Qu'est-ce que la SHON et la SHOB ?

Réponse

Dans le secteur de l'immobilier et de la construction en France, deux notions reviennent fréquemment dans les permis de construire, les baux et les documents d'urbanisme : la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute). Bien qu'officiellement remplacées par la Surface de Plancher depuis le 1er mars 2012, ces deux notions restent largement utilisées dans le langage courant des professionnels de l'immobilier d'entreprise.

Définition de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute)

La SHOB, ou Surface Hors Œuvre Brute, correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d'une construction, mesurées au nu extérieur des murs de façade. Elle inclut absolument toutes les surfaces couvertes, sans aucune déduction.

Concrètement, la SHOB comprend :

• Les surfaces de tous les niveaux (sous-sols, rez-de-chaussée, étages, combles)
• Les balcons, loggias et terrasses couvertes
• Les caves, greniers et garages
• L'épaisseur des murs extérieurs et intérieurs
• Les surfaces non aménageables et les annexes

Il s'agit donc de la surface la plus large possible, utilisée historiquement comme base de calcul brute avant déductions.

Définition de la SHON (Surface Hors Œuvre Nette)

La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, s'obtient en déduisant certaines surfaces de la SHOB. Elle représente la surface effectivement habitable ou utilisable d'un bâtiment, telle que retenue par l'administration pour le calcul des droits à construire.

Les déductions appliquées à la SHOB pour obtenir la SHON concernent notamment :

• Les surfaces de plancher dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
• Les surfaces de combles et sous-sols non aménageables
• Les surfaces destinées au stationnement des véhicules
• Les balcons, loggias et terrasses non closes
• Dans certains cas, des surfaces dédiées à l'isolation thermique ou à l'accessibilité PMR

Quelle est la différence entre SHON et SHOB ?

La distinction est simple : la SHOB est une surface brute, la SHON est une surface nette. La formule à retenir est la suivante :

SHON = SHOB − déductions réglementaires

Voici un tableau comparatif pour bien visualiser les différences :

À quoi servaient la SHON et la SHOB ?

Ces deux notions étaient utilisées par l'administration et les professionnels pour :

• Calculer les droits à construire définis par le Plan Local d'Urbanisme (PLU)
• Déterminer la taxe locale d'équipement et autres taxes d'urbanisme
• Évaluer le Coefficient d'Occupation des Sols (COS), aujourd'hui supprimé
• Servir de référence dans les baux commerciaux et les transactions immobilières

Pourquoi la Surface de Plancher a-t-elle remplacé la SHON et la SHOB ?

Depuis l'ordonnance du 16 novembre 2011, entrée en vigueur le 1er mars 2012, la SHON et la SHOB ont été remplacées par une notion unique : la Surface de Plancher. Cette réforme visait à :

• Simplifier le calcul des surfaces en urbanisme
• Favoriser la performance énergétique en ne pénalisant plus les épaisseurs de murs liées à l'isolation
• Harmoniser les pratiques au niveau national

La Surface de Plancher se mesure au nu intérieur des murs de façade, contrairement à la SHON qui se mesurait au nu extérieur. Cette différence peut représenter plusieurs mètres carrés d'écart sur un même bâtiment.

FAQ

La SHON et la SHOB sont-elles toujours utilisées ?

Officiellement, non. Elles ont été remplacées par la Surface de Plancher depuis 2012. Néanmoins, elles restent couramment évoquées dans le vocabulaire des professionnels et dans les documents anciens.

Comment calculer la SHON à partir de la SHOB ?

Il suffit de soustraire à la SHOB les surfaces non comptabilisées : combles et sous-sols non aménageables, stationnement, balcons, loggias et terrasses non closes.

Quelle est la différence entre Surface de Plancher et SHON ?

La Surface de Plancher se mesure au nu intérieur des murs, tandis que la SHON se mesurait au nu extérieur. La Surface de Plancher ne pénalise donc plus les murs épais favorisant l'isolation thermique.

La SHOB inclut-elle les garages ?

Oui, la SHOB inclut toutes les surfaces couvertes, y compris les garages. Ces derniers sont en revanche déduits pour obtenir la SHON.