Négocier (ou renégocier) votre bail commercial

Contrat classique dans le domaine de l'immobilier d'entreprise, le bail commercial est établi pour une durée de 9 ans et engage donc le locataire sur une longue période. Relativement rigide, ce contrat obéit à des conditions strictes quant à sa révision qui ne peut intervenir qu'à l'issue d'une période triennale – d'où le terme de bail 3/6/9.

Sauf accord entre bailleur et locataire, c'est néanmoins lorsque le bail arrive à échéance qu’une modification ou renégociation est le plus souvent envisagée. Que celle-ci intervienne 3 ans ou 9 ans après la conclusion du contrat, la renégociation est souvent le fruit d'une initiative du locataire et portera sur le montant des loyers, la répartition des charges, les conditions juridiques qui régissent l’occupation des locaux (leur déspécialisation en vue de mener une autre activité par exemple) ou encore la cession du bail commercial. 

Dans le cadre de ce dialogue entre bailleur et locataire où chacun tâche de défendre ses intérêts, une connaissance des éléments négociables du contrat autant que du marché immobilier professionnel est indispensable à une renégociation fructueuse pour l'entreprise. Lors de la signature du bail commercial, la négociation est une étape clef du projet d'implantation d'une entreprise, qui doit s'assurer que son engagement est à la mesure des prestations fournies. Pour le bailleur, le contrat doit également offrir un certain nombre de garanties.

Dans cet article, nous allons voir les facteurs clés qui influencent la décision du loyer, les enjeux liés à la durée du bail, les conditions de renouvellement et les modalités de négociation. Notre objectif est de vous fournir des clés essentielles pour aborder ces discussions et tirer le meilleur parti de votre contrat.

Comprendre les principaux éléments d'un bail commercial

Un bail commercial est un contrat juridique qui régit la relation entre le propriétaire d'un local commercial (le bailleur) et le locataire (le preneur). Ce contrat fixe les droits et obligations des deux parties et définit les modalités de la locationdes locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Dans ce bail vous retrouverez différentes informations comme la durée, les conditions de renouvellement, le loyer, les charges locatives, les modalités de résiliation anticipée et les obligations des parties en matière d'entretien et de réparations.

Parmi les différents types de baux commerciaux, le bail dit "3/6/9 ans" est le plus courant en France. Il se caractérise par une durée initiale de neuf ans, avec une possibilité de résiliation par le locataire tous les trois ans, moyennant un préavis de six mois. 

En parallèle, il existe le bail précaire, également appelé "bail dérogatoire" ou "bail de courte durée". Contrairement au bail 3/6/9 ans, ce type de contrat est conclu pour une durée limitée, généralement inférieure à trois ans. Le bail précaire offre une plus grande souplesse au locataire, mais il ne permet pas le renouvellement automatique à son terme.

D'autres formes de baux commerciaux peuvent également être utilisées, comme le bail commercial professionnel ou le bail commercial dérogatoire renouvelable. 
Il est essentiel de se familiariser avec les différents types de baux commerciaux, car cela influence la durée de votre engagement, la gestion de vos charges et vos droits en tant que locataire.

Prenez le temps d'étudier attentivement les termes du contrat et, si nécessaire, faites-vous accompagner par un conseiller Arthur Loyd. 
 

Préparer la négociation ou la renégociation du bail

Avant d'entamer la négociation ou la renégociation d'un bail commercial, une préparation est essentielle. Voici quelques étapes clés pour mener à bien cette négociation :

Analysez vos besoins

Avant de vous lancer dans la négociation, prenez le temps de bien définir vos besoins en termes d'espace, d'emplacement, de durée du bail et des éventuelles améliorations ou équipements nécessaires pour votre activité. Une vision claire de vos exigences vous permettra de rechercher un bail qui corresponde parfaitement à vos besoins.

Étude de marché

Ensuite, il faudra réaliser une étude de marché pour connaître les prix pratiqués dans la zone géographique de vos locaux. Cette démarche vous donnera une idée précise des loyers pratiqués dans la région et vous aidera à déterminer si les conditions proposées par le bailleur sont raisonnables ou si elles peuvent être renégociées.

État du local

Évaluez l'état général du local que vous louez. Vérifiez si des travaux ou des rénovations sont nécessaires et prenez en compte les éventuels coûts supplémentaires que cela pourrait engendrer. Si des améliorations sont nécessaires, assurez-vous que le bailleur soit prêt à les prendre en charge ou à les intégrer dans les négociations.

Historique du bail

Si vous envisagez de renégocier un bail existant, examinez l'historique du contrat actuel. Prenez en considération les précédentes conditions de location, les éventuelles augmentations de loyer et les modalités de renouvellement. Cela vous permettra de préparer des arguments solides pour la négociation.

