Local commercial : de nouvelles tendances

Le marché de l’immobilier d’entreprise et notamment le marché du commerce a fortement été affecté par la crise sanitaire. Si le contexte socio-économique a totalement bouleversé les modes de vie, ce dernier a également fait émerger de nouveaux modes de consommation. Le commerce traditionnel, à la suite des différentes fermetures forcées et confinements, a dû se réinventer totalement et s'adapter aux nouvelles attentes des consommateurs pour retrouver un taux de clientèle proche de la période post-covid.  

I. L'immobilier commercial durant la crise

2020 a été une très mauvaise année pour le marché de l'immobilier commercial. Selon Procos et le Conseil National des Centres Commerciaux, les chiffres d'affaires du commerce spécialisé et des centres commerciaux ont chutés respectivement de 18% et 25,7% entre 2019 et 2020. Plus de 2 230 magasins ont fermé durant cette même année. 

"les centres commerciaux n’ont réellement eu que six mois pleins d’activité l’an dernier (2020). Hors confinement, les pôles d’attraction régionaux (-6,3%) et ceux situés en cœur de ville (-9%) ont été les plus impactés, tandis que les centres intercommunaux (-3,9%), situés en périphérie, ont mieux résisté." 

Sébastien Allo, directeur des études du Conseil National des Centres Commerciaux

Ces chiffres s'expliquent par les nombreuses restrictions imposées aux commerçants et consommateurs (limitation des déplacements, confinements, distanciation sociale…) lors de cette période. Néanmoins, certains secteurs ont su profiter de la situation et ont connu de fortes augmentations.  

Selon Xerfi, les ventes en ligne du secteur de l'alimentation ont augmenté de 61% grâce au "click and collect". Un secteur qui a notamment profité du souhait des Français, de limiter les contacts physiques avec pas moins de 2,5 millions de nouveaux foyers adeptes des courses en ligne.  

Situés en périphérie des grandes villes, les parcs d'activités, ont également tiré profit de la situation.  

La pandémie a en effet révélé le caractère indispensable de ces sites de production et entrepôts logistiques pour stocker la marchandise et approvisionner les enseignes et les particuliers pendant la crise.  

Ainsi, malgré les difficultés financières rencontrées par certaines entreprises la valeur foncière de ces locaux commerciaux n'a pas réellement décrue, ces derniers n'étant, d’autant plus, pas concernés par le télétravail.  

II. 2021 : une croissance pour l'immobilier commercial.

Mai 2021 annonçait la fin des restrictions sanitaires et, par extension, la réouverture des commerces non essentiels, la fin de la distanciation sociale et la reprise économique, engendrant une augmentation de l'activité commerciale de 15,8% entre juin 2020 et juin 2021, selon Procos.  

Selon l'INSEE, la demande en immobilier commercial dans la région PACA a augmenté de 72% en mai et juin 2021, comparé aux mois de janvier et février 2020. Les loyers des locaux commerciaux ont également repris leur courbe haussière dans les trois plus grandes métropoles de France, atteignant : 10% à Paris, 5% à Marseille et 5% à Lyon. Une augmentation des prix, entrainée par une hausse de la demande notamment dans les secteurs du divertissement, des dark stores, des supermarchés et de la restauration.  

Les zones commerciales situées en périphérie ont prouvé leur résistance durant l'année 2021.

III. Les nouvelles habitudes et tendances de l'immobilier commercial

La crise sanitaire a accentué et fait émerger certaines tendances de consommation. Parmi elles : la consommation de proximité, la consommation bio, éthique ou de seconde main et l'attrait pour la périphérie grâce au télétravail.  

Les consommateurs tendent actuellement à acheter des produits issus d’un commerce plus équitable et local. Ayant consommé à proximité de leur lieu de vie durant deux années consécutives, ces derniers se sont familiarisés avec ce mode de consommation et souhaitent le faire perdurer. De nombreux producteurs et commerces de proximité l’ont d’ailleurs anticipé, leur permettant d’en tirer profit et de limiter les impacts financiers. Cependant, la crise du Covid et le télétravail massif ont remis en cause les fondamentaux de l'attractivité des sites commerciaux en « zone bureau ». Les salariés, de moins en moins présents sur leur lieu de travail, ont en effet dû modifier leurs habitudes d'approvisionnement.  

Le poids de l'immobilier commercial doit subséquemment baisser suite à la digitalisation de l'achat et au volume des ventes Internet (drive, livraison à domicile) en augmentation exponentielle.  

La fréquentation des points de vente étant en forte baisse tendancielle, les exploitant doivent aujourd’hui effectuer un rapport entre les moyens consacrés : loyer, investissement, aménagement, et fréquentation réelle pour limiter leurs coûts. Plusieurs hypothèses sont envisageables pour réduire les charges immobilières : réduire la surface des locaux commerciaux ou s'implanter sur des emplacements dont le loyer est moins onéreux en alliant, par exemple e-commerce et ventes physiques.  

Aujourd’hui, les baux commerciaux qui régissent les relations entre propriétaires et locataires n'ont, de manière générale, pas la souplesse nécessaire pour s'adapter à cette évolution de la consommation. La rigidité du bail commercial n'est plus d'actualité. À l’avenir, le besoin de flexibilité devra être pris en compte pour permettre une adaptation rapide aux nouveaux besoins des commerçants et des consommateurs.  

La pandémie a été une véritable révélation pour le secteur du commerce traditionnel, en particulier pour les commerçants qui n’avaient pas envisagé d’investir dans des stratégies "omnicanales" avant la crise. Elle a fait naitre une nouvelle génération de commerçants, plus proche de sa clientèle, avec une offre locale et plus respectueuse de l’environnement et a incité les commerces de proximité, généralement situés en périphérie des grandes villes, à réinvestissent dans des villes moyennes tout en proposant des expériences digitales pour réduire les points de friction dans le processus d'achat des clients (récupération de colis, click and collect…).  

Arthur Loyd, Premier Réseau National de Conseil en Immobilier d'Entreprise, propose des espaces commerciaux à la vente, ainsi qu'un large choix de locaux commerciaux en location partout en France.