8 choses à savoir sur le bail commercial

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8 choses à savoir sur le bail commercial

Bail commercial (ou bail 3/6/9) : contrat de location d'un local professionnel (ou bien professionnel), dont l'activité exercée est commerciale, artisanale ou industrielle et exploitant obligatoirement un fonds de commerce.  

Locataire : personne prenant à bail un bien ou un local.

Bailleur : propriétaire d'un bien ou local et qui le met en location.

1. Un bail commercial, pour combien de temps ?  

Un bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9, est signé pour une durée de 9 ans, avec possibilité de le résilier au terme de chaque période triennale.  

Il peut néanmoins être signé pour une durée excédant 9 ans, par accord commun entre bailleur et locataire. La durée ne peut être indéterminée.

2. Pour qui ?  

Seules les personnes immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métier (RM) peuvent bénéficier d'un bail commercial.  

Posséder un fonds de commerce est également nécessaire à l'obtention d'un bail commercial.  

3. Pour quel usage  

Selon l'activité exercée, la destination du bail commercial sera différente : c'est une mention très importante à ne pas omettre dans le contrat. Par exemple, un local commercial et un local de bureaux sont deux types d’usages soumis au statut des baux commerciaux.  

Certains baux ont une clause prévoyant l'exercice de tout type d'activité, aussi appelés bail "tous commerces".  

4. À quel prix ?

Le loyer est fixé par le propriétaire et le signataire, lors de la conclusion du contrat de vente. Il est fixé en conformité avec les prix du marché, selon des critères précis (type de local, localisation, caractéristiques du bien…).

Au terme de chaque période triennale, le loyer peut être révisé. Il s'agit de mettre en adéquation le prix du bien avec la valeur locative réelle du local. Toutefois, cette augmentation est plafonnée par l'indice des loyers commerciaux ou par l'indice des loyers des activités tertiaires.  

5. Quelles obligations pour le locataire & le bailleur ?

Le locataire est tenu de :  

• Payer son loyer dans les temps,
• Respecter la destination du local,
• Respecter le bien et ne pas le dégrader

Le bailleur est tenu de :  

• Mettre à disposition le local loué,
• Maintenir le bien en bon état,
• Garantir l'utilisation conforme et la sécurité du local loué,  
• Avertir le locataire des éventuels risques naturels et technologiques

6. Un possible renouvellement  

Un bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme. Il est soit renouvelé tacitement, renouvelé par demande du locataire ou du bailleur, ou congédié.  

Une demande de renouvellement peut être refusée de la part d'une des deux parties. Néanmoins une justification est requise si le refus provient du bailleur, auquel cas il devra verser une indemnité d'éviction au locataire.

7. Comment résilier ?

La résiliation du bail commercial peut se faire à la demande du bailleur ou du locataire, soit  

• Au terme de chaque période triennale,
• D'un accord amiable,
• Lorsqu'une partie ne remplit pas ses obligations,
• Par clause résolutoire

La demande doit respecter un délai de préavis de six mois.

8. Comment céder son bail commercial ?

Si le locataire décide de céder son fonds de commerce à une personne tierce, le locataire cédant devra se soumettre à une clause de solidarité (ou garantie solidaire). Ainsi, le cédant sera responsable du paiement du loyer en cas de défaut de paiement du locataire cessionnaire.  

Le contrat peut néanmoins être encadré par des clauses permettant au bailleur de fixer les conditions de cession du bail avec, par exemple, une clause interdisant la cession du bail séparément de son fonds de commerce.