Étude nationale des marchés de bureaux en régions édition 2024

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Le point de vue Déborah Weisz

Créée en 2005, Midi 2i est une société de gestion d’actifs agrée par l’Autorité des Marchés Financiers. Nous sommes une filiale de la Caisse d’Epargne de Midi-Pyrénées (Groupe BPCE). Notre portefeuille est composé de plus d’1 milliard d’euros d’actifs immobiliers, à travers 20 fonds dont une SCPI. Le patrimoine sous gestion est constitué de 136 immeubles pour environ 550 locataires. Notre portefeuille intègre principalement des actifs de bureaux, de commerce (retail parks notamment), ainsi que quelques résidences gérées.

Nous sommes présents sur l'ensemble du territoire national, avec un prisme fort sur les Régions. Nous ciblons tout particulièrement les grandes métropoles, mais également, les marchés dits secondaires. Comme tout investisseur, la localisation reste le mot d’ordre, mais nous avons à cœur de comprendre les logiques de développement économique mises en place sur un territoire pour en capter tout le potentiel en termes de création de valeur.

Nous investissons en moyenne 200 millions d’euros par an. Cela se traduit par des acquisitions unitaires comprises entre 10 et 20 millions d’euros, correspondant aux standards du marché en Régions.

L’essentiel de notre portefeuille est composé d’actifs Core ou Core+ (actifs sécurisés ou majoritairement sécurisés). Cependant, nous avons la capacité de prendre des risques, au travers par exemple de VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) en blanc ou en gris, ou encore, d’actifs à restructurer, rénover ou réarchitecturer de type value-added, anticipant ainsi les aspirations et les nouveaux usages des entreprises utilisatrices de bureaux. D’ailleurs, notre succès locatif – avec un très faible taux de vacance sur l’ensemble de notre parc – prouve bien l’efficacité de notre stratégie.

Depuis la création de Midi 2i, il y a 19 ans, notre stratégie est restée la même. A savoir, accompagner le développement des territoires grâce à l’immobilier. Et cette stratégie fonctionne : le processus de « décentralisation » de l’économie française, anticipé par nos équipes, est bien en cours, et s’est d’ailleurs accéléré avec la crise sanitaire.

Par ailleurs, nous avons fait le choix d’accompagner au mieux nos locataires dans leur parcours immobilier et de comprendre les facteurs de fidélisation de ces derniers. Nous en sommes convaincus : le bureau sert une stratégie d’entreprise et devient un outil de management, un vecteur de communication, mais aussi de recrutement.Ainsi, qu’il s’agisse d’industriels à Lyon, de grands assureurs à Nantes ou Angers, ou encore, d’entreprises de services à Montpellier, nous constatons que les attentes de nos locataires – et celles de leurs collaborateurs – sont très évolutives. La plupart d’entre eux recherche un lieu propice qui va incarner leur marque employeur.

Sans hésiter, nous dirions que le succès de notre stratégie repose certes sur la parfaite compréhension des enjeux de nos locataires actuels et futurs, mais peut-être plus encore, lorsqu’elle permet leur ancrage durable au sein des territoires. Derrière notre baseline «Territoires d’investissement», nous souhaitons ainsi rappeler qu’au delà de nos convictions sur les métropoles régionales, nous nous attachons à ce que les fonds sous gestion soient porteurs de sens pour nos clients institutionnels, eux-mêmes le plus souvent intégrés aux écosystèmes territoriaux.

Enfin, nous avons constaté une pérennité locative sensiblement plus forte en Régions qu'en IDF, où les turnover sont généralement plus réguliers. Cet attribut vient sécuriser davantage la situation locative du patrimoine que nous gérons.

Durant la crise sanitaire, nous nous sommes entretenus avec l’ensemble de nos locataires, aussi bien utilisateurs de bureaux que de commerce.

L’accompagnement mis en place a favorisé une meilleure compréhension de leur « business model » et leur économie. Des tendances se sont ainsi dégagées.

La plus évidente : les entreprises auront toujours besoin de bureaux, et la population, de commerce. En revanche, les usages de ces espaces évoluent. Le bureau, comme le commerce d’ailleurs, se transforme pour laisser place à des lieux de vie et de socialisation. Il nous faut, en tant que bailleur, permettre aux entreprises qui vont s’implanter de trouver le meilleur équilibre entre espace de travail et espace de vie.

Cela se traduit dans notre stratégie d’acquisition. La capacité d’adaptation du bâti aux besoins des utilisateurs – tant de leurs besoins techniques que sociaux – est notre leitmotiv. Adapter le bâti, et par là reconstruire la ville sans démolir, est un enjeu qui prend tout son sens. Concrètement, nous investissons régulièrement dans la rénovation des actifs de notre portefeuille, dans une logique de pérennité du patrimoine de nos partenaires.

