Depuis le 1er mai 2026, la RE2020 s’applique à une très large part des bâtiments tertiaires neufs, avec l’extension de son champ à de nombreux usages spécifiques. Pour les bureaux, la question n'est donc plus de savoir s'il faut construire durable, mais jusqu'où aller. Et au sommet de l'échelle de la performance se trouve l'immeuble à énergie positive : un bâtiment qui produit plus d'énergie qu'il n'en consomme.
Objet de démonstration réservé à quelques opérations emblématiques, ou standard de l'immobilier de bureaux de demain ? Pour les entreprises qui cherchent à s'implanter comme pour les propriétaires et investisseurs, la réponse a des conséquences très concrètes : loyers, charges, valeur des actifs, facilité de commercialisation. Voici ce qu'il faut savoir.
Qu'est-ce qu'un immeuble à énergie positive (BEPOS) ?
Définition et principe
Un immeuble à énergie positive, ou BEPOS (bâtiment à énergie positive), est un bâtiment dont le bilan énergétique annuel est positif : sur une année, il produit plus d'énergie qu'il n'en consomme pour son fonctionnement.
Ce résultat repose sur deux piliers indissociables :
- La sobriété : un bâtiment à faible consommation avant tout, grâce à une enveloppe très performante (isolation, étanchéité à l'air, orientation), des équipements efficients et un pilotage intelligent des consommations (éclairage, chauffage, ventilation).
- La production d'énergie renouvelable : panneaux photovoltaïques en toiture ou en façade, géothermie, parfois cogénération. L'excédent produit est autoconsommé ou réinjecté dans le réseau.
Autrement dit, on ne compense pas une passoire énergétique avec des panneaux solaires : un BEPOS est d'abord un bâtiment extrêmement sobre, auquel s'ajoute une capacité de production.
BEPOS, bâtiment bas carbone, BBC : ne pas tout confondre
Le vocabulaire de la construction durable mélange souvent deux logiques distinctes : l'énergie et le carbone.
- BEPOS : bilan énergétique positif sur l'année.
- BBC (bâtiment basse consommation) : consommation d'énergie très réduite, sans exigence de production.
- Bâtiment bas carbone (label BBCA) : empreinte carbone réduite sur l'ensemble du cycle de vie, y compris les matériaux de construction.
- E+C- : label expérimental qui combinait les deux approches (énergie positive et réduction carbone) et a préfiguré la RE2020.
- HQE, BREEAM, LEED : certifications environnementales globales, qui couvrent aussi le confort, l'eau ou la biodiversité.
Un immeuble peut être performant sur l'énergie sans l'être sur le carbone, et inversement. Un bâtiment bas carbone construit en bois peut consommer plus qu'un BEPOS en béton. Les bureaux durables de demain devront conjuguer les deux, et c'est précisément la philosophie de la réglementation actuelle.
Ce que la réglementation impose déjà aux bureaux
RE2020 : du logement à tout le tertiaire
La RE2020 s'applique aux immeubles de bureaux neufs depuis juillet 2022. Le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 a étendu son champ d’application : depuis le 1er mai 2026, treize usages supplémentaires sont concernés, notamment les commerces, hôtels, restaurants, établissements de santé, équipements sportifs, aérogares, bâtiments industriels et artisanaux.
Point essentiel : la RE2020 n'impose pas l'énergie positive. Elle fixe des seuils de consommation d'énergie et d'empreinte carbone qui se durcissent par paliers (2025, 2028, 2031). Mais la trajectoire est claire : chaque palier rapproche le neuf de standards de très haute performance énergétique et carbone, sans imposer le BEPOS.
Cette dynamique est portée par l'échelon européen. La directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments impose à chaque État membre une réglementation ambitieuse pour l'ensemble de la construction neuve, avec l'objectif de généraliser les bâtiments à émissions nulles.
Décret tertiaire : le parc existant aussi
Le neuf ne représente qu'une fraction du parc. Pour l'existant, le décret tertiaire (2019) impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leurs consommations d'énergie finale : au moins -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, par rapport à 2010.
Concrètement, la performance énergétique est devenue un sujet de négociation entre bailleur et preneur : annexe environnementale au bail, répartition du coût des travaux, plan de comptage des consommations. Un utilisateur qui signe aujourd'hui un bail commercial sur un immeuble énergivore s'engage, de fait, dans une trajectoire de travaux ou de contraintes d'exploitation.
Des bureaux à énergie positive existent déjà : exemples en France
L'immeuble à énergie positive n'est pas une promesse de plaquette. Plusieurs opérations fonctionnent depuis plus de dix ans :
- Green Office Meudon (Hauts-de-Seine) : premier immeuble de bureaux à énergie positive de France, livré en 2011.
