Point de vue de Pierre ROCHARD, Directeur Associé Commerce - Arthur Loyd Investissement

L’année 2022 restera celle de la reprise du commerce avec un peu plus de 4.5 Mds€ d’investis. Pour autant, cette affirmation doit tout de même être nuancée car tout le commerce n’a pas repris de la même manière. Le grand enseignement de cette reprise est surtout un retour aux fondamentaux et à la règle immuable qu’est l’emplacement. Sortie de la crise des gilets jaunes et de la pandémie de Covid 19, il est apparu aux yeux des investisseurs la grande résilience de l’alimentaire ainsi que du retail park. De leur côté, les galeries commerciales, et dans une moindre mesure, les pieds d’immeubles, notamment régionaux, ont connu plus de difficultés à se réinventer et par conséquent, à garder de la liquidité aux yeux de acquéreurs.

Ce qu’il faut surtout retenir du commerce est que cela reste un domaine de connaisseurs. En dehors du pied d’immeuble et de la galerie commerciale, il apparaît difficile de réaliser des opérations value-added. L’analyse que l’on peut tirer est que la grande majorité des deals commerce restent du domaine du core et du core+. Cela s’explique notamment par la résilience des enseignes qui ont su passer, pour la grande majorité, les différentes tempêtes. En parallèle, l’ensemble des bailleurs ont su adapter leur exigence de rentabilité à des loyers de marché et en corrélation avec les taux d’effort, pierre angulaire du commerce post-covid.

L’assainissement par le haut de cette classe d’actifs a permis de renforcer sa résilience, sa pérennité et rassurer les principaux acteurs du marché immobilier qui n’ont pas hésité à revenir en force comme BNP Paribas REIM avec l’acquisition d’Enox et Mon Grand Plaisir dernièrement, Amundi avec Carré Sénart ou encore AEW avec La Croix Blanche. Ces exemples ne sont que quelques-uns parmi de nombreux autres deals puisque l’alimentaire n’est pas en reste avec la cession d’hypermarchés Casino à des acteurs comme Intergestion ou M&G Real Estate, mais aussi des formats plus petits comme des Aldi ou des Lidl à des investisseurs institutionnels.

Comme évoqué précédemment, les seuls actifs que nous pourrions estimer value-added restent le pied d’immeuble et la galerie. C’est d’ailleurs dans cette optique que les groupes Terrot et Herrmann ont acquis les portefeuilles CIFOCOMA 1 et 2 auprès de Paref, avec un travail qui paie déjà notamment sur les actifs régions. Sur les galeries commerciales, les acteurs moins nombreux, ont pu réaliser de belles opérations avec des rendements supérieurs à 8% comme la galerie de Auchan à Cambrai ou encore la Cour des Capucins à Thionville.

Pierre ROCHARD,
Directeur Associé Commerce
Arthur Loyd Investissement

Toute la question est de savoir si cela se maintiendra sur l’année 2023. Sans être devin, il faut observer les données économiques objectives du marché immobilier et notamment la remontée des taux d’intérêt ainsi que l’inflation qui touchera le pouvoir d’achat des consommateurs et donc, par ricochet, les enseignes. Néanmoins, les taux observés sur ces 12 derniers mois restent les plus attractifs comparés aux bureaux ou à la logistique. Un réajustement des prix sera sans doute à prévoir mais dans une mesure bien moindre que les autres classes d’actifs.

Il faut donc rester optimiste pour l’avenir et il va sans dire que le commerce, sans forcément se maintenir sur une fourchette d’investissement aussi haut qu’en 2022, restera dans une dynamique positive avec des produits qui sauront trouver preneurs à la condition essentielle que les fondamentaux soient respectés.

Source : Arthur Loyd Investissement et article à retrouver sur Business Immo