Le décret tertiaire est entré en vigueur en 2019. Cinq ans plus tard, une part significative des assujettis n'a toujours pas rempli ses obligations déclaratives. La question n'est donc plus seulement "faut-il se conformer ?" mais "que se passe-t-il concrètement si on ne le fait pas ?". Les sanctions du décret tertiaire sont en effet peu documentées. Amendes, mise en demeure, risques réputationnels et financiers à long terme : tour d'horizon de ce que le texte dit… Et de ce qu'il ne dit pas.
Une mécanique de sanctions en trois temps
Les sanctions du décret tertiaire ne tombent pas du jour au lendemain. Le dispositif suit une logique progressive, ce qui explique pourquoi beaucoup d'acteurs ont jusqu'ici joué la montre. À tort, car chaque étape laisse des traces.
1. La mise en demeure
Le préfet de département notifie le propriétaire ou le preneur à bail défaillant et lui accorde un délai pour régulariser : déclarer ses consommations sur la plateforme OPERAT, justifier ses objectifs, documenter ses actions. Ce délai n'est pas figé dans le texte réglementaire, ce qui laisse une marge d'appréciation à l'administration.
2. La publication publique
Si la mise en demeure reste sans effet, les noms des contrevenants peuvent être rendus publics. L'administration publie la liste des propriétaires et preneurs à bail non conformes. C'est une sanction réputationnelle avant d'être financière. Et dans certains secteurs (immobilier coté, foncières, grands groupes), elle n'est pas anodine.
3. L'amende administrative
Les sanctions du décret tertiaire prévoient une amende pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment concerné. Un propriétaire d'un parc de 30 bâtiments assujettis, tous non déclarés, s'expose donc théoriquement à 225 000 € d'amende.
Qui est vraiment exposé par les obligations du décret tertiaire ?
Les personnes concernées par le décret tertiaire sont les propriétaires et preneurs à bail de bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m². La répartition des responsabilités entre les deux parties reste, dans les faits, souvent floue. Et c'est précisément là que les litiges naissent.
Qui déclare quoi ? Qui fournit les données de consommation ? Le texte prévoit une obligation de transmission des données entre les parties, mais les modalités pratiques sont largement encadrées par ce que prévoit le contrat de location. C'est tout l'enjeu du lien entre décret tertiaire et bail commercial: sans clause explicite, chaque partie peut se renvoyer la responsabilité, au détriment de la conformité.
Les sanctions liées au décret tertiaire ne distinguent pas l'intention de la négligence. Un bâtiment non déclaré parce que le locataire n'a pas transmis ses données d'énergie est traité de la même façon qu'un bâtiment délibérément ignoré.
Au-delà de l'amende : les risques que le texte ne mentionne pas
Le montant de 7 500 € par entité peut sembler dérisoire pour un grand groupe immobilier. À ce titre, la sanction pécuniaire directe n'est probablement pas le levier le plus puissant du dispositif. Les vrais risques sont ailleurs… Et sont souvent plus durables.
Les sanctions du décret tertiaire dans un cadre réglementaire qui se durcit
Le décret tertiaire s'inscrit dans un cadre plus large : la loi Élan, la taxonomie européenne, les critères ESG. À cela s'ajoutent des réglementations connexes comme le décret BACS, qui impose l'automatisation et le suivi en temps réel des systèmes énergétiques des bâtiments. Un actif non conforme sur l'un ou l'autre de ces volets sera de plus en plus difficile à financer, à valoriser ou à céder.
Le risque locatif
Certains grands locataires, notamment des entreprises soumises à des obligations de reporting extra-financier, intègrent désormais la conformité réglementaire dans leurs critères de sélection de locaux. La réduction de la consommation énergétique dans les bureaux n'est plus seulement une contrainte : c'est un argument de mise en marché. Un immeuble sans stratégie documentée devient un actif moins attractif.
Le risque de gouvernance
L'absence de déclaration signale souvent un défaut de pilotage énergétique plus profond. C'est ce que regardent les investisseurs institutionnels — pas l'amende, mais ce qu'elle révèle. Le décret tertiaire et CEE illustre bien cette logique : les Certificats d'Économies d'Énergie constituent un levier de financement des travaux, mais encore faut-il avoir engagé une démarche structurée pour en bénéficier. Les récalcitrants se privent donc doublement.
Les erreurs qui amplifient les sanctions du décret tertiaire
Plusieurs comportements observés sur le terrain augmentent significativement l'exposition aux sanctions.
Déclarer sans données fiables
Certains assujettis publient des consommations approximatives pour "cocher la case". En cas de contrôle, des données manifestement incohérentes peuvent requalifier la situation en déclaration frauduleuse.
Ignorer les bâtiments en copropriété
Les obligations du décret tertiaire s'appliquent même quand la gouvernance est complexe. "On n'a pas pu se mettre d'accord en AG" n'est pas une défense juridique recevable.
Mal comprendre les objectifs de réduction
Le décret impose deux types de trajectoires : une approche en valeur relative (les objectifs de réduction énergétique de -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à 2010) et une approche en valeurs absolues dans le décret tertiaire, définie par l'arrêté du 1er août 2025, qui fixe des seuils de consommation par catégorie d'activité. Les obligations de 2030 combinent ces deux logiques, et confondre l'une avec l'autre conduit souvent à sous-estimer l'effort réel à fournir. Ne pas atteindre l'objectif n'expose pas automatiquement aux sanctions du décret tertiaire si des actions documentées ont été engagées. Mais n'avoir rien engagé, c'est une tout autre situation.
Vers un durcissement probable des obligations liées au décret tertiaire ?
À ce jour, les premières mises en demeure ont commencé à être adressées, mais les sanctions pécuniaires effectivement prononcées restent rares. La DRIEAT en Île-de-France et les DREAL en régions montent en compétence, mais les moyens de contrôle restent limités.
Cela ne durera probablement pas. La Commission européenne pousse à un renforcement des mécanismes d'application des réglementations énergétiques dans le cadre du Pacte Vert. Une révision à la hausse des plafonds d'amende ou un durcissement de la procédure est envisageable à moyen terme.
Les obligations du décret tertiaire ont été conçues comme un outil de transformation du parc immobilier, pas uniquement comme un dispositif de contrôle. Mais les deux dimensions coexistent, et la seconde va progressivement rattraper la première.
