Utilisateurs : un marché logistique porté par la dorsale
Avec 1,5 million de m² placés au S1 2022, le marché français de l’immobilier logistique signe sa deuxième meilleure performance depuis 2011.
« Les véritables répercussions économiques de la crise ukrainienne ne se sont pour autant, à ce jour, pas encore fait véritablement ressentir » note Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique.
« Les freins qui pèsent actuellement sur la consommation, dans un contexte global d’inflation et de resserrement de la politique monétaire, rendent ainsi plus incertain le lancement de nouveaux projets par les utilisateurs » explique-t-il.
Des pôles secondaires en retrait
La bonne performance nationale ne concerne pas tous les pôles logistiques. Les secteurs secondaires poursuivent leur recul, avec une demande placée limitée à 404 000 m² au premier semestre 2022.
La Normandie, le Grand-Est et la région Centre, secteurs leaders en 2021, accusent notamment une baisse de 51 %, pénalisés par l’absence d’opérations de grand volume.
Une concentration accrue sur les pôles majeurs
Les pôles majeurs de la dorsale concentrent 74 % de la demande placée totale, avec 1,1 million de m² commercialisés. Ils enregistrent ainsi leur meilleure performance depuis 2015.
La région parisienne atteint un record d’activité, avec 638 000 m² acquis ou pris à bail en un semestre. Trois transactions, portées par Zalando à Montereau-sur-le-Jard et Lidl à Ablis et Vaux-le-Pénil, représentent 48 % du volume total commercialisé.
Les Hauts-de-France reculent par rapport à une année 2021 exceptionnelle, mais dépassent de 34 % leur niveau moyen commercialisé sur 11 ans. La région lyonnaise bénéficie également d’une activité soutenue, avec 221 000 m² placés.
La grande distribution très active
« Après une année 2021 en demi-teinte, les acteurs de la grande distribution ont significativement accru leurs prises de positions au cours des 6 derniers mois. Parmi eux, Lidl, Intermarché et But se sont plus particulièrement illustrés, avec 8 transactions réalisées, pour un total de 411 000 m². Soit 89 % des surfaces prises par les retailers » note Didier Terrier.
Plus globalement, les chargeurs sont à l’origine de 67 % du volume total acquis ou pris à bail en France, notamment grâce à plusieurs opérations d’e-commerçants. Les prestataires reculent quant à eux de 36 %, malgré deux opérations de plus de 40 000 m².
Une offre neuve toujours recherchée
« Dans un contexte de durcissement des positions de certaines collectivités et associations environnementales, hostiles à la construction de nouvelles plateformes logistiques, les utilisateurs continuent pourtant à considérer le segment du neuf comme une réponse à leurs stratégies immobilières. Les 2/3 du volume commercialisé global portent ainsi sur des surfaces à construire, ou livrées en blanc » ajoute Didier Terrier.
Près de 300 000 m² de transactions ont été finalisées dans le cadre d’opérations spéculatives.
Des disponibilités en baisse
L’offre de bâtiments disponibles sous 6 mois diminue de 9 % en France à la fin du T2 2022, pour atteindre 2,1 millions de m².
Le stock se résorbe particulièrement en Île-de-France, où 648 000 m² restent vacants à fin juin. La région lyonnaise demeure en situation de quasi-pénurie, avec seulement 30 000 m² proposés à la location.
À l’inverse, les stocks progressent dans les régions marseillaise et lilloise, où ils atteignent respectivement 156 000 m² et 569 000 m².
Investissement : un marché encore solide, mais plus attentiste
Le segment de l’investissement en immobilier logistique reste bien orienté au S1 2022, avec 2 milliards d’euros engagés en France, soit une progression de 40 % par rapport au S1 2021.
« Au cours du dernier trimestre, une politique de hausse des taux directeurs qui vise à lutter contre l’inflation galopante a cependant été engagée par la Réserve Fédérale Américaine, et annoncée par la Banque Centrale Européenne. Elle a provoqué un certain attentisme des investisseurs, au moins à court terme, dans l’attente d’une plus grande lisibilité du marché » note Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.
Une correction des taux déjà visible
« Si cette nouvelle stratégie a d’ores et déjà amené à une correction des taux de capitalisation attendus de plusieurs actifs actuellement sur le marché, ou même au retrait de ces derniers, le volume global investi au cours du premier semestre 2022 qui correspond en réalité à des opérations déjà en cours de cession avant le début du conflit ukrainien n’est cependant pas un reflet fidèle des évolutions récentes du marché » ajoute Nicolas Chomette.
Le retour des transactions unitaires
Le segment des portefeuilles reste stable, avec 1,1 milliard d’euros engagés. En parallèle, les transactions unitaires progressent fortement et représentent 48 % du volume total investi, contre 26 % au S1 2021.
Les investisseurs restent très présents sur le segment des VEFA, qui concentrent 75 % des sommes engagées dans le cadre de transactions unitaires.
Les opérations spéculatives soutiennent le marché
Sept opérations ont porté sur des bâtiments lancés pour tout ou partie en blanc, dont six au format XXL.
Le segment des opérations comprises entre 100 et 200 millions d’euros a particulièrement animé le marché au S1 2022, avec près de 600 millions d’euros engagés.
La vente par AEW du portefeuille Cornerstone, acquis par Aberdeen au deuxième trimestre, illustre également l’attrait des portefeuilles Core situés au cœur de la dorsale.
Des investisseurs internationaux toujours présents
Après deux premiers semestres 2021 et 2020 marqués par l’activité des investisseurs allemands, le S1 2022 se distingue par le retour des acteurs britanniques et américains, à l’origine de 51 % des sommes engagées.
Les investisseurs singapouriens, notamment via GLP, ainsi que les acteurs français, avec Alderan ou Groupama Gan REIM, restent également présents sur le marché.
