Après la généralisation massive du télétravail pendant la période Covid, les entreprises peinent encore à trouver le juste équilibre entre flexibilité et présence au bureau. Si certains grands acteurs comme Amazon ou la Société Générale ont choisi d’imposer un retour sur site, la plupart privilégient désormais une autre stratégie : redonner envie de venir grâce à des locaux professionnels plus attractifs.
En 2025, les bureaux ne sont plus seulement un lieu de travail : ils constituent un véritable levier stratégique pour attirer les talents, fidéliser les collaborateurs… et valoriser le patrimoine immobilier de l’entreprise.
Dans cet article, Arthur Loyd vous partage ses conseils pour estimer la valeur de vos espaces, repenser leurs usages et identifier les investissements réellement créateurs de valeur.
Les 5 critères à prendre en compte pour estimer la valeur de vos actifs immobiliers
Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est important d'évaluer votre immobilier pour déterminer quels investissements ont réellement du potentiel. Voici 5 critères qui conditionnent directement la valeur d'un actif :
- La localisation et le marché immobilier : L’emplacement des locaux constitue un levier essentiel pour déterminer le plafond de valorisation. L’accessibilité, la diversité des services, l’image du quartier et la concurrence locale influencent fortement le prix de l'actif immobilier.
- L'état et l'aménagement : Conformité, performances techniques, potentiel de rénovation, un immeuble en bon état et bien aménagé est la garantie de fluidité. C'est lui qui fixe la liquidité du bien.
- L'expérience et le bien-être des occupants : Ici, on ne se limite pas à l'efficacité "fonctionnelle". C’est le duo efficacité/expérience qui fait la différence. C’est lui qui permet de basculer dans la catégorie des bureaux « prime » ou « high-performing ».
- La durabilité : Certifications, empreinte carbone, matériaux : la durabilité est devenue un critère central en 2025. Elle permet la pérennité du local commercial et l'évolution de sa valeur dans le temps.
- L'adaptabilité aux nouveaux usages : En 2025, les espaces professionnels doivent évoluer avec les moeurs et s'adapter à différents usages : télétravail, flex office, collaboration hybride. Des espaces modulables, hybrides et pilotés par la donnée garantissent une compétitivité dans le temps.
Les 3 axes pour estimer la qualité perçue de vos bureaux
La valeur d'un bien est directement liée à l'expérience vécue par les collaborateurs. Cette première évaluation en 3 axes permet ainsi de déterminer la valeur perçue du local commercial en déterminant rapidement les points forts et les marges de progression.
1. L'esthétique et l'image :
Si la fonctionnalité est évidemment une priorité pour favoriser l'efficacité, aujourd'hui c'est surtout le désidérabilité qui fait la différence. Les études réalisées en IDF par l'Ifop montre que le bien-être au travail, la présence sur site et l'attachement à l'entreprise sont directement corrélés à l'esthétique des locaux professionnels.
En France, la note moyenne de bien-être au travail s’élève à 7,1/10. Pourtant, dans les entreprises qui investissent dans l’esthétique et où la beauté des lieux est évaluée à plus de 9/10, cette note grimpe à 8,9/10. À l’inverse, les espaces jugés peu chaleureux, notés en dessous de 5/10, entraînent une baisse significative du bien-être, qui chute à 5,9/10.
Aujourd'hui, 87% des salariés s'accordent à dire qu'il est important d'investir dans la décoration. Lorsque le domicile est jugé plus esthétique, la présence recule (3,5 j/semaine à 2,9) et l'attachement chute (75% contre 66%).
Pour estimer l'impact de la décoration sur votre entreprise, voici 3 questions à poser à vos collaborateurs :
- Quelle note donneriez-vous à l'esthétique des surfaces /10 ?
- Comment noteriez-vous le site en comparaison avec votre domicile -5 à +5 ?
- Estimez vous que le design des espaces reflète l'ADN de l'entreprise /10 ?
2. Le poste de travail :
Ces dernières années, l'expérience du bureau a vu son score progresser de 64,3 en 2019 à 69,5 en 2024. Mais pour l'instant, elle reste toujours derrière le domicile (79,5) jugé moins bruyant et plus confortable. En France, 37% des salariés avouent avoir du mal à se concentrer au bureau et jusqu'à 43% dans les open-spaces.
