Après un 1er trimestre sur les chapeaux de roue, la dynamique sur le marché de l’investissement en France s’est peu à peu étiolée. Le 3ème trimestre enregistre un volume de 2,8 milliards d’euros, en baisse de 15 % par rapport au 3ème trimestre 2024. A fin septembre 2025, les volumes injectés en immobilier d’entreprise banalisé représentent 8,7 milliards d’euros. Une hausse, certes, de près de 10 % par rapport à 2024 – considérée très probablement comme le point bas de ce cycle – mais en baisse de 30 % par rapport à la moyenne des 9 premiers mois de 2021-2024.
Le nouvel environnement économique – avec une inflation jugulée et des taux directeurs en phase d’atterrissage, un financement stable sans pour autant retrouver les niveaux d’avant 2022, ou encore un sentiment d’incertitude permanent – semble intégré par l’essentiel des acteurs de l’investissement. Dans ce contexte, les nouvelles valorisations sont acceptées par une majorité de vendeurs. Signe de ces nouveaux repères, le retour des liquidités pour des transactions de plus de 100 millions d’euros. Citons par exemple Solstys, qui signe le retour de Gecina à l’acquisition pour un volume de 435 millions d’euros, ou encore l’acquisition par Pontegadea du trophy asset 223 Saint-Honoré pour un volume d’environ 170 millions d’euros. Cet actif localisé sur l’emblématique rue Saint-Honoré abrite notamment les flagships de Diesel et Stone Island.
Le bureau oui, mais parisien
Avec près de 4 milliards d’euros investis (+15 % en un an), le segment du bureau confirme son retour dans les choix d’investissement. Cette typologie représente près de 45 % des volumes injectés en immobilier d’entreprise banalisé, une part qui se stabilise progressivement. L’hégémonie de l’IDF se renforce : 85 % des liquidités injectées concernent la région capitale. Une part en ligne avec sa moyenne de long terme, malgré une année 2024 en faveur des Régions.
Cette tendance s’accompagne de la prédominance de Paris qui capte plus de 70 % des montants investis en bureaux IDF. Une part très élevée, qui suit le trend des années précédentes. En effet, le Quartier Central des Affaires parisien continue de capter l’essentiel des capitaux, que cela concerne des actifs core ou value-add. Outre Solstys et le 223 Saint-Honoré, d’autres transactions d’envergure ont animé le trimestre. Citons par exemple la vente par La Française REM de l’ensemble core Carré Feydeau pour un volume d’environ 85 millions d’euros, ou encore l’acquisition du siège français de la banque d’investissement américaine Centerview Partners – 51 Hoche – par l’assureur espagnol Santa Lucia.
Après une longue phase de flight to quality durant laquelle les investisseurs sanctionnaient les dossiers hors du Quartier d'Affaires, le reste de Paris a retrouvé quelques couleurs depuis la fin 2024. Cette tendance se confirme en 2025 : le reste de Paris capte des capitaux, essentiellement orientés vers la création de valeur, à l’instar du 280 Saint-Germain, vendu pour 120 millions d’euros par AEW pour le compte de CNP, dont la partie tertiaire bénéficiera d’un repositionnement. « Cette tendance est réelle à Paris mais elle s’étend également au reste de la région francilienne et plus particulièrement vers le Croissant Ouest. On assiste en effet, à un retour important des investisseurs – notamment privés – en quête de rentabilité sur les marchés les plus matures d’IDF », analyse Jean-Baptiste Rochmann, Directeur associé au sein du département Capital Markets d’Arthur Loyd.
Jean-Baptiste Rochmann poursuit : « On assiste également à une expansion des critères géographiques des acteurs value-add vers l’IDF et notamment sur des sujets de reconversion. Même si les contraintes sont importantes, c’est une tendance de fond et de nombreux promoteurs et investisseurs préparent leurs projets futurs en vue des prochaines élections municipales ».
En Régions, ces 9 premiers mois de 2025 marquent un repli significatif en investissement bureaux, avec seulement 600 millions d’euros investis. Seuls les grands marchés régionaux se maintiennent hors de l’eau, avec toutefois un volume unitaire moyen des transactions ne dépassant pas 12 millions d’euros. La rareté des produits mis sur le marché en est la principale cause. Par ailleurs, on note un retrait temporaire des fonds immobiliers grand public, SCPI et OPCI. Ces derniers ont davantage arbitré, y compris en Régions, au profit d’investisseurs privés ou locaux. Néanmoins, la reprise de la collecte des sociétés de gestion, couplée à de nouveaux référentiels de taux, devrait permettre aux Régions de retrouver une plus grande profondeur de marché au cours des prochains trimestres.