Préparez-vous à négocier

La négociation est un art subtil qui demande préparation et tact. Fixez-vous des objectifs clairs et réalistes, tout en gardant à l'esprit vos intérêts et ceux de votre entreprise. Soyez prêt à argumenter et à défendre vos besoins, tout en restant ouvert à la discussion pour trouver des solutions gagnant-gagnant.

Faites-vous accompagner

Si vous n'êtes pas familier avec les aspects juridiques et commerciaux de la négociation de bail, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un de nos experts spécialisés en immobilier d'entreprise ou par un avocat. Leur expertise vous aidera à éviter les pièges éventuels et à conclure un accord avantageux pour votre entreprise.

Les points clés à négocier ou renégocier

Dans la négociation ou la renégociation d'un bail commercial, chaque détail compte. 

Dans cette partie, nous aborderons les points clés à prendre en considération lors de cette négociation. Chacun de ces éléments peut influencer la rentabilité de votre investissement et la stabilité de votre entreprise à long terme.

Montant du loyer

Le montant du loyer est souvent la première chose à laquelle on pense dans la renégociation d’un bail. Il faudra définir clairement vos objectifs financiers et professionnels et identifier les raisons pour lesquelles vous souhaitez une baisse de loyer.

Pensez à mettre en avant des éléments tangibles comme vos performances commerciales, votre contribution au quartier, ou les investissements réalisés dans les locaux.

La négociation implique souvent un compromis des deux parties, soyez donc ouvert à la discussion et prêt à trouver un terrain d'entente qui convienne à vous et au propriétaire.

Au besoin, faites-vous accompagner par un conseiller en immobilier ou un avocat spécialisé dans les baux commerciaux. Leur expertise peut vous être précieuse pour défendre au mieux vos intérêts.

Durée de Bail : Un Levier Stratégique

La renégociation de la durée de votre bail commercial offre quelques avantages. 

Premièrement, la flexibilité : adapter la durée du bail à vos prévisions d'activité vous permet de mieux maîtriser vos coûts et de sécuriser votre localisation.
Ensuite, cette renégociation peut être l'opportunité d'améliorer vos conditions financières. En effet, des propriétaires peuvent être prêts à accorder des conditions plus favorables pour s'assurer d'une location à long terme.

Enfin, en anticipant les évolutions de votre activité et de vos besoins, renégocier la durée du bail vous donne l'opportunité de mieux adapter vos locaux à la stratégie globale de votre entreprise.

Charges locatives

Les charges locatives, souvent perçues comme une constante inévitable, peuvent aussi faire partie de la négociation. 

Une renégociation peut vous aider à obtenir une meilleure transparence sur les frais réels, évitant ainsi des surcoûts non justifiés. Cela peut également vous permettre d'identifier et de remettre en question des charges injustes ou erronées.

Cette renégociation peut aboutir à un plafonnement des charges locatives, ce qui garantit une meilleure visibilité de vos coûts immobiliers et renforce la maîtrise de votre budget.

Dans certains cas, vous pouvez même transférer certaines responsabilités d'entretien au propriétaire, réduisant ainsi votre fardeau financier.

Conditions de résiliation

Renégocier les conditions de résiliation d'un bail commercial permet d’avoir plus de souplesse opérationnelle tout en limitant les risques financiers inhérents à une rupture de bail.

Un bénéfice notable de la renégociation est la possibilité d'ajuster le préavis de résiliation. Cela vous offre une plus grande flexibilité pour modifier votre espace en fonction de l'évolution de votre activité. Une durée de préavis réduite facilite une réaction rapide face aux changements.

Un autre axe de renégociation est de limiter les pénalités financières liées à la résiliation anticipée du bail. Ces coûts peuvent être conséquents et impacter votre trésorerie de manière significative.

Les objectifs d'un bailleur diffèrent selon qu'il s'agit d'un particulier ou d'un bailleur institutionnel de type SCPI, assureur ou fonds de pension : savoir appréhender ces intérêts est évidemment un atout stratégique lorsqu'il s'agit de (re)négocier un bail commercial. C'est ici que l'expertise d'un professionnel de l'immobilier d'entreprise peut conférer au locataire un avantage décisif, les conseillers d'Arthur Loyd Nantes mettant ici leur connaissance du marché au service des sociétés. L’attractivité du secteur, la zone de chalandise, les prix au m², les transactions réalisées à proximité de l'immeuble de même que la visibilité dont ce dernier bénéficie grâce à la présence de l'entreprise locataire sont autant d'éléments que nos conseillers sauront utiliser en faveur de celle-ci. Leur maîtrise des aspects juridiques du bail commercial permet également aux collaborateurs d'Arthur Loyd d'accompagner efficacement leurs clients notamment dans le cadre d'opérations de cession ou de résiliation anticipée. La négociation va également intéresser les propriétaires/bailleurs qui souhaitent insérer certaines clauses dans le bail commercial – clause de non rétablissement ou clause résolutoire par exemple – ou dans le cadre d'un congé délivré au locataire pour mettre en vente les locaux loués.