La révision triennale est un droit pouvant être exercé tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Pour le locataire professionnel, cette réévaluation peut entraîner une hausse du loyer significative à l’année. Pour l’anticiper, il est possible de simuler son impact en se basant sur les indices déjà disponibles et en suivant leurs évolutions jusqu’à l’échéance en 2026.
Savoir si la révision triennale du loyer peut être demandée en 2026
La révision triennale peut intervenir en cours de bail à l’initiative du bailleur ou du locataire. Elle se fait dans les conditions prévues parl’article L145-38 du Code de commerce :
« la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire[…]. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. »
Pour anticiper une hausse du loyer en 2026, il faut repérer la prochaine échéance possible dans le bail en se référant à la date d’entrée dans les locaux, à la date de la dernière révision ou date du dernier prix applicable.
Comment calculer le loyer révisé en 2026 dans le cadre d’une révision triennale ?
En 2026, la variation triennale du loyer reste encadrée par l’indice applicable au bail. Pour les activités commerciales ou artisanales, il s’agit généralement de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Pour les activités tertiaires, l’indice de référence est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La règle de calcul générale
Le calcul est le suivant :
Loyer révisé = loyer en cours * (nouvel indice / indice de référence)
L’indice de référence est celui utilisé lors de la dernière fixation du loyer. Pour une première révision triennale, il s’agit de l’indice retenu lors de la fixation initiale du loyer. Pour une révision ultérieure, il faut reprendre l’indice utilisé lors de la précédente révision.
Exemple d’une révision triennale au 1er avril 2026
Prenons un bail commercial signé le 1er avril 2023, avec un loyer mensuel de 2 500 € HT/HC, basé sur l’ILC du 4e trimestre 2022, soit 126,05.
Trois ans plus tard, une révision triennale peut être demandée à partir du 1er avril 2026. À cette date, le dernier indice paru au Journal officiel est l’ILC du 4e trimestre 2025, soit 134,62.
Calcul :
2 500 * (134,62 / 126,05) = 2 669,97 € HT/HC par mois
Si l’évolution de l’indice peut paraître modérée, elle a produit une augmentation de près de 170 € par mois, soit une hausse de plus de 2000 € sur l’année.
Comment anticiper une hausse de loyer en 2026 ?
Une entreprise locataire peut anticiper une révision triennale avant même de recevoir une demande du bailleur.
L’entreprise peut calculer un montant provisoire afin d’évaluer l’impact sur le budget annuel. Un loyer qui augmente de 150 € à 250 € par mois représente déjà 1 800 € à 3 000 € de charges supplémentaires sur une année complète.
Si la réévaluation est attendue en fin d’année 2026, le dernier indiceconnu permet de réaliser cette première simulation. L’estimation devra être actualisée au moment de la demande, avec le dernier indice publié. Elle reste toutefois utile pour préparer un budget, informer la direction financière ou engager un échange avec le bailleur.
La hausse risque-t-elle de dépasser la variation de l’indice en 2026 ?
En principe, la révision triennale d’un loyer prévu dans un bail commercial est plafonnée. La hausse ou la baisse du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice applicable depuis la dernière fixation du loyer.
Ce plafonnement protège l’entreprise locataire contre une évolution trop brutale du loyer, tout en permettant au bailleur d’actualiser le montant demandé selon une référence publiée et vérifiable.
Une exception existe toutefois lorsque les « facteurs locaux de commercialité » évoluent. L’article L145-38 du Code de commerce prévoit qu’un dépassement du plafonnement peut être envisagé si cette modification a entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Plusieurs facteurs peuvent contribuer à une telle variation : nouvelle desserte des transports en commun,transformation urbaine, création d’un pôle commercial à proximité ou évolution notable de l’attractivité du secteur…. Dans tous les cas, il faut pouvoir démontrer l’effet réel sur la valeur locative du local.
Attention, même dans ce cas de figure la hausse reste encadrée. Lorsque la réévaluation du bail est justifiée, l’augmentation qui en découle ne peut pas conduire à une hausse supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
Pourquoi l’ILC et l’ILAT ont permis de mieux anticiper les révisions triennales ?
Depuis laloi Pinel, la révision triennale d’un bail commercial ne repose plus sur l’indice du coût de la construction (ICC) pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Cette évolution a pallié les limites de l’ICC qui suivait les coûts de construction des bâtiments neufs, avec des variations parfois fortes et déconnectées de l’activité réelle des entreprises locataires.
L’ILC et l’ILAT ont été privilégiés pour limiter cette volatilité. L’ILC en particulier a été allégé de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail. Depuis le 4e trimestre 2021, cette indexation repose sur l’évolution des prix à la consommation, pour 75 %, et sur les prix de la construction neuve, pour 25 %.
Ce changement rend l’ILC plus lisible pour les bailleurs et les entreprises locataires. L’ancienne formule pouvait être tirée vers le haut par la progression globale du chiffre d’affaires du commerce, notamment sous l’effet du e-commerce, sans traduire directement la capacité d’un commerce physique à absorber une hausse de loyer. La formule actuelle réduit ce biais et facilite les simulations en amont d’une révision triennale.
