Pourquoi l’immobilier professionnel doit-il concilier projets de réhabilitation et programmes neufs

Les stratégies de réhabilitation et la conversion de parcs immobiliers existants présentent un double avantage dans le contexte actuel : elles répondent aux objectifs de limitation de l'artificialisation des sols affichés par le gouvernement, et offrent une solution attractive en cas de ralentissement de l'immobilier tertiaire (comme ce fut le cas dans le cadre de la crise sanitaire). L'intérêt des foncières pour les opérations de création de valeur n'est pas anodin : la part d'actifs value-added – c'est à dire de biens vacants ou présentant un niveau d'obsolescence important – est ainsi passé de 20 % en 2019 à 30 % en 2020. Vendus avec une décote, ces immeubles anciens et/ou situés au sein de secteurs peu prisés (pour l'instant tout du moins) pourront après réhabilitation être cédés en prenant pour base la valeur des actifs core. Les stratégies visant à identifier les opportunités émergentes peuvent souvent se traduire par des taux de rendement supérieurs aux stratégies de détention d'actifs core sur le long terme : le taux de rendement interne du value-added peut en effet atteindre 15 à 20 %, contre seulement 6 à 8 % pour les actifs core.

Mais la construction de sites neufs demeure évidemment incontournable dans le cadre de l’immobilier d’entreprise moderne, ne serait-ce qu’en raison des coûts et des risques que représentent les opérations de réhabilitation. Les programmes neufs offrent de leur côté des avantages indéniables, à commencer par leur localisation ; par ailleurs les biens concernés seront occupés par des locataires fiables dans le cadre de baux d’habitation à long termes, les actifs certifiés considérés ne nécessitant en outre aucuns travaux. Les investisseurs peuvent donc miser sur des rendements sécurisés et relativement importants, les opérations de BEFA – bail en en état futur d'achèvement – garantissant facilement le paiement des loyers par les futurs locataires. Les programmes neufs ont également l'avantage de répondre plus facilement aux nouvelles normes énergétiques et sanitaires qui s'imposent dans les nouveaux espaces de travail. À travers l'utilisation de matériaux plus performants et écologiques, ces biens vont pouvoir bénéficier des labels et certifications prisées tant par les entreprises que les investisseurs. Enfin, les programmes neufs sont plus facilement modulables et adaptables aux besoins des entreprises pour lesquelles la flexibilité est désormais un impératif.