Grand Témoin : Faïz Hebbadj
Qui est Norma Capital ?
Norma Capital est une société de gestion créée en 2015, spécialisée dans l’investissement immobilier en France. Nous gérons aujourd’hui près de 270 actifs représentant plus de 1,3 milliard d’euros sous gestion, avec des équipes basées à Paris et à Nantes.
Notre particularité est d’avoir construit un portefeuille diversifié, capable de s’adapter aux cycles immobiliers. Nous investissons dans les bureaux, les commerces, les locaux d’activité, la logistique, mais également dans l’hôtellerie et la santé. Depuis 2023, nous avons également initié un développement à l’échelle européenne, même si notre ancrage demeure majoritairement français.
Le bureau représente aujourd’hui environ la moitié de notre patrimoine. Le commerce constitue également une part importante de nos allocations, aux côtés des locaux d’activité et de la logistique de proximité. Notre approche consiste moins à respecter des quotas prédéfinis qu’à investir sur les classes d’actifs offrant le meilleur couple rendement / risque à un instant donné du cycle.
Au-delà des chiffres, nous avons également renforcé notre modèlede gestion intégrée. Cette proximité avec nos locataires nous permetd’entretenir un dialogue permanent avec les utilisateurs et de lesaccompagner dans leurs évolutions, avec une logique de fidélisationqui constitue aujourd’hui un véritable levier de création de valeur.
Quelles convictions derrière votre positionnement sur lesbureaux dans les métropoles régionales ? Et quels sont voscritères d’investissement ?
Notre conviction sur les métropoles régionales repose avant tout sur leurs fondamentaux économiques et démographiques. Depuis plus d’une décennie, plusieurs grandes villes françaises ont considérablement renforcé leur attractivité grâce au développement de pôles de compétences, d’établissements d’enseignement supérieur, d’infrastructures de transport performantes et d’écosystèmes économiques particulièrement dynamiques.
Nous pensons notamment à des métropoles comme Nantes ou Rennes, qui se sont imposées ces dernières années comme des pôles reconnus dans les activités liées aux nouvelles technologies. Elles ont su attirer des entreprises, des talents qualifiés et des investissements structurants, renforçant ainsi durablement leur attractivité. Certaines métropoles affichent aujourd’hui des trajectoires démographiques et économiques supérieures à la moyenne nationale. Pour un investisseur de long terme, ces dynamiques constituent des éléments particulièrement rassurants.
Pour le bureau, nous accordons une attention particulière à la qualité de l’emplacement. Nous recherchons des immeubles situés au cœur de quartiers vivants, accessibles en transports lourds, bénéficiant d’une véritable mixité urbaine associant bureaux, commerces, services et logements. Nous croyons à ce modèle de quartier, qui correspond davantage à la ville de demain recherchée par les utilisateurs qu’à des secteurs exclusivement dédiés aux bureaux.
Plus largement, nous sommes convaincus que le marché va continuer à se polariser. Les meilleurs immeubles, situés aux meilleures adresses et répondant aux attentes actuelles des entreprises, continueront d’attirer les utilisateurs et de créer de la valeur.
À l’inverse, certains actifs plus périphériques ou moinsadaptés devront probablement trouver de nouveauxusages dans les années à venir.
Quelles est votre lecture du marché etpercevez-vous de nouvelles attentes chez lesutilisateurs ?
Le marché locatif traverse aujourd’hui une phase d’attentisme particulièrement marquée. Les entreprises disposent de peu de visibilité sur leurs perspectives économiques et reportent un grand nombre de décisions immobilières. L'activité locative se poursuit mais à un rythme nettement moins soutenu qu’auparavant.
Le contexte économique conduit les utilisateurs à privilégier la prudence. Les projets de déménagement, de regroupement ou de transformation sont souvent différés, non pas uniquement pour des raisons immobilières, mais parce que les entreprises manquent aujourd’hui de visibilité sur leur propre activité.
