Que prévoit l’article 606 du Code civil ?
L’article 606 du Code civil qualifie de grosses réparations les travaux portant sur les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que la réfection complète des digues, des murs de soutènement et des murs de clôture.
Le texte précise que toutes les autres réparations sont des réparations d’entretien. Cette liste est généralement interprétée de manière restrictive : un travail important ou coûteux n’est pas automatiquement une grosse réparation au sens de l’article 606.
Par exemple, la réfection complète d’une toiture peut relever de l’article 606 lorsqu’elle concerne la couverture entière. En revanche, le remplacement de quelques tuiles, la réparation ponctuelle d’une fuite ou l’entretien des gouttières relèvent généralement de l’entretien, sauf circonstances particulières.
Quel est le rôle de l’article 606 dans un bail commercial ?
L’article 606 figure initialement dans les dispositions du Code civil relatives à l’usufruit. Son application aux baux commerciaux résulte principalement des clauses du bail et des règles impératives introduites par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil
- Les honoraires liés à la réalisation de ces grosses réparations
- Les travaux destinés à remédier à la vétusté lorsqu’ils relèvent de l’article 606
- Les travaux de mise en conformité réglementaire lorsqu’ils relèvent de l’article 606
Le bailleur ne peut donc pas transférer au locataire le coût d’une grosse réparation relevant réellement de l’article 606, même si une clause du bail prévoit une répartition très large des travaux.
Pour les contrats plus anciens qui n’ont pas été renouvelés depuis l’entrée en vigueur de cette réglementation, l’analyse peut être différente. La date du bail et la rédaction de ses clauses doivent donc être vérifiées.
Les réparations structurelles
La réfection complète d’un gros mur porteur, le remplacement de poutres essentielles à la structure ou la reprise intégrale d’une couverture peuvent relever des grosses réparations.
La qualification dépend toutefois de l’ampleur réelle de l’intervention. Une réparation localisée sur la toiture ou un remplacement partiel d’un élément ne relève pas nécessairement de l’article 606.
Les travaux de mise aux normes
La mise aux normes électrique, l’accessibilité ou la conformité incendie ne sont pas automatiquement des grosses réparations. Tout dépend de la nature des travaux nécessaires.
Si la mise en conformité implique une intervention relevant elle-même de l’article 606, son coût ne peut pas être imputé au locataire. Dans les autres cas, la répartition dépend du bail, des obligations légales respectives des parties et de l’origine de la non-conformité.
Il est donc inexact d’affirmer que toute mise aux normes incombe systématiquement au bailleur.
Quelles réparations peuvent rester à la charge du locataire ?
Le locataire supporte généralement les réparations locatives et l’entretien courant lorsqu’ils lui sont attribués par le bail et que cette répartition respecte les règles impératives applicables.
Il peut notamment être chargé de l’entretien courant des équipements privatifs, des sanitaires, des revêtements intérieurs, des serrures ou des installations utilisées pour son activité.
L’entretien d’une chaudière ou d’un système de chauffage peut également lui incomber lorsque le bail le prévoit. En revanche, le remplacement complet d’une installation vétuste ou défaillante ne peut pas être automatiquement assimilé à un simple entretien : la cause de la panne, l’état initial de l’équipement et les clauses du bail doivent être examinés.
Les travaux de peinture intérieure liés à l’usage normal des locaux sont généralement des travaux d’entretien. Ils peuvent toutefois rester à la charge du bailleur lorsqu’ils sont la conséquence directe de travaux importants qu’il a fait réaliser ou d’un désordre dont il doit répondre.
Le locataire peut aussi être tenu responsable de l’aggravation d’un dommage causée par un défaut d’entretien qui lui est imputable. Cette responsabilité suppose néanmoins de démontrer le lien entre sa négligence et les réparations devenues nécessaires.
Quel a été l’impact de la loi Pinel ?
La loi Pinel a renforcé l’encadrement de la répartition des charges et travaux dans les baux commerciaux.
Tout bail commercial doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit également communiquer :
- Un état prévisionnel des travaux envisagés au cours des trois années suivantes avec leur budget prévisionnel
- Un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes avec leur coût
Il ne s’agit donc pas d’un « état des lieux des réparations », mais de documents d’information portant sur les travaux passés et futurs, conformément à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.
Ces obligations améliorent la visibilité du locataire sur les travaux susceptibles d’affecter l’immeuble. Elles ne permettent toutefois pas de prévoir tous les sinistres ou toutes les réparations imprévues.
Pourquoi les clauses du bail restent-elles essentielles ?
En dehors des dépenses que la loi interdit d’imputer au locataire, le bail conserve un rôle majeur dans la répartition des travaux et des charges.
Il doit préciser de manière claire :
- Les équipements que le locataire doit entretenir
- Les réparations courantes qui lui incombent
- Les travaux conservés à la charge du bailleur
- Les règles applicables à la vétusté et aux mises en conformité
- Les modalités d’information et d’accès aux locaux en cas de travaux
Une clause générale mettant « toutes les réparations » à la charge du locataire ne permet pas de contourner les interdictions posées par le Code de commerce.
La qualification dépend par ailleurs de la nature exacte des travaux. Il est donc préférable d’éviter les formulations absolues selon lesquelles toute toiture, toute installation électrique ou toute zinguerie relèverait nécessairement de l’article 606.
Quelques exemples de réparations à apprécier au cas par cas
- Réfection complète de la couverture : elle peut relever de l’article 606 lorsqu’elle porte sur la couverture entière
- Réparation ponctuelle de la toiture : elle relève généralement de l’entretien et non d’une grosse réparation
- Remplacement de poutres structurelles : il peut constituer une grosse réparation lorsqu’il s’agit de leur rétablissement
- Entretien des gouttières : il s’agit généralement d’une opération d’entretien courant
- Mise aux normes électriques : sa répartition dépend de la nature des travaux, du bail et de l’origine de la non-conformité
- Peinture intérieure : elle relève généralement de l’entretien, sauf lorsqu’elle résulte de travaux ou de désordres imputables au bailleur
La distinction entre grosse réparation et entretien ne dépend pas uniquement du coût du chantier. Elle repose sur la nature de l’élément concerné, l’étendue des travaux, leur cause et les dispositions du bail.
En cas de désaccord important, l’analyse du contrat, des devis, des rapports techniques et de la jurisprudence applicable peut nécessiter l’intervention d’un professionnel du droit immobilier.
