La loi dite « ZAN », issue de la loi Climat et Résilience, n’est pas un texte environnemental de plus venu s’ajouter à l’arsenal réglementaire. Elle marque une rupture plus profonde : celle de la fin d’un modèle d’aménagement fondé sur l’extension continue des villes, des zones d’activités et des infrastructures. Pour les collectivités comme pour les acteurs économiques, elle introduit une contrainte nouvelle, durable, et structurante : la rareté organisée du foncier.
Derrière l’objectif de zéro artificialisationnette se cache en réalité une transformation complète de la manière de penser le développement territorial. La question n’est plus seulement de savoir où construire, mais comment arbitrer entre les usages, dans un cadre désormais plafonné. Logement, activités économiques, équipements publics, infrastructures : tous les projets entrent en concurrence dans un espace devenu compté.
Qu’est-ce que la loi ZAN ?
La « loi ZAN » n’est pas un texte autonome. Elle désigne un objectif inscrit dans la loi Climat et Résilience, promulguée en août 2021, qui fixe un cap clair : atteindre le zéro artificialisation nette des sols à l’horizon 2050. Cet objectif s’accompagne d’une étape intermédiaire structurante : réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2031 , par rapport à la décennie précédente.
L’enjeu est moins symbolique qu’opérationnel. Pour la première fois, l’État introduit un plafond national de consommation foncière, décliné à l’échelle des régions puis des territoires. L’artificialisation n’est plus seulement encadrée : elle devient mesurée, suivie et limitée dans le temps.
La loi ZAN ne vise pas l’arrêt total de la construction. Elle impose en revanche que toute nouvelle artificialisation soit compensée, à terme, par des actions de renaturation ou par un effort massif de recyclage du foncier déjà urbanisé. Cette logique de « solde net » modifie en profondeur les équilibres de l’aménagement.
Les objectifs de la loi Climat et Résilience en matière de foncier
L’objectif principal est environnemental : limiter la disparition des sols vivants, préserver la biodiversité, améliorer l’infiltration des eaux et réduire les effets d’îlots de chaleur. Mais la loi Climat et Résilience poursuit également un objectif d’organisation territoriale.
Pendant plusieurs décennies, le développement économique et urbain s’est appuyé sur une logique d’extension périphérique. Zones d’activités, parcs logistiques, zones commerciales et lotissements ont souvent progressé plus vite que la population ou l’emploi. La loi ZAN acte la fin de cette trajectoire.
Désormais, la croissance territoriale doit s’inscrire dans un cadre contraint. Chaque hectare consommé devient un choix stratégique. Ce changement impose aux collectivités de hiérarchiser leurs priorités et d’arbitrer entre des besoins parfois contradictoires : attractivité économique, production de logements, équipements publics, préservation des espaces agricoles.
La loi introduit ainsi une forme de rareté foncière organisée, assumée comme un levier de transformation des modèles d’aménagement.
Artificialisation des sols : ce que dit réellement la loi
L’artificialisation est souvent réduite, à tort, à l’idée de construction. La loi Climat et Résilience adopte une définition plus large : un sol est considéré comme artificialisé lorsqu’il perd durablement ses fonctions écologiques, qu’il soit bâti ou non.
Cela inclut :
- les bâtiments et voiries,
- les parkings et plateformes logistiques,
- certaines surfaces imperméabilisées ou compactées,
- mais aussi des aménagements économiques peu denses.
À l’inverse, un terrain bâti peut, dans certains cas, être partiellement renaturé ou requalifié pour retrouver des fonctions écologiques. Cette approche nuance la lecture strictement binaire entre « construire » et « préserver ».
Pour les zones d’activités et l’immobilier d’entreprise, cette définition élargie est déterminante. Elle explique pourquoi la loi ZAN ne se limite pas à freiner l’étalement urbain résidentiel, mais concerne directement les projets économiques, logistiques et industriels.
