La location d’un terrain nu peut répondre à de nombreux projets professionnels : stockage extérieur, stationnement, base de chantier, activité saisonnière ou installation énergétique. Plus flexible qu’un bâtiment existant, elle nécessite toutefois de vérifier la compatibilité de l’usage, le régime juridique du contrat et le coût des aménagements.
Qu’appelle-t-on un terrain nu ?
Un terrain nu est une parcelle principalement non bâtie, ne comportant pas de construction permanente adaptée à l’activité projetée. Il peut néanmoins accueillir des clôtures, plateformes, équipements ou installations démontables, sous réserve des règles d’urbanisme et des autorisations nécessaires.
Il peut notamment être utilisé pour du stockage, du stationnement, une base logistique temporaire, une activité artisanale extérieure, un événement, un chantier ou un projet photovoltaïque. La location du terrain n’autorise cependant pas, à elle seule, l’usage envisagé.
Quels usages sont possibles sur un terrain nu ?
Le document d’urbanisme applicable constitue le premier filtre. Il peut s’agir d’un plan local d’urbanisme, d’un PLU intercommunal, d’une carte communale ou, à défaut, du règlement national d’urbanisme.
Le zonage, la destination autorisée, les accès, les risques, les règles environnementales et les servitudes peuvent limiter ou interdire certaines activités. Un terrain situé en zone économique ne permet pas nécessairement tous les usages industriels, commerciaux ou logistiques.
Plusieurs catégories de projets peuvent être envisagées :
- Le stockage extérieur et le dépôt de matériaux
- Le stationnement de véhicules ou d’équipements
- Les bases de chantier et installations temporaires
- Les activités saisonnières ou événementielles
- Les installations démontables
- Les projets photovoltaïques ou agrivoltaïques soumis à leurs réglementations propres
Selon la nature et l’importance du projet, une déclaration préalable, un permis de construire, un permis d’aménager ou d’autres autorisations peuvent être nécessaires. Un accord du propriétaire ne remplace jamais une autorisation administrative.
Avant de s’engager, il peut être utile de demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Celui-ci indique si l’opération décrite paraît réalisable au regard des règles et des équipements publics connus, sans toutefois remplacer l’autorisation finale.
Quel bail choisir pour louer un terrain nu ?
Le contrat dépend de l’usage du terrain, de la durée envisagée, des constructions projetées et du niveau d’investissement du locataire.
Le bail civil de droit commun
Le bail civil est fréquemment utilisé lorsque la location ne relève pas d’un statut particulier. Les parties disposent d’une liberté contractuelle importante pour fixer la durée, le loyer, l’usage autorisé, les conditions de résiliation et la répartition des travaux.
Cette liberté rend indispensable une rédaction précise, notamment concernant les installations autorisées, l’entretien, les assurances et la remise en état du terrain.
Le bail commercial
La présence d’une clientèle ou l’exercice d’une activité commerciale ne suffit pas à soumettre automatiquement un terrain nu au statut des baux commerciaux.
Selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, ce statut peut notamment s’appliquer aux terrains nus sur lesquels des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
L’application du statut doit donc être vérifiée au cas par cas. Lorsqu’il s’applique, le bail commercial est généralement conclu pour une durée minimale de neuf ans.
Le bail dérogatoire
Lorsque les conditions du statut des baux commerciaux sont réunies, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire pour tester une activité sur une période limitée. La durée totale du bail ou des baux successifs ne peut pas dépasser trois ans.
Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire. Cette dernière suppose l’existence de circonstances particulières et objectives indépendantes de la seule volonté des parties, comme un projet de démolition ou d’aménagement futur.
Le bail emphytéotique
Le bail emphytéotique peut convenir à un projet nécessitant des investissements importants et une occupation de très longue durée. Il confère au preneur un droit réel sur le bien et doit être conclu pour plus de 18 ans, sans pouvoir dépasser 99 ans. Il peut être adapté à certaines installations énergétiques, industrielles ou immobilières. Sa portée juridique impose une rédaction et une publication spécifiques.
Lorsqu’une collectivité est propriétaire du terrain, des contrats relevant du droit public peuvent être envisagés. Le bail emphytéotique administratif ne constitue toutefois pas une solution disponible pour n’importe quel projet privé : son recours dépend des conditions prévues par les textes applicables.
Comment fixer le loyer d’un terrain nu ?
Le loyer dépend principalement de la localisation, de la surface réellement exploitable, de l’accès, de la visibilité, de la qualité du sol, de la présence des réseaux et des contraintes d’utilisation.
Une méthode comparative consiste à rechercher des loyers pratiqués pour des terrains présentant un usage et une situation similaires, puis à effectuer des ajustements selon :
- La facilité d’accès et la desserte routière
- La possibilité d’accueillir des poids lourds
- La portance et la topographie du terrain
- La présence de réseaux et d’un assainissement
- Les aménagements financés par le locataire
- La durée et la souplesse du contrat
Une clause d’indexation peut être prévue, à condition de retenir un indice en relation avec l’objet du contrat ou l’activité exercée. Le choix entre l’ILC, l’ILAT ou un autre indice doit être adapté au régime du bail. Une clause empêchant toute baisse de loyer doit être examinée avec prudence afin d’éviter un mécanisme déséquilibré.
Charges, travaux et remise en état
Le bail doit déterminer clairement les dépenses supportées par chacune des parties. La taxe foncière ne peut être transférée au locataire que si le contrat le prévoit et si le régime juridique applicable le permet.
Le document doit également encadrer le nivellement, la clôture, les accès, l’éclairage, les raccordements, les plateformes et les installations démontables. Pour les baux commerciaux, la répartition des charges et travaux est soumise à des règles spécifiques et doit faire l’objet d’un inventaire précis. Un état des lieux initial accompagné de photographies et de plans permet de sécuriser la restitution. Le bail doit indiquer quels ouvrages devront être retirés, lesquels pourront rester en place et dans quel état le sol devra être rendu.
Les vérifications essentielles avant la signature
La faisabilité ne se limite pas à l’urbanisme. Il faut également vérifier les limites de propriété, les droits de passage, les risques naturels, l’état du sol, la pollution éventuelle et la capacité des accès.
Le plan cadastral permet d’identifier la parcelle, mais il ne garantit pas les limites juridiques de propriété. Un bornage par un géomètre-expert peut être nécessaire.
Une étude géotechnique ou environnementale peut également être recommandée selon l’usage, notamment en présence de charges lourdes, de terrassements, de risques de pollution ou d’installations permanentes.
Fiscalité, assurances et responsabilités
Le contrat doit préciser le traitement des taxes, charges et contributions liées à l’occupation. La contribution économique territoriale dépend de l’activité exercée et ne constitue pas une charge locative automatique.
Le locataire doit disposer d’une assurance responsabilité civile adaptée à son activité. Une assurance chantier ou une assurance couvrant les ouvrages peut être nécessaire en cas de travaux. L’assurance décennale ne concerne que les intervenants et ouvrages soumis à cette responsabilité légale.
Sécuriser la location d’un terrain nu
Un contrat efficace doit préciser l’usage autorisé, la durée, le loyer, les accès, les horaires, les travaux, la sous-location, la sécurité, les déchets et les conditions de restitution.
Il est également recommandé de prévoir une condition liée à l’obtention des autorisations administratives lorsque le projet ne peut être exploité sans elles. Le dépôt de garantie ou la caution bancaire doit rester proportionné aux risques et aux travaux envisagés.
La location d’un terrain nu peut constituer une solution souple et stratégique, à condition de vérifier la faisabilité du projet avant de signer et de choisir un contrat réellement adapté à l’usage.
