L’impôt sur le revenu foncier est un paramètre central dans la gestion et la structuration des investissements en immobilier d’entreprise. Que l’on parle de bureaux, de commerces, d’entrepôts logistiques ou de plateformes industrielles, les revenus générés par la location de ces actifs sont soumis à des règles fiscales spécifiques. Les professionnels doivent les maîtriser pour optimiser la rentabilité et sécuriser leurs projections.
L’impôt sur le revenu foncier : un levier clé pour la stratégie immobilière
Dans le cadre d’un bien immobilier professionnel détenu en direct ou via une SCI à l’IR, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus entrent alors dans le champ de l’impôt immobilier et sont soumis à l’impôt sur le revenu selon deux régimes : micro-foncier ou réel.
Pourquoi le micro-foncier est rarement adapté
Le régime micro-foncier, qui s’applique lorsque les loyers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, offre un abattement forfaitaire de 30 %. Mais dans l’immobilier professionnel, les loyers dépassent très souvent ce seuil. Ce régime est donc peu utilisé par les professionnels, car inadapté à des actifs de type entrepôts, locaux commerciaux ou bureaux.
Le régime réel : outil d’optimisation pour les professionnels
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, primes d’assurance, frais de gestion, taxe foncière, etc. C’est un levier puissant pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rendement net après impôt. Ce régime est notamment pertinent lorsqu’on s’intéresse à l’impôt sur un achat immobilier structuré dans une logique patrimoniale ou de cash-flow positif. Il permet également de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique ciblée.
Les arbitrages entre imposition à l’IR ou à l’IS, selon la structure détentrice (SCI à l’IR, SCI à l’IS, foncière), doivent être faits en amont de l’investissement. Le régime réel est ainsi un outil stratégique de pilotage fiscal, souvent intégré dès la modélisation financière du projet.
Fiscalité foncière : évolutions et vigilance réglementaire
L’environnement réglementaire de l’impôt immobilier en France évolue régulièrement. Ces mutations ont un impact direct sur les acteurs de l’immobilier d’entreprise.
Vers une révision des bases d’imposition
La réforme des valeurs locatives cadastrales, prévue d’ici 2026, vise à actualiser les bases d’imposition devenues obsolètes dans de nombreuses zones. Pour les propriétaires de bureaux ou de locaux d’activité, cette réforme pourrait se traduire par une augmentation sensible de la base taxable, et donc de l’impôt à payer.
Déduction des charges et choix de structure
En parallèle, la capacité à créer du déficit foncier, propre aux structures relevant de l’IR, reste un levier important, notamment sur des biens nécessitant des travaux (mise aux normes ERP, accessibilité, performance énergétique). À l’IS, d’autres mécanismes comme l’amortissement ou la déduction des charges d’exploitation peuvent être mobilisés.
Ces éléments doivent être intégrés dans la stratégie globale d’optimisation fiscale, en tenant compte du type de bail commercial signé, du niveau de charges récupérables, et de la durée prévisionnelle de détention.
