Le bail commercial (ou bail 3/6/9) est un contrat de location d'un bien ou local professionnel dont l'activité exercée est commerciale, industrielle ou artisanale et exploitant un fonds de commerce..
lire l'articleLe contrat de bail commercial (ou bail 3/6/9) permet à une personne physique (particulier) ou morale (entreprise ou association), généralement commerçant ou artisan, de louer un local commercial au propriétaire des lieux dans le but d’y développer son activité. Qu’il s’agisse de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux d'activité, le bail commercial concerne potentiellement tous les professionnels non propriétaires de leurs locaux.
Hors cas particuliers du bail dérogatoire et des locations saisonnières, un bail commercial est obligatoirement signé pour une durée de 9 ans. Le bail commercial est strictement encadré par la loi (au contraire du bail professionnel, plus souple) et interdit par exemple toute signature de bail à durée indéterminée. Par ailleurs, elle contraint essentiellement le bailleur.
En effet, ce dernier est dans l’impossibilité de résilier le bail en cours sans devoir verser une indemnité d’éviction à son locataire. L’objectif recherché par ce cadre est de permettre aux professionnels, aux entreprises, commerçants et artisans de bénéficier du temps nécessaire au développement de leurs activités respectives. De son côté, le locataire dispose de la possibilité de résilier son bail à échéance d’une période triennale.
Avant toute signature de bail, la loi impose au locataire comme au bailleur de respecter 4 conditions :
D’autre part, la rédaction d'un bail commercial devra mentionner :
BON À SAVOIR : il est possible de signer un bail commercial "tous commerces" permettant au local professionnel d'être utilisé pour diverses activités.
Le cadre légal du bail commercial impose que l’on fasse la distinction entre spécialisation et destination d’un bien immobilier mis à la location. La spécialisation est inhérente à l’activité du locataire.
Dans le bail commercial, cette activité est spécifiée et ne peut être modifiée sans l’accord du bailleur. La destination du bien correspond quant à elle à l’affectation administrative du bien. Il est par exemple impossible de signer un bail commercial dans un bien immobilier affecté à un usage d’habitation.
Notez toutefois que la destination d’un bien n’a rien à voir avec la possible domiciliation du siège social d’une activité professionnelle.
La déspécialisation du bail commercial permet aux entreprises de modifier ou d'ajouter des activités dans leurs locaux, en s'adaptant aux évolutions du marché sans changer d'emplacement. Face à des défis économiques et à l'essor du commerce en ligne, cette flexibilité est cruciale pour les locataires cherchant à diversifier leur activité. Bien que la déspécialisation offre des opportunités, elle implique des démarches juridiques encadrées et un dialogue avec le bailleur, qui peut refuser ou ajuster le loyer en conséquence.
Le bailleur et le locataire doivent respecter plusieurs obligations lors de la signature du bail commercial.
Le bailleur doit notamment :
Quant aux obligations du locataire :
Cependant, un bail commercial ne dépend pas de l'activité exercée ni de l'utilisation réelle des locaux. Si une activité commerciale est exercée dans un lieu loué sous un bail non commercial, ce dit bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.
La signature d’un bail commercial engage locataire et bailleur sur plusieurs années et implique des obligations spécifiques, tant en termes de durée, de loyer que de charges. Parmi les aspects juridiques à la signature d'un bail commercial, il est essentiel de prendre en compte la durée minimale de 9 ans, les révisions du loyer, ainsi que la répartition des charges locatives. Le dépôt de garantie, les travaux à réaliser, ainsi que les clauses particulières comme celles relatives à la cession du bail ou à la résiliation, doivent également être négociées avec soin. Enfin, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail, sauf en cas de motifs graves justifiant une éviction.
La résiliation du bail commercial est soumise à un délai de préavis, délai désignant le moment où le contrat est résilié avec l'ancien bailleur. Le début du préavis prend effet à partir de la date de réception de la lettre recommandée de résiliation du bail. Elle est à envoyer six mois avant la date prévue de résiliation.
La résiliation du bail commercial est possible dans les cas suivants :
Le statut des baux commerciaux garantit le droit au renouvellement du bail commercial par le locataire. Ce droit étant public, il n’existe aucune disposition contractuelle ou cause spécifique capables de s’opposer au droit de renouvellement. Dans les faits, à la fin d’un bail de 9 ans, quatre possibilités se dessinent :
Dans les faits, le renouvellement du contrat de bail est du ressort du propriétaire bailleur. C’est en effet ce dernier qui accepte la proposition de renouvellement de l’entreprise locataire ou qui décide de lui donner congé, moyennant une indemnité d’éviction, ou non selon les circonstances.
L’initiative de renouvellement ou de congé revient au locataire seulement s’il n’a pas reçu de notification de congé de la part de son propriétaire dans le délai imparti.
Rédiger soi-même un bail commercial est possible, mais cela comporte des risques. Le bail commercial est un document essentiel qui régit les relations entre un propriétaire et un locataire, garantissant au locataire le droit de renouveler son bail pour une durée de 9 ans. Bien que la loi permette à un propriétaire de rédiger ce contrat, il est crucial d’être vigilant face à la complexité des clauses, comme la fixation du loyer, la répartition des charges ou les modalités de révision. Un manquement ou une erreur peut entraîner des conséquences juridiques importantes. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour sécuriser la rédaction et éviter tout litige futur.
Que ce soit lors de la signature initiale ou à l'approche du renouvellement, savoir négocier ou renégocier votre bail commercial est crucial pour sécuriser des conditions avantageuses. Plusieurs éléments peuvent être ajustés lors de la négociation, tels que le loyer, les charges, ou encore la durée du bail. Une bonne préparation est essentielle pour comprendre les besoins de votre activité et évaluer le marché immobilier. En cas de renégociation, il est souvent possible de tirer parti des fluctuations du marché ou d'événements extérieurs pour obtenir de meilleures conditions. Il est recommandé de faire appel à un expert immobilier ou un avocat spécialisé pour maximiser vos chances de succès et garantir la solidité juridique de l'accord.
Bien qu’une entreprise locataire ne dispose d’aucune possibilité de rupture de son contrat de bail commercial avant la fin de chaque période triennale, elle est malgré tout en droit de céder son bail à un tiers.
Le cas échéant, le contrat de bail commercial permet l’inscription d’une clause dite de solidarité, visant à rassurer le bailleur quant au repreneur du fonds de commerce et du bail. Selon cette clause, le locataire actuel reste solidaire du paiement des loyers de l’entreprise repreneuse.
Les baux professionnels et commerciaux se différencient sur quelques points précis :
Vous souhaitez être conseillé pour négocier, rédiger ou résilier votre bail commercial ? Arthur Loyd vous accompagne dans vos démarches.
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