- Tour Elithis à Dijon : tour tertiaire conçue dès l'origine pour un bilan énergétique positif.
- Green Office Rueil (Hauts-de-Seine) : deuxième génération du concept, à plus grande échelle.
Plus récemment, l'autoconsommation collective s'est développée sur des parcs tertiaires et d'activités. Sur un immeuble de bureaux, l’autoconsommation photovoltaïque peut contribuer à réduire les charges énergétiques, mais le gain dépend fortement du profil de consommation, de la surface disponible, du dimensionnement de l’installation et du prix de l’électricité. Une économie loin d'être anecdotique à l'échelle d'un plateau de bureaux de 1 000 m².
Le constat est donc sans ambiguïté : techniquement, l'utopie est derrière nous. La vraie question est économique : à quel coût, et pour quelle valeur ?
Combien ça coûte, combien ça rapporte ?
Le surcoût à la construction
Construire un BEPOS coûte plus cher qu'un bâtiment simplement conforme à la réglementation. Le surinvestissement s'explique par les matériaux performants, les équipements de production d'énergie renouvelable et une ingénierie poussée dès la conception. Ce surcoût tend toutefois à se réduire à mesure que les seuils réglementaires se durcissent : l'écart entre un bâtiment “standard RE2020” et un BEPOS se resserre à chaque palier.
Surtout, le raisonnement en coût de construction seul est trompeur. C'est en coût global (construction et exploitation sur la durée de vie) que l'équation se joue, et c'est là que le BEPOS prend l'avantage.
La valeur verte, pour les propriétaires et les investisseurs
Côté propriétaires bailleurs et investisseurs, les études sur la valeur verte convergent : les immeubles performants ou certifiés tendent à se louer mieux, plus vite et souvent plus cher. Leur valorisation dépend toutefois fortement de la localisation, de la qualité de l’actif, du niveau de certification et de la profondeur du marché local.
Le revers de la médaille porte un nom : la décote grise. Les immeubles de bureaux obsolètes sur le plan énergétique cumulent les handicaps : vacance plus longue, négociation à la baisse des loyers, travaux imposés par le décret tertiaire, et désintérêt croissant des investisseurs dont les critères ESG excluent les actifs les moins performants. Le marché ne valorise plus seulement la performance : il pénalise son absence.
Le bénéfice pour l'entreprise occupante
Pour l'utilisateur, des bureaux durables ne sont pas qu'un argument d'image :
- Des charges maîtrisées : la sobriété énergétique protège durablement contre la volatilité des prix de l'énergie.
- Le confort des collaborateurs : qualité de l'air, confort thermique été comme hiver, lumière naturelle. Des critères devenus décisifs à l'heure où les bureaux doivent donner envie de revenir sur site.
- La marque employeur et le reporting RSE : avec la CSRD, les émissions liées aux locaux entrent dans le reporting extra-financier des entreprises. S'implanter dans un bâtiment performant simplifie l'équation.
Sur le terrain, nous le constatons dans les recherches de bureaux : la performance énergétique figure désormais parmi les premiers critères exprimés par les utilisateurs, aux côtés de la localisation et de la desserte.
Alors, utopie ou futur standard ?
La réponse mérite d'être nuancée, et elle dépend du segment de marché.
Pour le neuf, le standard est en marche. La trajectoire RE2020, renforcée par la directive européenne de 2024, conduit mécaniquement les immeubles de bureaux neufs vers le très haut niveau de performance. Le BEPOS, encore optionnel, devient une référence de marché pour les opérations tertiaires les plus ambitieuses, en particulier lorsqu’elles visent une attractivité durable auprès des utilisateurs et des investisseurs.
Pour le parc existant, le chantier est immense. La majorité des surfaces de bureaux en France a été construite avant les réglementations récentes. L'enjeu principal des prochaines décennies n'est pas de construire quelques BEPOS de plus, mais de rénover massivement l'existant pour répondre au décret tertiaire.
Le marché, lui, a déjà tranché. Prime aux bureaux durables, décote pour les autres : l'écart de valeur entre les deux catégories d'actifs se creuse, territoire par territoire. Car l'immobilier d'entreprise reste un marché hyper-local : l'ampleur de cette prime varie fortement selon les métropoles et l'équilibre local entre offre neuve et parc ancien.
Un basculement déjà engagé pour l’immobilier tertiaire
L'immeuble de bureaux à énergie positive a quitté le champ de l'utopie : les bâtiments existent, les technologies sont matures et la réglementation, de la RE2020 au décret tertiaire, pousse tout le marché dans cette direction. S'il n'est pas encore le standard du parc, il est déjà la référence qui structure la valeur des actifs tertiaires. Pour les entreprises comme pour les propriétaires, anticiper ce basculement n'est plus une option mais une décision de gestion.
