MAPIC 2024 : Pierre Rochard répond à La Lettre m2

Est-ce le moment d’acquérir des murs commerciaux ? 

C’est toujours le bon moment d’acquérir des murs commerciaux puisque nous avons pu observer une décompression des taux, notamment prime, sur les différentes classes d’actifs du commerce. Une fois cela dit, il convient de rappeler que les actifs les plus recherchés restent le pied d’immeuble et le retail park. A titre d’exemple, les allocations d’actifs pour le pied d’immeuble ont connu une hausse de près de 60 % entre 2023 et les 9 premiers mois de l’année. Sur ces deux catégories d’actifs, on observe une décompression entre 75 et 100 points de base en un an, un réel réajustement en temps réel !

On note également avec intérêt des deals à plus de 7% AEM, permettant aux investisseurs d’avoir de belles rentabilités et de passer l’écueil du financement, dont les conditions restent contraignantes. De plus, cette classe d’actifs restent un sujet de spécialistes et le développement continu des enseignes rassure les investisseurs quant à la réversibilité des actifs qu’ils achètent. Le commerce reste donc résiliant et constitue un secteur offrant une belle prime de risque pour les acquéreurs. 

Comment se comportent les vendeurs et les investisseurs actuellement ?

Les vendeurs ont acté un repricing sur le retail : une tendance observée depuis le début de l’année 2024. Le décret tertiaire devenant une réalité (la plateforme OPERAT est opérationnelle), cela contraint également certains vendeurs à accélérer les cessions vu le niveau de capex à injecter à court et moyen terme. De manière générale, les vendeurs ayant revu leurs expertises ont eu des commercialisations positives. Pour les autres, le message semble avoir été reçu et il sera intéressant d’observer les futurs appels d’offres. Concernant les investisseurs, l’année 2024 est clairement l’année des family offices et des foncières privées qui ont accès à la dette avec leurs partenaires bancaires historiques et avec des taux plus attractifs.

Cette tendance devrait se poursuivre même si de nouveaux véhicules de SCPI vont aussi devenir compétitifs, notamment sur les commerces entre 5 et 10 M€ avec une rentabilité supérieure à 7% AEM. De manière générale, on observe que le marché du commerce reste liquide, aux conditions que le volume mis sur le marché ne dépasse pas les 20 M€ et que le taux AEM soit supérieur à 6.5%.

Pierre ROCHARD, Directeur Associé Commerce, Arthur Loyd Investissement.

- Propos recueillis par Audrey Jourdin, Présidente de La Lettre M²  lors du MAPIC