Etude de marché nationale des bureaux en régions 2025

Le point de vue
Annabelle Niavet

RESPONSABLE BUREAUX – ARTHUR LOYD CAEN

« Le marché tertiaire de Caen présente une forte polarisation autour du boulevard périphérique : près de 70 % du parc tertiaire se situe à l’extérieur de Caen. On retrouve des secteurs tels que le Plateau Nord Ouest avec les zones Parc Athéna et Espaces Entreprises à Saint-Contest ou encore le Citis à Hérouville-Saint-Clair situé sur le plateau Nors-Est.

Fait notable, plus de 80 % des surfaces tertiaires ont plus de 10 ans, voire 40 ans pour près d’un quart du parc. Le parc de bureaux se renouvelle progressivement, grâce notamment à l’impulsion des acteurs publics.

Contrairement à d’autres métropoles françaises, le besoin de centralité des entreprises a été moins prégnant ces dernières années, notamment parce que le centre-ville de Caen n’a jamais été un quartier d’affaires à part entière. Cependant, quelques signaux faibles laissent tout de même penser qu’un certain nombre d’utilisateurs souhaiterait davantage profiter du centre-ville caennais et de ses aménités.

De nombreux projets urbains sont à l’œuvre et proposeront au sein de leur programmation une partie tertiaire. Pour exemple, le programme phare des Cascades, situé dans le prolongement du projet de renouvellement urbain du secteur des Rives de l'Orne à Caen intra-muros, proposera plus de 10 000 m² de bureaux. Ce projet devrait sortir de terre à horizon 2028-2029 et est mené conjointement par La Caennaise et Normandie Aménagement, qui portent le projet avec un partenariat actif de la Ville de Caen.

Par ailleurs, cette tendance s’est confirmée de manière continue en 2023 et 2024 : les difficultés rencontrées par la promotion immobilière ont freiné l’activité transactionnelle caennaise, avec une baisse des volumes commercialisés de près de 30 % en 2023, suivie d’un repli supplémentaire de 40 % en 2024. Dans un contexte économique tendu, et en l’absence d’une offre de bureaux efficiente et adaptée aux attentes des entreprises, ces dernières ont davantage limité leurs évolutions immobilières.

La production de programmes neufs constitue dès lors un enjeu stratégique pour le territoire caennais, afin de proposer une offre qualitative et disponible, répondant aux besoins des utilisateurs, qu’ils soient endogènes ou exogènes. Elle représente également une variable d’ajustement indispensable face à un stock souvent inadapté aux standards actuels en matière de fonctionnalité, de performance énergétique et d’image. »

Le point de vue
Grégory Bigel

« Le marché strasbourgeois a connu une baisse de sa demande placée en 2024 en trompel’œil. En effet, 2023 avait enregistré la prise à bail du Parlement Européen de la première tranche de l’immeuble Osmose sur 15 000 m². La seconde tranche, de près de 20 000 m² a été acquis une grande banque française. Outre ces volumes – représentant près de 40 % de la demande placée de 2023 – l’activité transactionnelle demeure stable.

Dans un contexte économique chahuté, quelques tendances se dessinent malgré tout. D’une part, il existe une inadéquation entre l’offre de bureaux et la demande des entreprises présentes sur le territoire. En effet, la demande se concentre majoritairement sur des petites et moyennes surfaces, alors que l’offre propose des gabarits nettement plus importants, sans pour autant favoriser une flexibilité des surfaces.

Par ailleurs, comme pour le reste des marchés tertiaires français, le déficit de production de bureaux neufs se ressent, notamment au sein de la zone tertiaire de l’Espace Européen de l’Entreprise à Schiltigheim.

Ce parc tertiaire mature a d’ores et déjà atteint ses capacités et propose aujourd’hui un environnement mixte grâce à l’implantation de nombreux hôtels et à la construction de logements étudiants. Seul bémol, l’absence de tramway, entravant de fait l’attractivité tertiaire de ce secteur.

Strasbourg intra-muros attire toujours autant mais l’absence de « quartier gare » fait défaut. Le potentiel de développement est pourtant remarquable et l’on pourrait imaginer – à l’instar d’autres métropoles françaises - un renouvellement urbain incluant une place significative pour l’activité économique au travers de programmes tertiaires neufs. Cette évolution permettrait à la métropole strasbourgeoise d’asseoir son statut de capitale européenne, rôle qui pour le moment n’influe que sur la dimension touristique. »

Le point de vue
Adrien Faure & Augustin Lefebvre

CONSULTANTS – ARTHUR LOYD TOULOUSE

« Le marché tertiaire de Toulouse bénéficie depuis 2022 d’un regain de dynamisme grâce bien évidemment au secteur aéronautique et spatial : deux opérations en compte propre d’Airbus et du Commandement de l’Air et de l’Espace totalisent près de 20 % de la demande placée de 2024. Mais d’autres utilisateurs participent à cette vitalité économique. C’est le cas d’Accenture, d’Equans, Prevaly ou encore l’acteur du bureau opéré Insitu, dont les prises à bail excèdent pour chacun 4 000 m².

Un dynamisme qui se ressent sur l’état du stock d’offre : le niveau d’offre neuve n’excède pas 30 000 m². De nombreux projets de renouvellement urbain ont permis, et devraient permettre à l’avenir, de palier cette pénurie. C’est le cas de la requalification du site historique de Montaudran, Toulouse Aerospace, ou encore de l’écoquartier de la Cartoucherie construit sur un ancien site industriel. Ce nouveau quartier mixte accueille de grands utilisateurs comme Orange Cyberdefense ou encore le cabinet de recrutement Michael Page.

Dans cette perspective, le vaste projet de réaménagement de la gare Toulouse Matabiau, accueille d’ores et déjà des surfaces tertiaires neuves, avec l’immeuble 1pulsion de 13 000 m² loué à SNCF. La Tour Occitanie, dont le lancement est prévu fin 2025, devrait voir le jour en 2029 et proposer plus de 10 000 m² de bureaux.

A contrario, dans les zones tertiaires historiques telles que le Parc aéroportuaire de Blagnac par exemple, l’offre se renouvelle peu et laisse place à un parc vieillissant, parfois inadapté à la demande actuelle. Si la vacance reste mesurée pour l’ensemble de la métropole toulousaine (4 % fin 2024), ces zones tertiaires affichent quant à elles des taux de vacance nettement plus élevés soulignant un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande.

Par ailleurs, dans une perspective de rayonnement économique, les pouvoirs publics, notamment au travers de l’Agence d’attractivité Invest in Toulouse, encouragent le développement économique par le biais de 3 pôles d’excellence : l’aérospatial, les technologies émergentes et les sciences de la vie. L’organisation du marché tertiaire s’adapte en conséquence, permettant ainsi d’attirer des entreprises non toulousaines. »