Sans grande originalité, un bon actif doit être accessible et bénéficier d'une localisation qui fasse sens dans son marché.

Ensuite, un bon actif est celui dans lequel vous vous sentez bien. C’est un bâtiment qui répond aux usages actuels, et qui saura s’adapter aux besoin futurs grâce à une grande modularité. A ce titre, nous proposons des services spécifiques aux utilisateurs de notre patrimoine au travers d’un socle serviciel complet, de type « plug-and-play ».

C’est aussi, et surtout, un actif qui répond aux enjeux ESG. Midi 2i dispose d’une politique d’accompagnement des locataires. Nos gestionnaires, formés à ces enjeux, engagent ainsi toutes les parties prenantes. Nous sommes aussi engagés dans une logique de labélisation ISR de nos fonds. Il s’agit probablement d’une contrainte aujourd’hui, mais cette anticipation est plus que jamais souhaitable lorsque l’on parle d’immobilier, qui rappelons-le, se pense à long terme.

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Le point de vue Maguy Montoya

Now est une entreprise française fondée en 2015 à Rouen par deux entrepreneurs, Pascal GIVON et Édouard LAUBIES. L'entreprise conçoit et exploite des espaces de coworking atypiques et premium, implantés au cœur des grandes villes françaises. En 2023, les marques Now Coworking et Now Connected ont fusionné pour devenir Now, chacune fonctionnant avec un business model différent.

Actuellement, Now possède 18 espaces ouverts, répartis sur 7 espaces Now Coworking situés dans des grandes métropoles comme Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux, Nantes et Strasbourg. Il faut ajouter à cela 11 espaces Now Connected, principalement localisés en région parisienne, incluant par exemple La Défense, Montrouge, Saint-Denis, ainsi que dans des marchés régionaux plus secondaires. Plus de 8 000 coworkers sont répartis dans les espaces de Now, représentant plus de 400 activités différentes en France. Nos espaces sont conçus pour favoriser les rencontres et le networking.

Now dispose de deux stratégies de développement distinctes. Now Coworking se concentre sur la location de grandes surfaces - entre 3 000 m² et 4 000 m² - dans des immeubles historiques et emblématiques des grandes villes de France. Nous pouvons citer ici notre implantation au sein de l’immeuble Citroën à Lyon ou encore l’Hôtel Consulaire à Strasbourg. L'objectif est de s'implanter dans les centres-villes des grandes métropoles françaises.

Now Connected offre des solutions pour accompagner plus particulièrement les propriétaires. Elle conserve les mêmes méthodes de conception et d’exploitation que Now Coworking, mais se concentre sur des surfaces plus petites, à minima 1 000 m². Cette approche permet de s'implanter dans des villes moyennes comme Bayonne et Metz, ainsi que dans des quartiers secondaires des grandes villes. À titre illustratif, à Lille, Now Coworking est présent dans le Palais de la Bourse, tandis que Now Connected se trouve à Lille Europe.

Nous ne nous fixons pas un nombre précis d’ouvertures annuelles, mais privilégions davantage les opportunités en fonction de notre cahier des charges : l’emplacement, la surface et la singularité de l’actif.

Avant tout, les entreprises recherchent de la flexibilité. L’objectif est la réduction des coûts fixes liés à l’immobilier et sa gestion quotidienne. A titre indicatif, le coût du poste en coworking est nettement inférieur à celui des bureaux classiques. De plus, beaucoup préfèrent se concentrer exclusivement sur leur métier, en déléguant les activités d’entretien, de gestion des locaux et d’organisation d’événements. Cela représente un gain de temps significatif pour bon nombre d’entreprises qui n’ont pas les ressources humaines suffisantes dédiées.

Par ailleurs, la solitude due au télétravail est une autre problématique majeure apparue particulièrement depuis la crise sanitaire. Certaines entreprises participent financièrement à la prise d’un poste en coworking pour limiter ce sentiment d’isolement.

Fait intéressant, nous avons remarqué, au sein de nos implantations, que l’environnement de nos espaces Now participe à l’image d’une entreprise et constitue un excellent levier de recrutement.

Now Connected est un prestataire de services, apportant son expertise aux propriétaires sur la conception et l'exploitation d'espaces de travail. Le propriétaire finance les travaux d'aménagement, tandis que nous prenons en charge la gestion et l'exploitation de l'espace. En retour, nous lui reversons le chiffre d'affaires généré par l'activité. Nous assurons une gestion complète, allant du personnel à la gestion quotidienne des coworkers.

Pour Now Coworking, notre modèle relève du bail commercial classique où nous sommes locataires, bien souvent au travers de baux longs, de 9 à 12 ans fermes. Dans ce cas, Now réalise les aménagements et exploite les espaces pour son propre compte. Le chiffre d'affaires restant représente de fait la rentabilité de l'entreprise.

