Marché logistique français : ralentissement des utilisateurs, résistance de l’investissement
Utilisateurs : une inversion de tendance au troisième trimestre 2022
Le marché de l’immobilier logistique français marque le pas, avec 2,3 millions de m² placés entre janvier et septembre 2022, soit une baisse de 14 % par rapport à 2021. « Si l’activité des utilisateurs s’est maintenue au premier semestre, elle a néanmoins connu au troisième trimestre sa plus faible performance depuis 2015, avec seulement 743 000 m² commercialisés » précise Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique.
Cette baisse s’inscrit dans un contexte macroéconomique incertain, marqué par la guerre en Ukraine, la crise énergétique et l’attentisme de certains donneurs d’ordre. Toutefois, les pôles parisiens, lyonnais et marseillais restent dynamiques, avec 1,4 million de m² placés depuis le début de l’année, en hausse de 54 % par rapport à 2021.
Des secteurs secondaires en retrait
« Le repli des secteurs secondaires, enclenché en 2020 après une année 2019 record, s’est poursuivi au cours des 9 derniers mois : seuls 585 000 m² y ont été placés, soit un recul de 35 % par rapport à 2021 » note Didier Terrier.
Les trois pôles leaders, région orléanaise, Grand-Est et Occitanie, concentrent 62 % du volume total commercialisé, mais affichent tous une baisse d’activité. À l’inverse, les surfaces de 10 000 à 19 999 m² progressent hors dorsale, tandis que les transactions de plus de 40 000 m² reculent fortement, avec une baisse de 70 %.
Chargeurs, grande distribution et e-commerce : des dynamiques contrastées
Les volumes pris à bail par les prestataires diminuent de près de 500 000 m² en 2022, tandis que les chargeurs progressent légèrement, avec 1,3 million de m² commercialisés. Le marché reste très concentré : les trois retailers les plus actifs représentent 87 % du volume pris par la grande distribution. Parmi eux, Lidl se distingue avec 9 transactions, totalisant plus de 400 000 m².
Les spécialistes du e-commerce, les industriels et les grossistes sont en net repli, avec seulement 554 000 m² placés en 2022, contre 1 million de m² un an plus tôt.
Offre neuve, foncier et valeurs locatives sous tension
Les surfaces neuves ou à construire restent le principal soutien du marché, représentant 61 % du volume global commercialisé. « Les développeurs sont par ailleurs aujourd’hui confrontés à trois défis de taille. À la complexification croissante des obtentions de permis de construire, engendrée par la mobilisation contre l’artificialisation des sols, sont venues plus récemment s’ajouter des difficultés d’ordre économique, causées par une plus grande volatilité des coûts de construction, mais également de nature financière, du fait d’un accès plus restreint au crédit » explique Didier Terrier.
Dans ce contexte, les valeurs locatives suivent une tendance haussière, atteignant en moyenne pondérée 51 €/m²/an pour les bâtiments de classe A en France.
Le stock disponible sous six mois reste stable à l’échelle nationale, à 2,1 millions de m². Mais les tensions foncières demeurent fortes en régions lyonnaise et parisienne, tandis que les pôles secondaires connaissent une raréfaction de l’offre.
« Sauf effondrement du marché des utilisateurs, ou revirement brusque de la position du législateur, l’heure est donc également à la fin de l’abondance pour le foncier logistique » conclut Didier Terrier.
Investissement : un nouveau record malgré le durcissement du marché
L’investissement logistique reste très dynamique : 1,3 milliard d’euros a été engagé au seul troisième trimestre 2022. « Les observateurs auraient pu s’attendre à un brusque ralentissement du marché de l’investissement, au regard de la dégradation récente de l’environnement économique. Il n’en a rien été, si l’on considère les transactions d’ores et déjà finalisées : ce sont au total 3,4 milliards d’euros qui ont été engagés entre janvier et septembre 2022, soit une hausse de 22 % par rapport à 2021 » note Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.
La hausse du volume investi s’explique notamment par la progression des transactions unitaires, qui totalisent 1,6 milliard d’euros sur neuf mois. Dans un contexte d’accès au crédit plus contraint, les opérations de Sale & Leaseback pourraient devenir un pilier du marché.
Des investisseurs internationaux toujours présents
Les engagements se concentrent majoritairement dans les principaux secteurs de la dorsale, qui recueillent près des deux tiers du volume total investi. Les investisseurs anglo-saxons, notamment américains et anglais, renforcent fortement leurs positions, avec près de 2 milliards d’euros engagés en 2022, soit une hausse de 39 % par rapport à 2021.
Vers une décompression des taux prime
« Dans un nouveau contexte marqué par la forte remontée de l’inflation et le resserrement généralisé des politiques monétaires, les investisseurs ont plus globalement acté le brusque changement de nature du marché de l’immobilier logistique » note Nicolas Chomette.
Une correction du taux prime logistique est déjà actée, comprise entre 50 et 75 points de base. Malgré ce durcissement, l’actif logistique continue de susciter l’intérêt des investisseurs, soutenu par la rareté de l’offre, le maintien du marché locatif et la hausse des valeurs locatives.
