ILC et inflation : quel impact sur les loyers commerciaux ?

Entre 2022 et 2024, l’inflation est passée de +5,2 % à +2 %. La principale mesure de cette évolution, selon l’Insee, est l’indice des prix à la consommation (IPC). Cet indice est une composante majeure du calcul de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Autrement dit, les fluctuations de l’IPC, qui permettent de mesurer l’inflation, ont un impact sur l’évolution de l’ILC et donc sur la revalorisation des loyers commerciaux.

Le lien entre inflation et indice des loyers commerciaux 

L’inflation est un indicateur général de l’évolution des prix dans l’économie. Elle détermine le pouvoir d’achat, les coûts de production et aussi le niveau des loyers commerciaux. Pour mesurer cette inflation, l’Insee s’appuie sur l’indice des prix à la consommation (IPC), qui sert également de référence au calcul de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

L’inflation mesurée par l’Insee : le contexte 2022-2024

Entre 2022 et 2024, l’Insee a enregistré une nette modération de l’inflation :

• +5,2 % en 2022, en raison de la flambée des prix de l’énergie et des matières premières
• +4,9 % en 2023, avec un ralentissement progressif des prix de l’alimentation
• +2 % en 2024, soit un retour proche des niveaux d’avant-crise

L’Insee rappelle que l’indice des prix à la consommation (IPC) est la principale mesure de l’inflation. L’indice permet de suivre chaque mois l’évolution du prix d’un panier fixe de biens et services consommés par les ménages. Ce suivi sert de base à de nombreuses indexations, dont celle de l’ILC.

Comment l’ILC est-il impacté par l’inflation ?

L’indice des loyers commerciaux (ILC) est calculé à partir de deux composantes, dont 75 % proviennent de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). Le reste repose sur le coût de la construction (25 %). Le coût de la construction traduit l’évolution des prix des matériaux, de la main-d’œuvre et des dépenses liées à la réalisation de bâtiments neufs.

Cette composition explique pourquoi l’ILC suit globalement la tendance de l’inflation. En période de forte hausse des prix à la consommation et des coûts de construction, comme en 2022-2023, l’ILC augmente rapidement. Quand l’inflation ralentit, l’ILC progresse plus lentement, ce qui freine mécaniquement la hausse des loyers commerciaux.

L’impact de l’inflation sur la revalorisation des loyers commerciaux

L’inflation impacte les loyers commerciaux à travers la revalorisation de l’ILC. Quand les prix augmentent rapidement, l’indice progresse dans la même direction, entraînant une hausse des loyers indexés. À l’inverse, un ralentissement de l’inflation réduit la revalorisation, comme l’ont montré les années 2023 et 2024.

L’ILC à l’épreuve de l’inflation forte

La flambée des prix enregistrée en 2022 et 2023 a rapidement impacté les loyers commerciaux. L’ILC, calculé à partir de l’indice des prix à la consommation, a progressé de plus de 4 % par an entre le 2^nd trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2024. Les baux indexés ont ainsi connu des revalorisations importantes, parfois difficiles à absorber pour les commerces de proximité et les artisans.

Le plafonnement de l’indexation : un filet de sécurité temporaire

Entre 2022 et 2024, la hausse rapide de l’ILC a conduit le gouvernement à instaurer un plafonnement temporaire de l’indexation des loyers commerciaux. Ce dispositif a permis de limiter la revalorisation à 3,5 % pour certaines entreprises afin d’amortir les effets de l’inflation sur leurs charges locatives.

Un dispositif ciblé sur les TPE et PME

Le plafonnement s’appliquait aux baux commerciaux conclus par des TPE et PME de moins de 250 salariés, dans la limite du seuil de chiffre d’affaires de 50 millions d’euros (ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions d’euros). Il concernait les révisions de loyers calculées entre le 2ᵉ trimestre 2022 et le 1ᵉʳ trimestre 2024, sur la base de l’ILC publié par l’Insee.

Concrètement, même si l’ILC progressait de 4 % ou 5 %, le bailleur ne pouvait pas augmenter le loyer de plus de 3,5 % sur la période concernée. L’objectif était de préserver la continuité d’exploitation des commerces les plus exposés à la hausse des prix.

Retour à une indexation libre depuis 2025

Le dispositif a pris fin après le 1ᵉʳ trimestre 2024. Depuis, l’indexation suit à nouveau librement la variation de l’ILC. En 2025, avec une inflation retombée à +2 % et une progression annuelle de l’ILC inférieure à 1 %, cette libéralisation ne crée plus de tension sur les loyers.

Cette évolution marque un retour au fonctionnement normal des baux commerciaux. L’indice redevient un indicateur d’équilibre, capable de refléter la réalité économique sans nécessiter d’intervention publique.

La période d’inflation élevée a rappelé à quel point l’indexation des loyers peut affecter l’équilibre économique d’un bail. Même si la progression de l’ILC a ralenti en 2024-2025, son évolution reste dépendante des prix à la consommation et du coût de la construction. Les acteurs de l’immobilier doivent donc suivre attentivement la tendance pour anticiper la prochaine révision.