À quoi sert un acte extrajudiciaire ?

Dans certaines situations, y compris dans le cadre de démarches en immobilier d'entreprise, il est nécessaire de saisir un huissier de justice pour une demande de signification d’un acte extrajudiciaire. De quoi s’agit-il et dans quels cas l'utiliser ?

Acte extrajudiciaire : définition

L’acte extrajudiciaire est un acte dressé par un officier public en dehors du cadre juridictionnel. La particularité de cet acte est qu’il produit des effets juridiques en dehors d’une instance.

En immobilier d'entreprise, les actes extrajudiciaires sont notamment mobilisés pour les congés signifiés à la demande du bailleur ou du locataire dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Il ne s’agit donc pas d’acte sous seing privé.

Qu’est-ce que la signification d’actes extrajudiciaires ?

Une signification est une notification faite par un acte d'huissier de justice. La notification constitue le point de départ de chaque action judiciaire. Elle est dressée par un acte d'huissier de justice, puis portée devant une instance.

La signification d’un acte extrajudiciaire, qui donne à un tiers l'injonction de faire ou de ne pas faire en dehors d’une instance, est rédigée par les huissiers de justice. Seuls ces professionnels ont compétence pour la signification d’un acte judiciaire ou extrajudiciaire.

Cette modalité permet de transmettre des documents qui donnent dates certaines et font foi du contenu pour prévenir toute forme de contestation. Par apport à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la signification par acte extrajudiciaire permet aussi d’éviter les mentions de pli refusé ou de pli avisé non réclamé.

Comment se déroule la signification d’un acte extrajudiciaire ?

L'huissier de justice saisi se rend à l'adresse du destinataire afin de lui remettre l’acte extrajudiciaire. Il est alors garant de la remise de l’acte immobilier et de la date de la remise. La signification assure un niveau de sécurité juridique inégalée. La garantie que l’acte soit porté à la connaissance du destinataire ainsi que la sécurité juridique du contenu et de la date sont considérablement renforcées par rapport à une simple notification par voie postale.

Cas concret de recours obligatoire à l’acte extrajudiciaire

La situation est la suivante : vous louez un local commercial et vous souhaitez résilier le contrat de bail. Ces contrats sont conclus, avec ou sans mandat, pour une durée de 9 ans, ou plus, avec la possibilité de résilier au terme de chaque période triennale. D’où le surnom de contrat 3/6/9 donné à ces contrats. Dans ces conditions, le locataire peut résilier sans motif. On parle de congé triennal.

Le congé prévu à l'issue de la 3e ou de la 6e année peut être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par un acte d'huissier. En revanche, le congé prévu en fin de bail, c'est-à-dire pour l’échéance de la 9e année, ne peut être délivré que par acte extrajudiciaire.

Le recours obligatoire à l’acte extrajudiciaire pour le congé délivré au terme de l’échéance contractuelle est relativement récent. Cette mesure est issue de dispositions prises le 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, aussi appelée loi Macron. Jusqu'alors, il était possible de choisir entre la lettre recommandée avec demande d’avis de réception et l’acte extrajudiciaire. Cette alternative laissée au libre choix des parties n’est plus en vigueur.