Choisir un bail adapté à votre projet de location de bureaux

11 février 2022
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Les entreprises souhaitant louer un bureau doivent choisir le type de bail qui sera applicable à leurs locaux : outre le bail commercial, elles peuvent opter pour le bail professionnel, le bail dérogatoire ou éventuellement le coworking.

Les différents baux applicables à une location de bureau

Le bail commercial « 3 / 6 / 9 »

Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel s'adresse aux activités de bureaux non commerciales, en particulier aux professions libérales. Conclu pour une durée de 6 ans, il peut être résilié à tout moment par l'entreprise locataire comme par le bailleur sous réserve d’une notification effectuée six mois à l'avance. Il diffère également du bail 3 / 6 / 9 en ce qu'il ne confère pas au locataire un droit au renouvellement du bail : il est donc moins protecteur que le bail commercial. Son intérêt réside donc dans sa flexibilité puisque les parties au contrat peuvent librement fixer le montant du loyer, le mode de révision, les conditions de cession, de résiliation.

 

Le bail professionnel

Dans le cadre d'une activité commerciale ou artisanale, le bail commercial (également appelé bail 3 / 6 / 9) fait office de contrat « classique » ; sous réserve d'accord entre bailleur et locataire, il peut cependant s'appliquer à la location de bureaux

Il s'agit d'un régime juridique relativement contraignant en termes de de durée d'engagement puisqu'il est conclu pour une durée de neuf ans, période durant laquelle le bailleur ne peut interrompre le contrat. Son avantage réside donc dans la protection offerte au locataire qui pourra, à l'issue d'une période triennale, demander la résiliation du bail commercial de façon anticipée, ou sa révision (notamment en ce qui concerne le loyer). 

Lorsque le bail parvient à son terme, le bailleur peut donner congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement : dans ce dernier cas, il devra verser au locataire une indemnité d'éviction. Le bail commercial peut également être renouvelé par tacite reconduction, mais le locataire perd alors son droit au bail.

 

Le bail dérogatoire ou précaire

Le bail dérogatoire (également appelé bail précaire) est une solution contractuelle qui semble bien s'adapter à un marché immobilier de bureaux marqué par les nouveaux modes de travail – flex office et nomadisme professionnel en général. Proche du bail commercial classique, le bail dérogatoire s'en éloigne fortement en raison de sa durée relativement courte qui ne peut dépasser trois ans. Bailleur et locataire peuvent conclure plusieurs baux dérogatoires successifs pour un même bureau dès lors que leur durée cumulée n’excède pas ces trois années. 

Le bail précaire est donc idéal pour les sociétés en début d'activité qui peuvent se lancer sans être assujetties à des investissements trop lourds, ou des contraintes de durée. Il faut souligner le fait que depuis la loi Pinel de 2014, les baux dérogatoires sont automatiquement requalifiés en baux commerciaux classiques si les parties n'ont pas exprimé leur volonté de mettre fin au contrat à l'issue de la durée légale de 3 ans.

 

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