Pour autant, nous ne pensons pas que cette situation soit durable. De nombreux projets ont simplement été mis en attente. À mesure que la visibilité économique reviendra, cette demande latente pourrait se matérialiser relativement rapidement. Les actifs les mieux positionnés devraient alors bénéficier en priorité de cette reprise.
Nous observons également une forme de retour aux fondamentaux chez les utilisateurs. Dans un contexte plus contraint, les entreprises recherchent avant tout des solutions immobilières efficaces, adaptées à leurs besoins et économiquement cohérentes. Les arbitrages portent davantage sur la fonctionnalité des locaux, leur accessibilité ou leur capacité à accompagner l’activité de l’entreprise.
Notre conviction est que le bureau reste un lieu de rencontre, de collaboration et de visibilité pour les entreprises. Les immeubles les mieux localisés devraient continuer à concentrer la demande lorsque le marché retrouvera davantage de dynamique
Comment définiriez-vous un « bon actif » de bureaux en 2026 ?
Un bon actif de bureaux en 2026 est d’abord un actif parfaitement positionné au sein de son marché. L’emplacement demeure le premier facteur de succès, mais il doit désormais s’accompagner d’une véritable qualité d’usage.
Les utilisateurs attendent aujourd’hui des immeubles lumineux, ouverts sur leur environnement, bénéficiant d’espaces extérieurs et d’un cadre de travail agréable. Ils sont également attentifs à la qualité technique des bâtiments, à leur flexibilité et à leur capacité à accompagner l’évolution des modes de travail.
Au-delà des caractéristiques intrinsèques de l’immeuble, la qualité de son exploitation devient déterminante. La satisfaction d’un locataire repose d’abord sur des fondamentaux parfaitement maîtrisés : des équipements qui fonctionnent, une maintenance réactive, un confort thermique satisfaisant et une relation fluide entre les utilisateurs et les équipes chargées de l’exploitation du bâtiment.
La maîtrise des charges constitue également un critère de plus en plus important. Les entreprises sont attentives au coût global de leurs locaux et recherchent des immeubles performants, mais aussi économiquement soutenables dans la durée.
Enfin, un bon actif est un immeuble capable de créer un environnement de travail attractif. Cela passe par des espaces de convivialité, des terrasses, des aménagements favorisant le bien-être ou encore des services simples permettant de recréer du lien entre les collaborateurs. Les utilisateurs recherchent aujourd’hui davantage de qualité de vie et d’usages.
La performance environnementale est également devenue incontournable, tout comme la capacité du bâtiment à évoluer dans le temps pour répondre aux besoins futurs des entreprises.
Avez-vous une stratégie quant à la diversification de votre patrimoine ?
La diversification fait partie de l’ADN de Norma Capital depuis sa création. Notre objectif n’est pas de privilégier une classe d’actifs de manière dogmatique, mais d’arbitrer en permanence en fonction des opportunités offertes par le marché.
Nous continuerons à investir dans les bureaux, mais avec une sélectivité accrue. Nous privilégierons les actifs les mieux positionnés et renforcerons notre exposition aux plus grandes villes françaises, qui offrent selon nous les fondamentaux économiques, démographiques et locatifs les plus solides.
Nous conservons également une forte conviction pour le commerce lorsque celui-ci permet de créer de la valeur. Les locaux d’activité demeurent également une composante importante de notre stratégie, même si nous restons attentifs à la conjoncture économique qui affecte actuellement certains utilisateurs.
Enfin, nous poursuivons le développement de notre exposition à l’hôtellerie, en France comme en Europe, avec une préférence pour des établissements bien positionnés dans les grandes villes régionales.
Plus globalement, nous estimons que le marché français de l’investissement immobilier traverse aujourd’hui une période particulièrement complexe. Le nombre d’investisseurs actifs demeure limité et les volumes engagés restent très inférieurs aux standards historiques. Le retour progressif des capitaux sera un enjeu majeur pour accompagner les besoins immobiliers des entreprises et soutenir durablement le développement des territoires.
Faïz Hebbadj
Président Norma Capital
