Indice ICC : comment impacte-t-il votre bail commercial ?

Quand on parle de révision de loyer dans un bail commercial, l’indice ICC revient souvent sur la table… parfois comme un invité qu’on ne sait plus trop s’il faut garder. Pourtant, cet indice publié par l’INSEE reste un repère pour de nombreux acteurs de l’immobilier professionnel. À quoi sert-il concrètement ? Est-il encore pertinent en 2025 ? Et surtout, comment l’utiliser sans faux pas dans vos stratégies locatives ?

Qu’est-ce que l’indice ICC ?

L’indice ICC, ou Indice du Coût de la Construction, est un indicateur économique publié chaque trimestre par l’INSEE. Il reflète l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage d’habitation (hors terrain et honoraires), en France métropolitaine. Concrètement, il suit le coût des matériaux, de la main-d'œuvre, des équipements… en somme, tout ce qui entre dans la construction.

Créé en 1953, il a longtemps été la référence unique pour l’indexation des loyers des baux commerciaux, notamment dans le secteur tertiaire. Il permettait de réviser automatiquement le montant du loyer en fonction de l’évolution du coût de la construction, afin de garantir un équilibre entre le bailleur et le locataire.

Le saviez-vous ?

L’indice ICC a été officiellement encadré par le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008, qui précise les modalités de sa publication trimestrielle. Il figure aujourd’hui au Journal Officiel sous forme de tableau de valeurs historiques.

Mais depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’usage de l’ICC est restreint : il ne peut plus être utilisé comme indice de référence pour les nouveaux baux commerciaux, sauf exceptions. Désormais, l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l’indice ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) sont les références recommandées.

Cela signifie-t-il que l’ICC a disparu ? Pas du tout. Il reste applicable aux baux conclus avant 2014 qui le mentionnent, sauf renégociation. Et dans certains cas spécifiques (ex : contrat de construction, bail professionnel ou mixte), il continue à jouer un rôle.

Comment est calculé l’indice ICC ?

L’indice ICC est élaboré à partir d’un panier de coûts de construction, collecté auprès de promoteurs et d’acteurs du bâtiment. L’INSEE suit trimestre après trimestre l’évolution des prix des éléments suivants :

• Matériaux (béton, acier, bois, etc.)
• Main-d'œuvre (salaires dans le secteur BTP)
• Prestations intellectuelles (bureau d’études, maîtrise d’œuvre)
• Équipements techniques (chauffage, ventilation, ascenseurs, etc.)

Le tout est synthétisé dans une formule statistique qui permet d’obtenir un indice global. Il est publié environ 90 jours après la fin du trimestre de référence, au Journal Officiel et sur le site de l’INSEE.

Exemple :

• T4 2023 : ICC = 2 087
• T4 2022 : ICC = 2 047

Cela représente une hausse annuelle de +1,95 %, qui peut être utilisée comme base pour la révision d’un loyer indexé sur cet indice.

Encadré – Évolution récente de l’indice ICC

Source : INSEE – Données consultées en juillet 2025

À retenir : la volatilité de l’ICC ces dernières années, en lien avec l’inflation des matériaux, explique pourquoi de nombreux bailleurs se tournent désormais vers des indices plus stables.

Quel est le lien entre l’indice ICC et les baux commerciaux ?

Pendant plusieurs décennies, l’indice ICC a été l’outil principal de révision des loyers dans les baux commerciaux. Il permettait de garantir une forme d’équilibre économique entre bailleur et preneur, en suivant l’évolution du coût de la construction, donc indirectement la valeur d’usage du bien immobilier.