Le secteur du coworking est encore jeune et les ajustements se poursuivent. Il s’agit là d’un cycle logique, comme toute innovation. La différence de Now réside dans sa stratégie : nous n’avons pas de plan d’ouvertures défini, et nous mettons l’accent sur la commercialisation de nos espaces.

En effet, pour assurer la stabilité d’une nouvelle implantation, nous prévoyons un délai de 18 à 24 mois pour atteindre un taux de remplissage de 90 %. Un travail de pré-commercialisation est réalisé en amont avec l’équipe d’exploitation de chaque nouveau site, nous permettant d’ouvrir une nouvelle implantation remplie à 30 % en moyenne. C’est une stratégie qui porte ses fruits puisque, par exemple à Bordeaux, nous avons rempli notre nouvel espace en seulement 6 mois après son ouverture en mars 2020. Depuis, nous maintenons un taux de remplissage compris entre 90 et 100 %.

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Le point de vue Jean-François Colle et Thierry Thomas

Malakoff Humanis est un Groupe de Protection Sociale. Nous accompagnons les entreprises et les personnes (salariés, particuliers, retraités et indépendants) afin qu’elles soient protégées au mieux pour leur santé, leur prévoyance, leur retraite complémentaire et leur épargne. Aujourd’hui, environ 10 000 collaborateurs travaillent pour Malakoff Humanis.

Nous sommes présents sur l’ensemble du territoire français au travers d’une centaine d’implantations de tailles diverses. Nous disposons d’une dizaine de grands sites tertiaires, les campus, localisés en Ile de France, à Lille et en région Centre. Nous sommes bien évidemment présents dans plusieurs métropoles régionales : Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Rouen,… Nous disposons de quelques centres logistiques notamment pour nos archives. Et nous gérons un réseau d’une cinquantaine d’agences conseil-retraite répartie sur tout le territoire. Il s’agit d’établissements recevant du public.

Fait notable, nous pouvons être aussi bien locataire que propriétaire des surfaces que nous occupons.

Actuellement, nous avons plusieurs « chantiers » :

• La rénovation de notre réseau d’agences conseilretraite qui nous conduit soit à déménager soit à rénover nos sites.
• La transformation de nos espaces de travail dans le cadre de notre projet NET ( Nouveaux Environnements de Travail, adapté au nouveau mode de travail).
• La sobriété énergétique et la performance environnementale de notre parc immobilier grâce à un meilleur pilotage au quotidien de nos sites et une sensibilisation de nos collègues. Mais également, une attention particulière lors de la prise à bail de nouveaux sites. Enfin, nous élaborons un plan pluriannuel de travaux visant à améliorer la performance des sites (y compris l’obtention de nouvelles certifications).

• L’accessibilité et la proximité avec les transports en commun et des axes de circulation douce pour donner accès à nos collègues à des alternatives à l’automobile et les inciter à les utiliser.
• L’efficacité énergétique, pour répondre à nos exigences environnementales. Nous privilégions à ce titre des immeubles récents, au plus près des dernières normes, bénéficiant de labels environnementaux et déjà en ligne avec l’objectif 2030 du décret tertiaire. Nous nous positionnons parfois aussi sur des programmes à construire.
• La qualité de vie au travail, avec des bâtiments agréables et une offre de services.
• La flexibilité des espaces afin de pouvoir les adapter facilement aux besoins actuels et futurs du Groupe.
• La maîtrise des coûts, avec des charges optimisées.

Là aussi, plusieurs éléments sont pris en compte. Les modalités de travail dont la transformation s’est accélérée avec la crise sanitaire. En particulier le télétravail. Les attentes de nos collègues vis-à-vis de leur lieu de travail avec des espaces de partage et de convivialité. Et enfin, l’évolution de nos métiers avec une digitalisation croissante et par conséquence des espaces de stockage et de rangement qui ont quasiment disparu.

Nous adaptons donc nos espaces et veillons également à les rendre évolutifs pour répondre aux besoins de demain.

Engagé depuis de nombreuses années dans une démarche de respect de l’environnement, nous avons été parfois confrontés à une sensibilité moindre de la part de certains acteurs. Principalement pour deux raisons.

En premier lieu, l’échéance 2030 du décret tertiaire a pu paraître très lointaine à certains bailleurs. Ces derniers ont tardé à engager des évaluations et des actions concrètes sur leur patrimoine vieillissant, réduisant de fait l’offre de sites susceptible de nous intéresser.

En second lieu, la réduction des consommations énergétiques bénéficiant principalement aux locataires. Les bailleurs ne voyaient donc pas d’intérêt économique à réaliser des travaux coûteux.

Mais la tendance a changé. En effet, outre la règlementation de plus en plus contraignante et l’échéance 2030 qui se rapproche, la prise de conscience et la demande croissante pour des immeubles plus vertueux ont conduit investisseurs et bailleurs à intégrer pleinement cette dimension dans leurs parcs.