Interview Arline GAUJAL KEMPLER 2022

Retranscription

Quelle est votre stratégie d’acquisition immobilière ? Pouvez-vous nous donner votre regard sur l’évolution de l’attractivité des métropoles régionales ?

Foncière Inéa, société cotée en bourse fondée en 2005, axe sa stratégie - depuis ses débuts - sur l’acquisition de bureaux neufs en régions. Notre parc immobilier est composé de 130 immeubles, implantés sur 75 sites, dans le cœur des villes ou en périphérie de ces dernières.

80 % de notre patrimoine est à ce jour localisé hors de l’Ile-de-France, un positionnement dont nous nous félicitons, au regard du fort développement des marchés régionaux au cours des dernières années, ce qui s’explique par de profondes évolutions sociétales. Nombre d’individus, notamment des jeunes ménages - qui auraient autrefois privilégié une installation à Paris, pour des motifs professionnels - optent ainsi aujourd’hui pour les régions. Cela pourvu qu’ils y retrouvent des prestations culturelles, un climat la plupart du temps agréable, un emploi, et un moindre coût de la vie. Les métropoles régionales ont par ailleurs su renforcer leur connectivité, que soit par le développement d’internet ou des Lignes à Grande Vitesse.

« Les entreprises vont se montrer de plus en plus attentives aux normes environnementales dont bénéficient les locaux qu’elles occupent. Les immeubles vétustes et énergivores ne les satisferont plus et seront rejetés, tant par principe que pour des raisons économiques. »

L’urgence climatique et la crise énergétique poussent à la sobriété énergétique. On observe parfois des dépenses d’investissement (Capex) très importantes pour assurer cette transition et le verdissement des parcs immobiliers. Quel serait votre définition d’un immeuble responsable, et quels sont vos résultats sur ce volet ?

Nous n’envisageons pas, de notre côté, de dépenses significatives. Nous possédons un parc immobilier assez récent, âgé de 7 ans en moyenne, ce qui nous permet de répondre aux normes thermiques de 2005. Nous nous sommes même montrés avant-gardistes, dans la mesure où 95 % de notre patrimoine répond d’ores et déjà aux exigences du décret tertiaire à l’horizon 2030.

Probablement disposons-nous, en région, du parc le plus qualitatif, en termes de performances énergétiques. Tous nos immeubles sont ainsi labellisés, et disposent de capteurs de fluides, ce qui nous permet de contrôler leur consommation effective. Nous bénéficions par ailleurs d’un financement vert, grâce à une obligation (green bond) lancée il y a trois ans, suivie par d’autres opérations de même type, pour finir par une forme d’emprunt spécifique (Sustainable Link Loan). Nous nous affirmons enfin comme un spécialiste des immeubles en bois massif : nous sommes présents depuis 2010 sur ce marché, et disposons d’une vingtaine de bâtiments de ce type, mêlant une très bonne performance thermique à un grand confort.

Tous ces points sont importants, car les entreprises vont se montrer de plus en plus attentives aux normes environnementales dont bénéficient les locaux qu'elles occupent. C’est d’ores et déjà le cas pour les grands utilisateurs. Les immeubles vétustes et énergivores ne les satisferont plus et seront rejetés, tant par principe que pour des raisons économiques.

« Si les villes ne permettent pas de pouvoir travailler efficacement, notamment avec des bureaux au goût du jour, elles risquent de perdre en vitalité et menacent de devenir des villes-musées. »

Des besoins nouveaux devraient s’exprimer de la part des entreprises, qui font part d’un désir croissant d’investissement dans le développement durable : filières de transition climat, R&D, usines du futur, etc. Quel mouvement de renouvellement du parc immobilier peut-on envisager dans ce cadre ?

Nous nous positionnons, via notre filiale Flex Parc, sur l’acquisition de locaux d’activité à construire. Ces bâtiments sont souvent labellisés, équipés de toitures photovoltaïques et pensés pour être construits en étage selon des principes écologiques. Ainsi avons-nous d’ores et déjà procédé à des acquisitions en Ile-de-France, mais également à Lyon et Toulouse, et nous poursuivons nos engagements dans cette classe d’actif.

Ces locaux, situés à proximité directe des villes, doivent permettre de livrer ces dernières avec des véhicules propres. Cela dans un contexte où beaucoup de collectivités devraient interdire, dans les prochaines années, les opérations de livraisons de marchandises dans leurs centres-villes.

Comment réagissez-vous à certains élus locaux qui verraient d’un mauvais œil la construction de nouveaux immeubles, et en particulier de bureaux, dans leur ville ?

Si les villes ne permettent pas de pouvoir travailler efficacement, notamment avec des bureaux efficients, elles risquent de perdre en vitalité, et menacent de devenir des villes-musées. L’implantation d’entreprises dans les villes est un prérequis pour assurer leur vitalité.

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