En France, la réindustrialisation ne redessine pas encore toute la carte des zones d’activité régionales, mais elle influence d’ores et déjà l’attractivité territoriale. Elle renforce notamment la valeur des fonciers productifs les mieux connectés, capables d’accueillir des activités industrielles ou para-industrielles.
Les zones d’activités déjà équipées gagnent en attractivité
Le Baromètre industriel de l’État montre qu’en 2025, la réindustrialisation française reste positive, avec davantage d’ouvertures que de fermetures d’usines et un solde de +19. Ce solde est toutefois en net recul par rapport à 2024 (+88). Bien que positive, la dynamique d’ouverture ralentit.
Cela s’explique en partie par davantage d’extensions significatives d’usines existantes et moins de nouvelles implantations. Le baromètre en recense 158 en 2025. Par « significative », on entend celles qui ont un impact substantiel sur le tissu économique territorial (hausse de plus de 40 % de la capacité de production, de la valeur ajoutée ou des effectifs, ou création pérenne de 50 salariés).
La carte des zones d’activité de la relocalisation est donc fortement calquée sur celles des bassins industriels existants. Ces extensions augmentent la valeur stratégique des zones d’activité déjà équipées, en particulier lorsqu’elles offrent du foncier industriel [lien article : Foncier industriel : la rareté des terrains freine-t-elle la relocalisation ?] disponible, des accès adaptés et un bassin d’emploi industriel qualifié.
Les filières de la réindustrialisation des territoires
Les secteurs les plus dynamiques sont la défense, l’aéronautique et le spatial avec un solde de +19, ainsi que l’électronique (+12). Ces filières privilégient les territoires capables d’offrir un écosystème productif et technique déjà mature.
À l’inverse, certains secteurs connaissent un ralentissement. C’est le cas du transport, de la chimie, de la mécanique et de la métallurgie. Cela signifie que certaines zones d’activité historiquement industrielles peuvent être confrontées à des fermetures, des réductions d’activité ou des besoins de reconversion.
Les conséquences de la réindustrialisation pour l’immobilier d’entreprise
La réindustrialisation modifie les attentes des industriels en matière d’immobilier d’entreprise. Au-delà de sa surface et de sa localisation, la valeur d’un site repose sur sa capacité à évoluer, à se raccorder aux infrastructures critiques et à s’inscrire dans un écosystème industriel local.
La rareté du foncier industriel rebat les cartes
La première conséquence de la réindustrialisation est la montée en valeur du foncier industriel réellement mobilisable. On ne parle pas seulement de surfaces libres, mais de terrains capables d’accueillir une activité productive dans des délais compatibles avec les besoins des industriels.
France Stratégie estime à quelque 30 000 hectares les besoins fonciers pour la réindustrialisation d’ici 2035. La rareté du foncier industriel va encore renforcer la valeur des friches industrielles.
Ces surfaces représentent un gisement théorique considérable, mais leur remise sur le marché se fait au prix d’opérations lourdes (dépollution, restructuration parcellaire, adaptation des accès, remise à niveau des réseaux, sécurisation réglementaire). Le coût moyen de telles actions est estimé à 540 000 € / hectare(1).
Les sites existants à fort potentiel montent en puissance
Les extensions significatives de sites existants valorisent les bâtiments déjà raccordés, les sites disposant de réserves foncières et les parcelles attenantes.
Cette logique favorise les bâtiments évolutifs. Les industriels ont besoin de locaux capables de s’adapter à l’évolution des process et des usages (puissance électrique, connexion numérique, bassin d’emploi industriel, services aux entreprises…). En plus d’être bien situé, un actif industriel performant doit être adaptable.
La demande se déplace vers des sites productifs complets
La demande issue de la réindustrialisation porte des sites productifs avec accès à l’énergie, proximité des fournisseurs, disponibilité de la main-d’œuvre, capacité à décarboner les procédés [lien article : Livraison décarbonée : les grands acteurs misent sur les flottes électriques], qualité des infrastructures numériques, acceptabilité locale et sécurité réglementaire.
La question de la proximité des fournisseurs en particulier revient sur le devant de la scène. Une enquête CCI montre que 46,5 % des chefs d’entreprise s’approvisionnant à l’étranger souhaitent davantage recourir à des fournisseurs français. Cette évolution peut renforcer la valeur des zones capables d’accueillir plusieurs maillons d’une même chaîne industrielle : production, sous-traitance, maintenance, stockage, services techniques, voire logistique spécialisée [lien article : La logistique verte : entre contrainte réglementaire et levier de compétitivité].
Vers la spécialisation des zones d’activité régionales
Le Baromètre industriel de l’État met en lumière des dynamiques territoriales différenciées. L’Occitanie et la Nouvelle-Aquitaine affichent les soldes les plus positifs au premier semestre 2025, notamment grâce à l’aéronautique et la défense. D’autres territoires historiquement industriels du Nord-Est restent orientés à la baisse. Une zone proche d’un bassin aéronautique, électronique, défense, santé ou industrie verte n’a donc pas la même trajectoire qu’une zone dépendante de secteurs plus fragilisés, comme l’automobile ou certaines industries lourdes.
Le rôle des collectivités et des aménageurs
Enfin, la réindustrialisation transforme le rôle des collectivités et des aménageurs. L’accès au foncier industriel est un sujet de stratégie publique locale. Les territoires doivent mieux connaître leur foncier économique, anticiper le recyclage des friches, sécuriser les usages industriels dans les documents d’urbanisme et faciliter la rencontre entre projets industriels et sites disponibles. L’industrie se trouve en concurrence avec l’agriculture, le logement ou les équipements publics, ce qui rend indispensable une meilleure articulation entre projets industriels et stratégies locales.
(1)L’industrie en mouvement – Baromètre 2025, n°3, novembre 2025. Disponible en ligne : Banque des Territoires.
