnel peut être long et fastidieux. Faites-vous accompagner par Arthur Loyd, 1er Réseau National de Conseil en Immobilier d’Entreprise pour résilier votre bail commercial.