La certification HQE Bâtiment Durable est une certification française visant à améliorer les performances environnementales des bâtiments. Ce label de Haute Qualité Environnementale, délivré par Certivéa pour les bâtiments tertiaires, repose sur un référentiel structurant particulièrement intéressant : Réduction des charges d'exploitation, primes de loyers / de valeur, protection contre l'obsolescence réglementaire, amélioration de la liquidité et impact positif sur les occupants.
Le label HQE : un investissement vite rentabilisé
Contrairement aux idées reçues, la démarche Haute Qualité Environnementale n'implique pas forcément des matériaux plus onéreux ou des procédés de construction plus complexes. En réalité, l'essentiel de la certification HQE Bâtiment Durable (délivrée par Certivéa pour les bâtiments tertiaires) réside dans la rigueur du référentiel : audits, études, suivi technique...
Le dispositif structuré et les évaluations réalisées permettent de monitorer les risques d'obsolescence programmée, de travaux imposés en urgence ou de dérives non détectées.
Mais un actif certifié HQE présente également des retours plus directs : gains locatifs / protection de valeur, économies de charges, réduction de vacance, augmentation de la performance... Le coût de la démarche est rapidement rentabilisé par les bénéfices de celle-ci.
La valeur verte : le super pouvoir des bâtiments HQE
À Paris, MSCI a documenté un écart de valorisation de plus de 35% entre des bureaux disposant d’une certification de durabilité (HQE, BREEAM, LEED, BBC) et des bureaux équivalents sans certification. Cette prime, qualifiée de "valeur verte", reflète avant tout la pression croissante des entreprises et investisseurs pour décarboner leurs portefeuilles face aux contraintes réglementaires (loi Énergie-Climat, décret tertiaire).
En France, les actifs certifiés HQE, documentés avec des données de performance, se louent et se vendent souvent plus rapidement. Cette liquidité accrue réduit la vacance et la durée de commercialisation, qui ont un coût financier direct (portage, charges, manque à gagner). À l'inverse, certains actifs sont pénalisés par le "brown discount" qui désigne la décote observée sur les actifs en retard.
Paris reste un marché clé pour mesurer l'enjeu de la valorisation verte. Pour autant, le marché immobilier français valorise de plus en plus les actifs labellisés HQE. En France, la demande ne cesse de croître, portée notamment par les enjeux du décret tertiaire.
HQE Exploitation : l'optimisation à long terme
La démarche HQE se divise en plusieurs labels afin de couvrir les différentes classes d'actifs et périodes de vie (conception, construction, exploitation). La certification HQE Exploitation accompagne la vie du bâtiment et garantit une amélioration continue.
Les charges représentent un enjeu majeur derrière le Label HQE. Le ROI de la démarche se matérialise principalement par des réglages fins des installations, une GTB optimisée, un suivi technique régulier et une maintenance préventive. Cette rigueur dans le suivi permet d'éviter les dérives et d'avoir un bâtiment bien exploité qui coûte de moins en moins cher année après année.
En parallèle, la pression réglementaire ne cesse d'augmenter. Tandis que le Décret Tertiaire impose -40% d'ici 2030, -50% d'ici 2040 et -60% d'ici 2050, le Décret BACS oblige à équiper les bâtiments de systèmes d'automatisation. Un bâtiment certifié HQE a déjà structuré ses actions, documenté ses performances et souvent engagé les principales mises à niveau.
Le facteur humain : au coeur du référentiel HQE
Une conception erronée de la démarche HQE est de penser que les bénéfices se limitent à la consommation et l'impact écologique de l'immeuble. En réalité, la pierre angulaire visée par la certification HQE Bâtiment Durable n'est pas le bâtiment, ce sont les utilisateurs.
Le WorldGBC rappelle que les salaires représentent environ 90% des dépenses d'exploitation, contre 9% pour le loyer et 1% pour l'énergie. Si les bénéfices énergétiques sont appréciés, la réelle différence se fait au niveau des gains de productivité, du renforcement de la marque employeur et de la réduction de l'absentéisme mesurés par les entreprises.
Au-delà des bénéfices mesurables, un bâtiment HQE garantit un signal externe de qualité, de confort, crédibilisant les discours internes et externes. Un atout dans un marché du travail en arbitrage.
Synthèse
La démarche Haute Qualité Environnementale permet de réconcilier les performances environnementales et économiques. Le coût initial de la démarche est rapidement compensé par la réduction des charges, la valorisation de l'actif et la protection contre la décote et la vacance.
En parallèle, le référentiel HQE offre une réponse concrète et structurée aux enjeux réglementaires, augmente la rétention des talents et améliore leur productivité.
Arthur Loyd accompagne les entreprises et les investisseurs dans leurs stratégies immobilières partout en France. Besoin d'évaluer le potentiel de vos actifs ? Nos équipes sont à votre disposition.