L'ergonomie quand-à elle, pourtant jugée comme primordiale par 94% des employés, est encore insatisfaisante dans 46% des entreprises. L'expérience individuelle est une étape clé pour passer d'un bureau subi à un bureau choisi, qu'en est-il chez vous ?
Les points à vérifier :
- Les espaces de concentration sont-ils adaptés et efficaces ?
- Y a-t-il des emplacements dédiés aux conférences video ou appels confidentiels ?
- Y a t-il des espaces favorisant la collaboration ?
- L'ergonomie de chaque poste est-elle suffisante et les employés sont-ils assez renseignés quant aux réglages ?
3. La qualité de vie :
Le bureau à un avantage non négligeable sur le domicile : il est plus conviviale. 70% des actifs viennent au bureau principalement pour le lien sociale, une statistique qui se retrouve directement dans les chiffres de la QVT. 81% des employés qui arrivent à créer du lien ont une bonne QVT contre seulement 45% de ceux qui n'y arrivent pas.
Ainsi, pour battre le domicile et favoriser la productivité, le bureau doit non-seulement exceller dans le travail mais il doit également rester un lieu de vie et de convivialité. Les bureaux high-performing se démarquent de la masse avec des zones dédiés aux conversations informelles et confidentielles, et d'autres pour se relaxer et recharger les batteries.
Et dans vos bureaux :
- Est-il possible de créer du lien facilement, même pour les plus introvertis ?
- Quelles pièces utiliseriez-vous pour une conversation privée, un échange informel, ou pour rencontrer les autres collaborateurs ? Ces zones sont-elles satisfaisantes ?
- Y-a-t il des espaces dédiés à la relaxation et si oui, sont-ils efficaces ?
L'expérience individuelle est le seul facteur qui fait réellement la différence entre un bureau subi et un bureau choisi. Qu'en est-il de l'ergonomie des postes individuels, de la variété des zones (silencieuses / collaboratives...) ? Les bureaux sont-ils assez flexibles ?
3 leviers stratégiques pour transformer vos bureaux
1. L'esthétique et l'image de vos locaux
Vous l'avez compris, l'esthétique est un levier stratégique pour transformer vos bureaux, mais alors concrètement, comment s'y prendre ? Aujourd'hui, les bureaux qui se démarquent reflètent une image responsable et innovante dans un cadre moderne.
Ne tombez pas dans le piège des bureaux "à la mode". Le vrai esthétisme se cache dans l'indémodable, les matériaux nobles, épurés et les design qui reflètent votre marque employeur. Le baromètre réalisé par Paris Workplace place le bureau "comme à l'hôtel" en tête des plus beaux bureaux avec 43% des votes et note que le hall d'accueil se démarque généralement comme l'élément principal constitutif d'un bel immeuble.
Quand il est question d'esthétisme, la sobriété gagne.
- Mettez les volumes en valeur et favorisez les matériaux nobles
- Travaillez les couleurs de manière cohérente en fonction des usages
- Maximisez la lumière naturelle et ajoutez des touches végétales
- Faites ressortir votre marque employeur dans le design
2. L'expérience et le bien être au sein de votre entreprise
Une bonne expérience est indéniable pour favoriser la performance et la valorisation de vos bureaux.
Pour l'expérience de travail :
- Assurez vous que l'ergonomie des postes est suffisante et bien comprise par les employés
- Divisez vos locaux en 3 zones
- Réunions et Visio avec l'équipement nécessaire
- Deep work et concentration : sans bruit avec peu de distractions visuelles (considérez les casques à réduction de bruit si aucune salle ne peut être entièrement isolée du bruit)
- Collaboratif pour les brainstorming (considérez un salon ou cuisine modulable pour favoriser la créativité)
Pour les parties communes et de vie :
- Voici le top 5 des espaces jugés indispensables en entreprise après l'étude de l'observatoire de la qualité de vie au travail :
- Un coin café/thé
- une cuisine en libre accès
- des espaces extérieurs
- un coin conviviale pour partager de manière informelle
Pour favoriser le lien social :
- Un événement charnière pour l'entreprise, une grosse signature ou l'anniversaire professionnel d'une collaboratrice de longue date ? L'apport humain et la valorisation des équipes renforcera la productivité et la loyauté.
