Résiliation de bail

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Le locataire d'un local professionnel ou commercial peut choisir de résilier le bail commercial pendant la durée initiale du bail… à certaines conditions. 

Mais pour résilier un bail commercial, le locataire doit suivre certaines démarches. Découvrez ci-dessous les conditions de résiliation des baux commerciaux par les locataires. 

En théorie, un bail commercial doit durer jusqu'à son terme, soit au moins 9 ans. La norme est donc de s'arrêter à la fin du bail commercial. Au terme du contrat de 9 ans, le locataire peut décider de ne pas renouveler. Il n'a pas à justifier son départ. Le locataire doit simplement indiquer qu'il entend résilier le bail commercial. Pour être effectif, le congé n'a pas à être "accepté" par le bailleur. Il se termine "de plein droit".

Cependant, à l'initiative du locataire, il existe plusieurs possibilités de résiliation anticipée. 

Résiliation anticipée, à la fin de chaque période triennale

Dans le cadre d'un bail 3/6/9 ans, on peut résilier tous les 3 ans. 

Il est  possible pour un locataire de demander une résiliation anticipée de son bail commercial. Pendant la durée initiale (9 ans) d'un bail commercial, le locataire peut résilier à l'issue de chaque période de trois ans, soit au bout de 3, 6 ou 9 ans ce qu'on appelle la fin de triennale. Et ce sans avoir à se justifier.  Le propriétaire n'a alors pas le droit de refuser au locataire la résiliation de trois ans, sauf si le bail commercial a été conclu pour une une durée supérieure à 9 ans (par exemple 12 ans). 

Indemnités de départ anticipé… selon le contrat.

Sauf stipulation contraire dans le contrat de bail commercial, le locataire n'a pas à verser d'indemnité de départ anticipé au propriétaire. Dans le cadre d'un bail avec engagement ferme de plus de 3 ans, il est courant que le propriétaire ajoute au contrat du bail un clause concernant des indemnités en cas de départ anticipé.

Résiliation anticipée en cours de période triennale

Si la résiliation du bail commercial intervient en cours de période triennale, le locataire doit la justifier auprès du propriétaire (difficultés financières …). Dans certains, avec les bons justificatifs, le locataire a le droit de  donner congé de son bail commercial à tout moment., y compris en cours de période triennale. C'est notamment le cas pour départ à la retraite ou une invalidité (le locataire doit toucher une pension).

Il est à noter que  :

• Une clause dans le bail peut, en toute légalité, priver le locataire d’une possibilité de résiliation anticipée ;
• Le rythme auquel la résiliation peut advenir est négociable. Certains propriétaires & locataires s'entendent sur d’autres échéances que celles prévues par la loi : échéance annuelle, par exemple ;
• Il est aussi possible de négocier une résiliation amiable entre les deux parties. Elle n’est alors pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. Dans ce cas, les conditions de la résiliation (y compris le délai de préavis) sont librement négociées par les parties. Le bailleur peut par exemple demander le versement d’indemnités ou conditionner le départ du locataire à la recherche d’un successeur par le locataire.