Après le creux du milieu d’année, la traditionnelle accélération de fin d’année aura permis une clôture sous de meilleurs auspices. Ainsi en 2025, les 4 classes d’actifs traditionnelles enregistrent près de 13,9 milliards d’euros d’investissement, soit une hausse de plus de 10 % par rapport à 2024 – considérée comme l’annus horribilis de ce cycle immobilier. Malgré cette dynamique de fin d’année, la performance reste nettement en-deçà de la moyenne à 5 ans, de -35 %.
Bien que l’environnement économique reste particulièrement incertain, et même délétère concernant le contexte géopolitique international, le reflux de l’inflation et la stabilisation des taux directeurs ont accordé une meilleure lisibilité aux investisseurs. Le retour des transactions de plus de 100 millions d’euros en est un signal positif. Et même si les liquidités restent disponibles, l’extrême sélectivité des investisseurs en limite leur déploiement, pour des volumes de plus de 80 millions d’euros notamment.
Ces signes de rebond restent toutefois à modérer pour 2026 : avec une croissance projetée à seulement +1,0 % d’après la Banque de France et une instabilité politique en France qui perdure, les investisseurs devraient continuer de naviguer à vue, au moins durant les premiers mois de l’année.
Bureaux, le retour
Avec 6,8 milliards d’euros investis en 2025, soit une hausse de 30 % en un an, le segment du bureau retrouve peu à peu des couleurs. La classe d’actifs historique regagne une place de choix dans les stratégies d’acquisition puisqu’elle concentre la moitié des engagements en immobilier d’entreprise banalisé. Toutefois, la tendance reste largement inférieure aux niveaux d’investissement historiques.
A l’échelle nationale, les fonds d’investissement ont largement participé à la dynamique, tant à l’acquisition qu’aux cessions. Ces derniers se sont notamment illustrés au travers de transactions d’envergure comme l’acquisition du centre d’affaires Paris Trocadéro par Blackstone auprès 1 d’Union Investment pour un volume de 700 millions d’euros, ou encore la prise de participation du fonds souverain norvégien Norges Bank IM au sein de la tour Trinity à La Défense pour une enveloppe de 350 millions d’euros.
D’autres acteurs se sont également démarqués en 2025 : les assureurs et banques qui renouvellent leur confiance au marché français, et spécifiquement au marché parisien avec un volume d’acquisition global de près de 800 millions d’euros.
Les fonds immobiliers grand public, SCPI et OPCI, restent davantage présents côté cessions. Les bénéfices de la reprise de collecte des gestionnaires depuis la mi-année devraient se ressentir courant 2026, notamment en Régions. Ces dernières pâtissent du retrait de ces institutionnels : 1,1 milliard d’euros d’investissement en immobilier tertiaire ont été enregistrés sur ces territoires, une diminution de 26 % en un an et de 60 % par rapport à la moyenne à 5 ans. Le dernier trimestre n’a pas noté d’évolution géographique du marché : les grands marchés régionaux captent l’essentiel des capitaux. Aix-Marseille tire son épingle du jeu avec 320 millions d’euros investis en bureaux. L’acquisition par EDF Invest du futur campus d’EDF, le Mistral, pour 130 millions d’euros, amplifie sans nul doute la dynamique puisque sans celle-ci, la tendance serait inversée. En revanche, Lyon peine toujours à attirer les investisseurs.
Quant à l’Ile-de-France, les capitaux se sont, sans surprise, orientés vers Paris. Ainsi, le marché parisien concentre 80 % des investissements en immobilier tertiaire de l’IDF ; une situation historique qui perdure depuis 2024. Le Quartier Central des Affaires parisien continue de capter une part conséquente des capitaux, de l’ordre de 65 %. Bien que les actifs sécurisés attirent toujours, la stratégie core+ séduit de plus en plus d’investisseurs, en quête de création de valeur tout en conservant un revenu locatif à moyen terme. Ainsi, plus d’1 milliard d’euros ont été investis dans cette perspective ; une stratégie qui permettra à ces investisseurs de bénéficier d’un upside de loyers.
Dans la même lignée, les acquisitions value-add poursuivent leur croissance et s’étendent même hors des murs du quartier d’affaires, toujours dans une logique de rebond à moyen terme des marchés locatifs parisiens. Citons par exemple la cession d’Insight, dans le 13ème arrondissement, de DWS pour le compte de 3A Partners, l’operating partner d’Aermont en France, pour un prix inférieur à 8 000 €/m² .
