La finance responsable prend en compte des critères extra-financiers dans l’analyse, la sélection et la gestion des investissements. Ces critères sont généralement regroupés sous l’acronyme ESG : environnement, social et gouvernance. L’investissement vert se concentre davantage sur le pilier environnemental.
En immobilier, ces critères peuvent influencer une décision lorsqu’ils révèlent un risque ou une opportunité : consommation énergétique, exposition climatique, qualité d’usage, coûts d’exploitation, travaux à prévoir ou compatibilité avec une stratégie RSE.
Pourquoi ces critères comptent dans l’analyse immobilière ?
Les investisseurs, propriétaires et entreprises cherchent à mieux documenter les risques associés à leurs actifs. Cette évolution vient du marché, mais aussi du cadre réglementaire.
En France, l’article 173-VI de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte a renforcé les obligations de transparence des investisseurs sur la prise en compte des critères environnementaux , sociaux et de gouvernance dans leurs stratégies d’investissement.
L’article 29 de la loi Énergie-Climat a confirmé cette dynamique, avec des informations attendues sur les objectifs climatiques, la biodiversité et la gestion des risques.
Quels critères extra-financiers observer pour un actif immobilier ?
Pour un actif immobilier, ces évolutions se traduisent par un besoin en données et informations (consommations, émissions, risques physiques, travaux prévus, certifications, qualité d’usage) afin de comparer plusieurs biens et d’anticiper certains coûts.
Pilier environnemental : la performance du bâtiment
Le pilier environnemental porte sur les impacts mesurables du bâtiment : énergie, émissions de gaz à effet de serre, eau, déchets, biodiversité, équipements techniques, labels et exposition aux risques climatiques.
Pour un investissement immobilier durable, les éléments aident à évaluer la performance d’un actif et les efforts nécessaires pour qu’il puisse rester attractif.
Pilier social : la qualité d’usage
Le pilier social concerne l’usage réel du bâtiment. Il peut intégrer le confort thermique, la qualité de l’air, l’accessibilité, la sécurité, la mobilité douce, la proximité des transports ou les services disponibles.
Pour une entreprise, ces éléments contribuent au bien-être des collaborateurs. Ils peuvent influencer l’attractivité du site, la qualité de vie au travail et l’adéquation des locaux aux usages professionnels.
Pilier gouvernance : la gestion de l’actif
Le pilier gouvernance porte sur la qualité de la gestion. Cela passe par la documentation technique, la conformité réglementaire, le suivi des prestataires, les clauses ESG, les procédures de gestion des risques et la transparence des informations.
Une gouvernance claire réduit les incertitudes lors d’une location, d’une vente ou d’un financement.
La notation ESG immobilière repose ainsi sur une lecture multicritère. Elle apporte une lecture complémentaire sur la valeur, le risque et l’usage des lieux.
Ce que la notation ESG peut changer dans une décision d’investissement
Pour un investisseur ou un propriétaire, la notation ESG peut mettre en lumière un risque d’obsolescence ou un potentiel d’amélioration .
Un actif bien situé mais peu performant sur le plan énergétique peut rester attractif à court terme. Il peut toutefois nécessiter des travaux, générer des charges élevées ou devenir moins lisible pour certains investisseurs. À l’inverse, un actif bien documenté et performant peut rassurer sur sa capacité à répondre aux attentes des utilisateurs et aux exigences de reporting.
La notation ESG peut aussi aider à arbitrer entre plusieurs options : conserver, rénover, repositionner, vendre ou acquérir.
Ce que l’ESG peut changer pour une entreprise utilisatrice
Pour une entreprise qui loue ou achète ses locaux, l’ESG peut influencer l’usage, les charges et l’image.
Un bureau bien desservi, économe en énergie, confortable en été et adapté aux usages peut soutenir une stratégie RSE. Il peut aussi réduire certains coûts d’exploitation et fournir des éléments utiles dans un reporting extra-financier.
Les locaux d’activité et les entrepôts sont aussi concernés, notamment sur les volets de la performance énergétique, de l’accès poids lourds, de la proximité des bassins d’emploi, ou encore de la possibilité d’installer des équipements de production d’énergie.
Avec le budget, l’exploitation, la zone de chalandise et les perspectives de développement, l’ESG est un filtre supplémentaire.
Labels, certifications et notations : le point sur les outils
Les outils de la finance responsable et de l’immobilier durable ne mesurent pas tous la même chose.
Le label ISR (Investissement Socialement Responsable ) identifie des placements responsables et durables. Les fonds labellisés doivent remplir des objectifs financiers et extra-financiers suivant les critères ESG.
Le label Greenfin vise la qualité « verte » des fonds et se concentre sur le pilier environnemental.
Les certifications bâtiment, comme HQE, BREEAM ou LEED, évaluent la performance environnementale ou technique d’un immeuble selon un référentiel donné.
Une notation ESG peut intégrer une certification parmi d’autres critères, mais elle prend aussi en compte l’usage, la gouvernance et la qualité de gestion. Il faut donc distinguer label financier, certification bâtiment et notation appliquée à un actif.
Comment intégrer l’ESG dans une décision immobilière ?
L’analyse ESG repose sur des données fiables et des critères qui varient selon le type d’actif.
Rassembler les données utiles
L’analyse repose d’abord sur des données vérifiables : diagnostics, consommations réelles, charges, audits techniques, travaux réalisés ou prévus, certifications, risques climatiques, accessibilité, transports et qualité des équipements.
Adapter les critères à l’usage
Pour des bureaux, le confort, les transports, les charges et la qualité des espaces peuvent être décisifs. Pour un entrepôt, l’énergie, l’accessibilité, la capacité technique et l’adaptabilité du bâtiment pèsent davantage.
Pour un commerce, la performance du bâtiment doit être croisée avec la visibilité, le flux, l’accessibilité client et le coût d’occupation.
Chiffrer les impacts
Un mauvais niveau de performance énergétique peut appeler des travaux. Une exposition climatique peut nécessiter des mesures d’adaptation. Une mauvaise accessibilité peut peser sur le recrutement ou les usages quotidiens. L’analyse ESG permet de traduire ces éléments en risques, en coûts ou en leviers d’amélioration.
Comparer les actifs avec la même méthode
Pour comparer plusieurs biens, il faut retenir les mêmes indicateurs, puis les relier aux critères immobiliers classiques : prix, loyer, rendement, emplacement, état technique, durée d’engagement, travaux, liquidité et besoins de l’entreprise.
Arthur Loyd accompagne les investisseurs, propriétaires, entreprises utilisatrices et preneurs à bail dans l’analyse de leurs projets immobiliers afin de croiser les critères financiers, techniques, d’usage et extra-financiers.