Commerce : contre vents et marées
A fin septembre 2025, l’investissement en commerce enregistre 2,3 milliards d’euros, en hausse de 20 % par rapport à la même période en 2024. Le commerce représente un quart des volumes injectés depuis le début d’année. Bien que cette classe d’actifs demeure incontestable dans une logique de diversification du patrimoine des investisseurs, il convient de nuancer cette hausse. En effet, au 3ème trimestre les ventes du 223 Saint-Honoré et du 88 Rivoli (acquis par Immobilière Dassault pour un peu plus de 100 millions d’euros) représentent à elles seules plus de 50 % des volumes investis du trimestre. Ces grandes transactions parisiennes viennent compléter celles de début d’année, à savoir la cession de 60 % du portefeuille de commerces parisiens Kering et celle d’une partie des parts du centre commercial des Halles.
A ces transactions s’ajoutent celle du centre commercial Saint-Genis 2 acquis par Mercialys pour près de 150 millions d’euros au 2ème trimestre. Il faut ensuite passer sous la barre des 80 millions d’euros avec deux portefeuilles alimentaires : le premier porte sur la reprise par le Groupement Intermarché de 61 actifs Casino, le second concerne la suite du portefeuille Metro Cash & Carry France par l’investisseur suédois AB Sagax.
Outre ces transactions, le marché reste finalement granulaire ; le volume unitaire moyen ne dépassant pas les 15 millions d’euros. Les liquidités restent essentiellement allouées au commerce de périphérie ainsi qu’au commerce de centre-ville, à travers plusieurs portefeuilles dont les volumes oscillent entre 5 et 25 millions d’euros. Ces opérations restent corrélées à l’environnement économique français et particulièrement à la consommation des ménages, qui reste fragile malgré une légère hausse cet été. « Avec la crise du prêt-à-porter, le développement des enseignes discount et de loisirs notamment, le commerce ne cesse d’évoluer. Dans ce contexte, les investisseurs en commerce font preuve d’une analyse très fine des opportunités présentées. Le dernier trimestre verra très probablement de nombreux deals se finaliser, reflétant l’adaptabilité de cette classe d’actifs face aux évolutions de consommation », note Pierre Rochard, Directeur associé commerce au sein du département Capital Markets d’Arthur Loyd.
Industriel : solidité mais sélectivité
Avec 2,6 milliards d’euros investis, le segment industriel affiche un léger repli de 8 % en un an, affectant aussi bien l’activité que la logistique. Cette performance témoigne toutefois de la résilience de ces deux catégories d’actifs.
Dans le détail, le 3ème trimestre 2025 s’est avéré plus calme, notamment en logistique qui enregistre 550 millions d’euros en trois mois, une baisse de 36 % par rapport au 3ème trimestre 2024. Les liquidités restent abondantes mais l’offre se raréfie, et la forte sélectivité des investisseurs limite les grandes transactions. Le dernier trimestre devrait cependant voir plusieurs transactions d’envergure se finaliser, attestant de la valeur indiscutable de ce segment pour les investisseurs.
Une fin d’année en demi-teinte
La deuxième partie d’année 2025 reste marquée par un contexte politique instable, générant une certaine incertitude sur les marchés. Avec la question du Budget qu'adoptera la France pour 2026, la confiance vis-à-vis de la dette française resurgit, et dans ce contexte l’obligation d’Etat demeure à des niveaux élevés compris entre 3,40 % et 3,60 %. La prime de risque en faveur de l’immobilier reste de fait bouleversée. Malgré ce contexte, la majorité des taux de rendement prime des différentes classes d’actifs reste stable d’un trimestre à l’autre, en dépit d’un spread particulièrement réduit face à l’OAT 10 ans. Ce mouvement illustre bien l'actuelle polarisation du marché, avec, d'un côté, les investisseurs prêts à se positionner à des taux agressifs sur des actifs perçus comme des valeurs refuges ; de l'autre côté, un élargissement parfois considérable des primes de risque pour les actifs secondaires.
Les prévisions de fin d’année sont par conséquent revues légèrement à la baisse : le marché de l’investissement pourrait atteindre 13 à 14 milliards d’euros fin 2025, et faire à peine mieux que l’année précédente. Néanmoins, de nombreuses grandes transactions sont d’ores et déjà annoncées pour la fin d’année et le stock d’en-cours reste soutenu pour le bureau notamment, qui comptabilise près de 8 milliards d’euros. Autre point positif, les liquidités restent largement disponibles pour le compartiment immobilier, et l’appétit des investisseurs – notamment les fonds d’investissement – bien présents.