Comment la loi ZAN s’applique aux territoires
La mise en œuvre de la loi ZAN repose sur une déclinaison territoriale progressive. L’État fixe les objectifs nationaux. Les régions les traduisent dans leurs documents stratégiques, notamment les schémas régionaux d’aménagement. Ces objectifs sont ensuite intégrés dans les documents de planification locaux : SCoT, PLU ou PLUi.
Cette hiérarchie impose une cohérence d’ensemble, mais elle laisse une marge d’interprétation aux territoires. Les collectivités conservent un rôle central dans la répartition des droits à construire, à condition de respecter les plafonds fixés.
Dans les faits, cela signifie que chaque territoire doit désormais :
- Mesurer précisément sa consommation foncière passée,
- Définir une trajectoire compatible avec les objectifs nationaux,
- Arbitrer entre projets concurrents dans un cadre chiffré.
La loi ZAN introduit ainsi une nouvelle temporalité de l’aménagement, où les décisions prises aujourd’hui engagent les capacités de développement sur plusieurs décennies.
Quels impacts pour l’immobilier d’entreprise et l’aménagement économique
Pour l’immobilier d’entreprise, la loi ZAN agit comme un révélateur de tendances déjà à l’œuvre. Le foncier économique, longtemps considéré comme relativement abondant, devient une ressource limitée et stratégique.
Les conséquences sont multiples :
- Raréfaction des terrains disponibles pour des projets neufs,
- Tension accrue sur les zones bien situées,
- Revalorisation des sites existants et des actifs recyclables,
- Complexification des opérations d’aménagement.
Les projets d’activités, logistiques ou industrielles doivent désormais s’inscrire dans une logique de densité accrue, de mutualisation des usages ou de reconversion de sites déjà artificialisés. Cette évolution favorise les opérations plus complexes, mais aussi plus capitalistiques, au détriment des projets extensifs à faible densité.
Pour les entreprises, cela implique une anticipation plus fine des besoins fonciers et immobiliers, ainsi qu’une lecture approfondie des documents d’urbanisme locaux.
Les leviers identifiés par la loi ZAN
Face à ces contraintes, la loi ZAN met en avant plusieurs leviers d’action, dont le plus structurant reste le recyclage du foncier.
Les friches industrielles, logistiques ou commerciales constituent un gisement stratégique. Leur mobilisation permet de développer de nouveaux projets sans consommer de sols naturels. Toutefois, ces opérations sont rarement simples : pollution des sols, contraintes techniques, coûts de dépollution, délais administratifs.
La densification est un autre levier majeur. Elle concerne aussi bien les zones d’activités existantes que les tissus urbains mixtes. Construire plus sur des emprises déjà artificialisées suppose de revoir les règles de hauteur, d’emprise au sol et de stationnement.
Enfin, la loi encourage l’optimisation du bâti existant : restructuration, changement d’usage, surélévation ou réhabilitation. Ces stratégies, longtemps marginales dans certains territoires, deviennent centrales dans la fabrique de la ville productive.
La loi ZAN : un changement de modèle durable ?
La loi ZAN ne se limite pas à une contrainte réglementaire. Elle engage un changement de modèle profond, dont les effets se feront sentir sur le long terme. Elle redéfinit les rapports entre développement économique, aménagement et environnement.
Ce nouveau cadre soulève toutefois des tensions. Certains territoires, déjà fortement urbanisés, disposent de marges de manœuvre réduites. D’autres, moins denses, doivent arbitrer entre attractivité économique et préservation foncière. Les débats autour de la réindustrialisation illustrent ces contradictions.
Pour les acteurs de l’immobilier d’entreprisxe, la loi ZAN impose une lecture plus stratégique des territoires. Comprendre les trajectoires foncières locales, anticiper les arbitrages des collectivités et identifier les opportunités de recyclage devient un préalable à tout projet.
Plus qu’une fin de l’aménagement, la loi ZAN marque l’entrée dans une ère où chaque mètre carré compte. Reste à savoir comment les territoires sauront transformer cette contrainte en levier de projet.
