À quoi sert l'avant-contrat dans l'immobilier ?

L'avant-contrat n’est pas obligatoire, mais fréquent dans le cadre d’une transaction immobilière. Quels sont les avantages pour les parties et les conséquences sur le contrat à venir ?

Avant-contrat : définition

L’avant-contrat est un acte signé entre deux ou plusieurs personnes. Cet acte immobilier peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) s’agissant d’une vente immobilière.

Attention, pour ce qui est d’une vente d’un immeuble en cours de construction, c’est un contrat de réservation qu’il faut prévoir.

Quel est l'intérêt de l'avant-contrat ?

Les avant-contrats sont l’occasion de se mettre autour de la table et de discuter des modalités de l’opération. Plusieurs éléments peuvent être précisés concernant le bien vendu, le prix de vente ou encore le montant du prêt.

Toutefois, le contrat définitif n’étant pas encore conclu, cela laisse le temps de s’assurer de la fiabilité concrète du projet. Cette phase préparatoire peut être l'occasion d’approfondir les recherches de financement et d'obtenir des informations complémentaires, le cas échéant avec l’aide d’un mandataire.

L’avant-contrat a plus de poids qu’un simple accord de principe dans la mesure où il fixe les conditions de la vente. Si celles-ci devaient être modifiées entre temps, il faudra prévoir le nouvel accord des parties, avec un avenant au compromis de vente par exemple.

Avant-contrat : l'engagement est-il définitif ?

Il existe une distinction entre l'avant-contrat qui concerne les biens immobiliers à usage d'habitation et ceux destinés à d'autres usages (locaux commerciaux, locaux professionnels…). Pour les premiers, l'acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation au cours duquel il est libre de se retirer sans motif. Ce n’est pas le cas du futur acquéreur d’un bien immobilier professionnel.

À l’issue de l'éventuel délai de rétractation ou de réflexion, l'avant-contrat produit ses effets qui peuvent varier selon la forme (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente).

À quel moment intervient l’avant-contrat ?

L’avant-contrat précède la signature de l’acte authentique. Autrement dit, il intervient avant la signature du contrat définitif. Bien que facultatif, le recours à l'avant-contrat est très fréquent, car il permet de définir les contours de l’acte et d'anticiper les conditions qui permettront de protéger à la fois les intérêts de l'acquéreur et du vendeur.

Quelles sont les conditions de rédaction d’un avant-contrat ?

L’avant-contrat peut être signé sous seing privé, ou devant notaire. Dans le premier cas, l’acte est signé par les parties concernées. Dans le second, l’acte est aussi signé par le notaire. Le contenu de l’avant-contrat évolue selon la forme de l’acte.

La promesse unilatérale de ventes fixe le départ des engagements des parties. Ces éléments seront repris dans la vente. Le vendeur s'engage à vendre son bien, tandis que l'acquéreur bénéficie d’une exclusivité. S’il se décide à acheter le bien, alors il « lève l'option » et la vente est considérée comme conclue selon les conditions prévues par la promesse de vente.

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le propriétaire s'engage à vendre et l'acquéreur s'engage à acheter. Ici, personne n’a besoin de lever d’option.

Il convient de noter que différentes clauses peuvent prévoir la nullité d’un avant-contrat afin de protéger les contractants. On parle aussi de conditions suspensives, qui suspendent la vente jusqu’à leur réalisation.