- Assurez vous d'avoir des environnements propices aux échanges informels où les collaborateurs peuvent discuter plus intimement et confortablement.
3. La technologie et la durabilité au sein de l'immeuble
En France, la trajectoire est claire. Décret tertiaire, Décret BACS, ces obligations ne sont pas que défensives ; elles abaissent les charges, réduisent le risque d'obsolescence et soutiennent la valeur du bien immobilier. Au coeur de Paris, les bâtiments prime qui ont intégré les nouvelles technologies et la durabilité s'arrachent à prix d'or.
En 2025, les certifications HQE, BREEAM, LEED deviennent de plus en plus déterminantes dans la valorisation des actifs. Les immeubles qui suscitent l'intérêt des investisseurs ne sont plus seulement beaux et fonctionnels, ils sont intelligents et responsables.
Pour maximiser la valorisation de votre immobilier tout en réalisant des économies :
- Vérifiez votre isolation : les nouveaux matériaux permettent de réduire les pertes jusqu'a 50%.
- Modernisez votre système de CVC : Les nouveaux systèmes sont 40 à 70% plus économiques que les anciens.
- Optez pour un éclairage 100% LED : La durée de vie est rallongée et les dépenses énergétiques sont réduites de 70 à 90%.
- Installez un système IOT pour un pilotage intelligent et une réduction jusqu'a 20% sur vos dépenses énergétiques.
3 étapes pour une évaluation continue
Moderniser ses bureaux constitue une étape clé d’une stratégie immobilière efficace. Cependant, un projet immobilier n’est jamais figé : pour préserver sa valeur, il doit être piloté dans la durée, en tenant compte de l’évolution des réglementations, des attentes des utilisateurs, des innovations technologiques et des nouveaux standards.
1. Suivre l’évolution des réglementations
Avec les nouveaux objectifs de développement durable, les réglementations sur le tertiaire évoluent rapidement, en particulier en France :
- Le décret tertiaire qui oblige une réduction des consommations d'énergie de 40% à l'horizon 2030, 50% à l'horizon 2040 et 60% à l'horizon 2050
- Le décret BACS qui oblige l'installation d'une gestion technique du bâtiment (GTB) pour les systèmes CVC > 290 kW au 01/01/2025 et > 70 kW au 01/01/2027
2. Écouter régulièrement les collaborateurs
Vous l'avez compris, revaloriser ses bureaux est directement corrélé à l'expérience utilisateur. Pour réduire l'écart entre leurs attentes et la réalité, il est important de créer et d'encourager un climat d'échange et de confiance avec les utilisateurs pour faire remonter les points d'amélioration.
Réévaluez régulièrement l'expérience utilisateur sur leur appréciation du bureau :
- Bruit, luminosité, température
- Diversité d'environnements, de salles
- Ergonomie du mobilier, décoration...
3. S’adapter aux innovations technologiques
Si les nouvelles technologies représentent parfois un investissement important, beaucoup d'entre elles peuvent également avoir un ROI conséquent tout en facilitant la conformité aux objectifs de durabilité imposés par l'état. Renseignez-vous sur les technologies qui peuvent avoir un réel impact selon vos besoins.
La valeur d’un bureau évolue en permanence et doit être pilotée grâce à la mesure, à la veille marché et à l’expertise. Or, il est souvent complexe pour une entreprise de gérer seule un actif immobilier dans toutes ses dimensions techniques, réglementaires, RH ou encore liées au marché. Chez Arthur Loyd, notre rôle est justement d’analyser ces évolutions, de distinguer les effets de mode des véritables tendances et de vous accompagner dans vos décisions. Que vous soyez propriétaire ou que vous cherchiez à louer des bureaux, n’hésitez pas à solliciter nos experts pour affiner et renforcer votre stratégie immobilière.
