Le taux de refinancement, influencé directement par les décisions de la Banque centrale européenne (BCE), constitue un indicateur central pour les professionnels de l’immobilier. En ajustant ses taux directeurs, la BCE détermine le coût auquel les banques peuvent emprunter sur les marchés financiers, impactant ainsi les taux immobiliers pratiqués pour les investissements et le financement des actifs.
L’évolution du taux de refinancement et son impact sur les entreprises
Le taux de refinancement est le taux auquel les banques commerciales peuvent emprunter des liquidités à court terme auprès de la BCE. Ce taux directeur sert de référence pour les taux d'intérêt appliqués aux crédits accordés aux entreprises et aux ménages.
Depuis 2022, la BCE a progressivement relevé son taux de refinancement pour lutter contre l’inflation persistante dans la zone euro. Cependant, en 2024, la politique a évolué vers une détente progressive avec plusieurs baisses successives :
- 12 juin 2024 : baisse de 0,25 point, portant le taux à 4,25 %.
- 12 septembre 2024 : nouvelle baisse de 0,25 point, le taux atteint 3,65 %.
- 17 octobre 2024 : réduction supplémentaire de 0,25 point, le taux passe à 3,40 %.
- 12 décembre 2024 : abaissement de 0,25 point, le taux est désormais de 3,15 %.
Ces baisses successives visent à soutenir l'économie de la zone euro en facilitant l'accès au crédit. Ainsi, dans ce contexte, le taux de refinancement influence fortement le taux immobilier global, qui lui-même conditionne la rentabilité des investissements, notamment dans le secteur des locaux commerciaux où le taux de rentabilité d’un local commercial est étroitement lié au coût des emprunts et donc l’ évolution du taux immobilier. De plus, les variations de ce taux jouent un rôle déterminant dans la valorisation des actifs par le biais du taux de capitalisation de l’immobilier, qui intègre le coût de la dette dans le calcul du taux de capitalisation. De fait, lorsque le taux de refinancement baisse, le taux de capitalisation peut également diminuer, ce qui revalorise les biens.
Une incidence sur la gestion et la rotation des actifs
Le taux de refinancement a aussi un impact sur le rythme de renouvellement des portefeuilles immobiliers. En facilitant l’accès à des financements moins coûteux, il encourage une plus grande fluidité dans les transactions, ce qui influe sur le taux de rotation de l’immobilier. Ce phénomène est essentiel pour les professionnels qui cherchent à optimiser leurs actifs, car il permet d’équilibrer la rentabilité avec les risques financiers.
Par ailleurs, lors des acquisitions, le calcul du coût total incluant les frais annexes, regroupés dans le taux AEM, doit être réalisé en tenant compte des conditions de refinancement. Une baisse des taux permet de réduire la charge globale du financement, rendant certains projets plus viables et attrayants.