Concrètement, un bail commercial pouvait contenir une clause stipulant que le loyer serait révisé chaque année ou tous les trois ans, en fonction de l’évolution de l’ICC. La formule utilisée était généralement la suivante :

Loyer révisé = Loyer de base × (ICC nouveau / ICC de référence)

Exemple de calcul

Un loyer initial de 20 000 € par an, indexé sur l’ICC :

• ICC de référence (T4 2021) : 1 960
• ICC actuel (T4 2023) : 2 087

→ Loyer révisé = 20 000 × (2 087 / 1 960) = 21 276 € soit +6,38 %

Un usage aujourd’hui encadré

Depuis la loi Pinel (2014), l’usage de l’ICC pour indexer les nouveaux baux commerciaux est fortement limité. Seuls les baux professionnels (non commerciaux), les contrats antérieurs ou certaines situations particulières peuvent encore y recourir.

Aujourd’hui, les indices recommandés sont l’ILC (pour les activités commerciales, artisanales) et l’ILAT (pour les activités tertiaires comme les professions libérales ou les bureaux).

En pratique : si votre bail commercial est ancien, il est possible qu’il soit encore indexé sur l’ICC. Dans ce cas, une renégociation ou une révision du bail peut être envisagée pour sécuriser votre stratégie locative.

Quelle est la différence entre ICC, ILAT et ILC ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’indice ICC a progressivement été remplacé dans les baux commerciaux par deux autres indices jugés plus représentatifs des activités économiques des preneurs : l’ILC et l’ILAT. Voici les différences essentielles à connaître :

Comment choisir le bon indice pour votre activité ?

Le choix de l’indice d’indexation dans un bail commercial ou professionnel dépend principalement du type d’activité exercée :

• Vous êtes commerçant, artisan ou restaurateur ? L’indice de référence à utiliser est l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Il est conçu pour refléter l’évolution du coût de la vie dans les secteurs directement liés à la consommation des ménages. En clair : il suit l’économie de proximité.
• Vous exercez une profession tertiaire (consultant, avocat, architecte, entreprise de services, etc.) ? C’est l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) qu’il convient d’appliquer. Il est plus en phase avec la dynamique des bureaux, notamment en zone urbaine.
• Votre bail mentionne encore l’ICC (cas fréquent pour les baux antérieurs à 2014) ? Il reste valable tant qu’aucune modification contractuelle n’est engagée. Toutefois, compte tenu de la volatilité de l’ICC, il peut être stratégiquement intéressant de renégocier ce point, notamment pour sécuriser les conditions locatives à moyen terme.

Faut-il encore utiliser l’ICC aujourd’hui ?

En théorie, l’indice ICC n’a pas disparu : il continue d’être publié par l’INSEE et peut toujours être utilisé dans certains contrats. En pratique, son usage est devenu minoritaire, voire désuet, dans les baux commerciaux signés après la loi Pinel de 2014, qui a restreint son application pour mieux protéger les locataires contre des hausses de loyer trop brutales.

Aujourd’hui, l’ICC est surtout présent dans :

• les anciens baux non modifiés,
• certains baux professionnels (hors cadre commercial),
• ou encore dans des contrats de construction, où il reste pertinent pour suivre l’évolution des coûts techniques.

D’un point de vue stratégique, bailleurs et locataires ont tout intérêt à privilégier l’ILC ou l’ILAT, jugés plus représentatifs de l’évolution réelle des activités économiques. L’ICC, très sensible aux aléas du secteur du bâtiment (inflation, pénurie de matériaux, revalorisation salariale…), peut créer des variations de loyer inattendues, difficilement absorbables pour les PME et les indépendants.

Ce qu’il faut retenir sur l’indice ICC

L’indice ICC, longtemps incontournable pour l’indexation des loyers commerciaux, a vu son usage reculer au profit de références plus adaptées aux réalités économiques actuelles, comme l’ILC ou l’ILAT. Pourtant, il reste encore en vigueur dans de nombreux contrats anciens ou contextes spécifiques.

Que vous soyez bailleur ou preneur, la bonne lecture de votre bail, et de son indice d’indexation, peut avoir un impact direct sur la performance de votre investissement ou la stabilité de vos charges.

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